Продажи новостроек растут, несмотря на отсутствие льготной ипотеки

Детально разбираем, что сейчас происходит на рынке новостроек: почему у застройщиков все еще есть продажи, что с ценами и чего ждать до конца 2024 года.

Может показаться парадоксальным, но в сентябре 2024 продажи новостроек выросли, по сравнению с августом. Смотрим статистику Росреестра по Москве: +27,1% зарегистрированных ДДУ в целом и +17,3% в жилом сегменте (без апартаментов).

Еще полезно посмотреть сравнение со средним показателем 2024 года. На графике ниже — данные «Дом.рф» по продажам новостроек в России.

Динамика тут +- такая же, как в Москве. Видно, что продажи сейчас низкие уже 3 месяц подряд, но если сравнивать не с ажиотажными месяцами перед отменой льготной ипотеки, а со средним значением за год, то снижение получится порядка 20%.

Что, в общем-то, не так критично для застройщиков, с учетом накопленной ранее подушки безопасности.

Если вы читаете отраслевые СМИ, то могли заметить заголовки в духе: «Всё, на рынке крах, продажи новостроек упали в 2 раза».

На самом деле, это те же данные Росреестра, только журналисты берут то, что вызовет больший резонанс в обществе. Спрос на новостройки действительно упал в 2 раза, но по сравнению с прошлым годом (сентябрем 2023). Если что, тогда были зафиксированы рекордные показатели (аж 7 штук) за всю историю наблюдений на тот момент.

Вы сами смотрите, какой показатель вам больше нравится. На мой взгляд, сравнение с рекордным 2023, конечно, впечатляет, но для понимания текущей ситуации на рынке новостроек оно не очень показательно.

Хорошо, какие-то продажи в новостройках сейчас есть. Но за счет чего? Вроде бы массовую господдержку завершили, семейную и айтишную ипотеки урезали, про рыночные ставки можно и не заикаться.

1. Во-первых, даже если взять обделенные Москву и Санкт-Петербург, там в каком-то виде все равно осталась семейная ипотека. И это был главный драйвер спроса в сентябре: данные о том, что выдачи семейки выросли, появились еще несколько недель назад, поэтому было очевидно, что и продажи новостроек тоже вырастут.

На спрос повлияло еще и то, что семейную ипотеку продлили до 2030 года, а лимиты не добавили. Поэтому уже в сентябре банки начали ограничивать выдачи и прием заявок. Опять возник небольшой ажиотаж: люди начали переживать, что лимиты не добавят, программу либо прикроют, либо ужесточат, и квартиры они больше не купят.

Обратите внимание, что в статистике растет средняя площадь покупаемых квартир (уже 54,4 кв. м). Могу предположить, что многие как раз покупают двушки и евро-3 в семейную ипотеку.

2. Во-вторых, в этой же статистике видно, что семейная ипотека в Москве — это только половина всех продаж. Т. е. половину новостроек покупают за нал.

И в этом нет ничего удивительного: деньги у людей есть, и за год по ним набежали неплохие проценты на депозитах. Кто как раз копил на недвижку, идут и покупают.

Также сейчас застройщики делают индивидуальные скидки, рассрочки и свои ипотечные программы со сниженной ставкой (при первом взносе 70-80% есть даже без завышения стоимости квартир) — в общем, с хорошей суммой на руках можно найти вполне выгодные варианты.

Собственно, почему мы не видим снижения цен на новостройки? Потому что у застройщиков есть продажи.

Согласно сегодняшним данным «Циан», за месяц средняя стоимость новостроек в городах-миллионниках выросла на 0,6%. У «Этажей» оценки чуть выше — 0,9%.

В реальных сделках «Домклика» цены тоже особо не меняются: в эконом- и комфорт-классах (которые в большей степени зависят от ипотеки) наблюдается небольшая коррекция вниз, в бизнес-классе — наоборот, цены даже немного подросли за месяц.

В октябре нас вряд ли ждут какие-то серьезные изменения: активный сезон в разгаре + ипотечники будут пытаться впрыгнуть в очередной «последний вагон» семейной ипотеки. Так или иначе, продажи новостроек будут на приемлемом для застройщиков уровне.

С семейной ипотекой, кстати, сейчас все не очень хорошо. Недавно лимиты между банками перераспределили — кто-то выдает, но Сбер вот, например, до сих пор не возобновил прием заявок.

Если новые лимиты в 2024 году так не добавят (пока их утвердили только на 2025-й), то в ноябре-декабре ипотечные продажи в новостройках просядут. И это вынудит застройщиков давать больше скидок под соусом традиционных предновогодних акций в духе «скидки 25% в честь 2025 года».

Вряд ли это массово обвалит цены на рынке — скорее всего, до конца года они останутся +- стабильными или с небольшой коррекцией вниз за счет скидок. Но точечные подешевевшие лоты можно будет присматривать.

Если вы интересуетесь рынком недвижимости и ипотеки, заходите в наш Telegram-канал. Там много подобных разборов, все важные новости, законы, ипотечные программы, аналитика цен и трендов, обзоры интересных новостроек Москвы и Московской области.