Квартира в Дубае — деньги на ветер! Разбираем успешный и провальный опыт покупки недвижимости за границей

Реально ли заработать на зарубежной недвижимости или там один обман? Почему кто-то получает доход, а кто-то прогорает на тех же самых рынках? В этой статье — четыре истории покупателей без прикрас. Такие кейсы риэлторы вам не покажут.

Андрей купил квартиру в Дубае в 2022 году. Вначале его отпугнула цена $350 000 – это было в два раза больше, чем его капитал. Но риэлтор уверял, что в Дубае вообще никого не интересует, сколько денег на руках, хватают самые крутые предложения. Есть же бесплатная рассрочка! На первый взнос хватит, а потом либо денег заработаешь, либо продашь еще до сдачи с доходом под 50%”. И Андрей решился – в самом деле, у других же подобные финты получаются. Но, увы, не у Андрея.

Половину своих денег Андрей отдал в качестве первого взноса – 20% + 4% земельный налог. На первый платеж по рассрочке осталось, на второй он наскреб уже с трудом, а потом кубышка закончилась. Андрей решил продать квартиру по переуступке и получил кучу “приятных” сюрпризов:

Итог – конкуренция высокая, покупателей с деньгами нет, платеж по рассрочке уже вот-вот, и если Андрей ничего не придумает, то потеряет все. Пришлось идти на дистресс-сделку: до неприличия снижать цену, чтобы вытащить хоть какие-то деньги из этого “выгодного инвестпроекта”.

Вместо обещанных плюс 50% к капиталу он получил минус 4%.

Не слушать сказки про деньги из воздуха и “в Дубае все так делают”, а внимательно выбирать объект по средствам.

Марина в 2023 переехала в ОАЭ с семьей и искала квартиру для жизни. Местные знакомые ей говорили: “Только Дубай! Другие эмираты – это деревня, помрешь со скуки”. Но Марина и не хотела вечного праздника. Ей нужна была тихая локация с школами, парками, детскими садами, спокойным ритмом жизни и адекватными ценами.

Эту сделку проводила моя команда. Услышав запрос, мы предложили на выбор несколько объектов в семейных районах JVC и Arjan в Дубае, а также вариант в Абу-Даби. Его и выбрала Марина. Квартира 75 кв.м на острове Саадият обошлась в $290 000. При этом первый взнос по рассрочке был ниже, чем в дубайских проектах – 10% вместо 20%, налог на покупку недвижимости тоже: 2% в Абу-Даби вместо 4% в Дубае. Локация топовая – очень много зелени, музеев и тематических парков для детей, есть инфраструктура для жизни и лучшие пляжи в ОАЭ.

Ожидания совпали с реальностью, потому что были изначально четко сформулированы, и на сделку клиентка шла без розовых очков.

“Своя квартира возле пляжа на Пхукете – чего тут думать, надо брать!”, – решила Алена, увидев рекламу. Цена нормальная – $100 000 за 50 кв.м, до пляжа действительно рукой подать – она проверила по Google-карте. Будет отличная инвестиция!

Через год с небольшим Алена приехала получать ключи и сдавать квартиру в аренду. И стало ясно – это провал. Первый исторически известный пляж Пхукета Раваи – это фактически не пляж, а рыбный порт. Туда причаливают рыбацкие лодки, вокруг идет бойкая торговля, а остатки рыбы просто сваливают в ароматные кучи. Нормального входа в воду на этом пляже нет, лежаков, зонтиков, пляжных клубов – тем более. Близость к морю, на которую купилась Алена, давала ноль преимуществ. До ближайшего нормального пляжа – 2 км.

Сдать квартиру в аренду все-таки удалось, но совершенно не за те деньги, которых ожидала Алена. В высокий сезон получается 5% годовых, в низкий – ещё ниже. Своим инвестом она недовольна и собирается избавляться от этой квартиры.

Перед покупкой смотреть не на Google-карты, а на сайты-агрегаторы недвижимости: какие средние цены аренды в районе, что гости пишут в отзывах. Попросить у своего агентства или у застройщика финансовую модель этого проекта и для сравнения – еще нескольких ЖК в других районах.

Все популярные районы Пхукета и типичные ошибки инвесторов разбираю в Телеграм-канале

В 2019 году Роман купил виллу на Бали за $120 000. “Тебе деньги некуда девать?! Ты же там никогда собственником не будешь! Покупаешь, по сути, для чужого дяди!” – это только малая часть того, что он выслушал от своего окружения.

Да, на Бали нет полноценной собственности на землю и недвижимость для иностранцев, и Роман знал, что покупает в лизхолд – у него будет право распоряжаться виллой ~30 лет с возможностью продления.

В пандемию спрос на недвижимость в аренду упал, но после 2022 года начался такой бурный рост, что учитывая низкую цену покупки, Андрей вернул свои вложения через 5 лет после сделки и теперь получает чистый доход без рисков.

Чем конкретно отличается лизхолд на Бали от полноценной собственности, какие права есть у покупателя и какие риски – недавно разобрала на прямом эфире с экспертом по земельному праву Бали. Запись у меня в Телеграм-канале.

Как видно из сегодняшних кейсов, инвесторы теряют деньги не потому, что выбрали “заграницу”, а потому что легкомысленно отнеслись к инвестициям. С таким подходом они прогорели бы и в Москве.

Я рекомендую своим клиентам рассматривать покупку недвижимости как бизнес: вы становитесь предпринимателем, а значит, должны реально оценить риски, внимательно выбрать рынок и надежного партнера, который сопроводит сделку и убережет вас от типичных ошибок инвесторов-неудачников.

Другие мифы о зарубежной недвижимости развеяла здесь: