Мораторий на строительство апартаментов: зачем его ввели и что это значит для рынка?

Привет! Я Мария, помогаю людям с покупкой недвижимости и хорошо знакома с их вопросами и трудностями. Сегодня поговорим об одной из последних новостей рынка недвижимости Москвы - введение моратория на строительство апартаментов.

Старые, уже построенные апартаменты не затрагиваются этим запретом, но новые проекты пока «заморожены». Разберемся, что привело к этой мере и что она значит для будущего рынка. Первое, что вообще такое апартаменты и какие бывают?

Начнем с основ: что такое апартаменты? Простыми словами, это здания, не имеющие статуса квартиры и прописаться здесь нельзя, также не всегда действуют жилищные нормы, а зависит это от назначения земли, на которой здание строится . Они появились как способ для застройщиков обойти строгие требования к многоквартирным домам, например, необходимость строить социальную инфраструктуру (школы, детсады, дороги).

Как такая нагрузка повлияет на социальные услуги и как будут платить взносы за капремонт остаются здесь вопросом. Так как понятие апартаменты включают в себя целый ряд видов объектов недвижимости, то разберёмся в каждом из них:

Редевелопмент - здесь берется уже устарелое здание и делается капитальный ремонт объекта с возможностью продавать студии для аренды. Но так как по документам объект может оказаться бывшим НИИ, то гостиницей, промышленным объектом, то здесь будет статус нежилых апартаментов, где вл-первых статус земли не переведен в статус для жизни, во-вторых нет правовых гарантий, что из не снесут. Данный вид апартаментов входит в вид наиболее рисковых.
Апартаменты коммерческого типа - вот здесь срабатывают все те гипотезы относительно апартаментов, которые могу насторожить покупателя. Именно такой тип строительства вызывает больше всего вопросов. Такие апартаменты отлично подойдут только для открытия малого бизнеса (например кабинет психолога, маникюра и т.д). Именно с этими двумя видами апартов как раз таки идет «борьба».
Апартаменты жилого типа - в таких апартаментах главным преимуществом является то, что земля предназначена для строительства объекта предназначенного для проживания, например общежитие, но застройщик не готов переводить статус земли за счёт собственных средств.

Апартаменты становились популярными в том числе за счет более доступной цены, однако такой подход к строительству создал определенные проблемы для городской инфраструктуры.

Например, доля апартаментов к 2024 году только выросла и об этом говорят цифры по данным статистики агентств недвижимости - В июле 2024 года на первичном рынке Москвы было реализовано 535 апартаментов. Год к году спрос вырос на 12,2%, за месяц — на 17,1%. Доля апартаментов в общем числе сделок в новостройках достигла 7,6% против 6,1% годом ранее.

Спрос на апартаменты был обусловлен их ценой, она была порядком ниже, чем на квартиры и разрыв мог достигать 20%. Также апартаменты - это комфортный вид недвижимости, если собственник занимался сдачей в аренду апартаментов, ведь их окупаемость выше за счет цены, а менее пристальный контроль за ними давал больше свободы действий. Сейчас уменьшение такого вида объектов недвижимости может повлиять на рынок аренды. Стоимость ее вырастет, так как уменьшится предложение, а спрос на съемные квартиры в качественных новых домах очень высок. Сейчас около 14-15% предложений на рынке составляют апартаменты, соответственно, мораторий на их строительство может привести к тому, что доля рынка приходившаяся на них, распределится на квартиры, а это еще один повод роста цен на жилье.

Мораторий на строительство апартаментов в Москве введен для пересмотра их влияния на город и решения накопившихся проблем:

Нагрузка на социальную инфраструктуру. Апартаменты перегружают школы, сады и поликлиники, поскольку не предусматривают создание социальных объектов в самих проектах.

Неясный статус. Апартаменты остаются «серым» сегментом, не попадающим под законы о жилье, что усложняет их использование и налогообложение.

Преобразование коммерческих объектов. Много коммерческих и старых объектов стали превращать в апартаменты, что не всегда удобно и безопасно для проживания.

Мораторий изменит рынок апартаментов в нескольких направлениях:

• Уменьшение предложения. Как мы отметили, спрос снова перераспределиться на квартиры, а дополнительный спрос даст причину роста цены.

• Увеличение стоимости инфраструктуры и налогов. С учетом перегруженности инфраструктуры, городские власти, скорее всего, будут пересматривать налоги и эксплуатационные сборы, что может сделать апартаменты менее привлекательными для инвестиций и проживания.

• Фокус на жилые проекты с инфраструктурой. Теперь застройщики будут вынуждены более внимательно подходить к проектам, создавая полноценные жилые комплексы с социальной инфраструктурой, что должно положительно сказаться на качестве жизни.

Введение моратория - лишь первый шаг. Теперь городским властям предстоит разработать новые нормы для строительства и эксплуатации апартаментов. Возможно, в ближайшие годы мы увидим создание новых стандартов и даже реформирование апартаментов в полноценные жилые объекты.

Нужно также быть осторожными с покупкой апартамент в и более внимательно относится к тому, что вы покупаете и смотреть на пункт, где говорится от ом, для чего предназначен ваш приобретаемый объект, ведь если у вас апартаменты предназначены для коммерции, за этим могут установить контроль и ввести систему штрафов за не целевое использование. Возможен также и позитивный исход событий для тех видов апартаментов, которые предназначены для жилья, ведь некоторые уже перевели в статус квартир, и такая зарождающаяся тенденция наблюдается.

Я - брокер и сооснователь агентства-сервиса Estage, где мы не продаем квартиры, а помогаем людям купить их, причем бесплатно для клиента. Мы работаем на комиссии от застройщиков и сопровождаем покупателей на каждом этапе, чтобы процесс прошел легко и уверенно.

Главное наше правило: Мы не продаем квартиры, а помогаем их купить.

Наш тг по недвижке: