Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция и важные нюансы

Приветствую вас! Ипотечная квартира формально принадлежит заемщику, однако до полного погашения кредита она находится в залоге у банка. Это дает кредитору гарантию возврата средств с процентами. В случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, квартира будет продана на аукционе, а вырученные средства пойдут на покрытие долга. Разберем, как можно продать квартиру с обременением ипотеки.

Согласно закону "Об ипотеке," продажа заложенного имущества возможна только с согласия банка, если договором не предусмотрено иное. Это означает, что заемщику потребуется получить разрешение банка на сделку. После получения согласия банк позволит продать недвижимость, но при этом нужно будет погасить кредит или переоформить его на нового владельца.

Для начала собственник должен запросить разрешение у банка, желательно еще до публикации объявления о продаже. Если квартира находится на этапе строительства, потребуется также согласие застройщика. Рассмотрим основные варианты продажи:

Заемщик может закрыть кредит досрочно, если у него есть на это средства, либо договориться с покупателем о выплате суммы. В этом случае нужно:

Ипотеку можно погасить непосредственно в процессе сделки. В этом случае банк регулирует все этапы, что снижает риски.

«Если у покупателя хватает средств, чтобы закрыть остаток долга продавца, он выплачивает сумму банку, обременение снимается, и стороны регистрируют переход права собственности», — комментирует вице-президент Ассоциации юристов Владимир Кузнецов.

Обычно для расчетов используют две ячейки: одна для погашения долга, другая для остатка стоимости квартиры.

Еще один вариант — переоформление ипотеки на покупателя, вместе с переходом прав собственности на квартиру. Эта сделка проходит под контролем банка.

«В первую очередь нужно учитывать остаток долга: чем он меньше, тем проще продать квартиру, — поясняет эксперт Александр Егоров. — Важно также, чтобы покупатель соответствовал требованиям банка».

Минусом данного варианта является сложность поиска покупателя, поскольку такие сделки обычно заключаются со скидкой 20–30% от рыночной стоимости из-за обременения.

Если заемщик допускает длительные просрочки по выплатам, банк может продать квартиру на торгах. Цена на аукционе обычно ниже рыночной, так как основная цель банка — покрытие долга.

Для оформления сделки понадобятся следующие документы:

После полного погашения ипотеки нужно убедиться, что платеж поступил на счет банка. Затем в банке следует запросить справки о закрытии кредита и состоянии счета, забрать закладную и подать заявление в МФЦ на снятие записи об ипотеке. Проверить снятие обременения можно, запросив выписку из ЕГРН через Росреестр, МФЦ или «Госуслуги».

Если квартира была в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% налога с прибыли от продажи. Также возможно получить имущественный вычет при покупке жилья, а также вычет по ипотечным процентам — до 390 тысяч рублей, но только один раз и на один объект.

Если квартира покупалась с использованием материнского капитала, необходимо выделить доли детям, и для продажи потребуется согласие органов опеки.

Для продажи такой квартиры также нужно получить разрешение органов опеки.

Продажа квартиры с обременением может вызвать трудности: сложно найти покупателя, стоимость может быть ниже рыночной, банк может не согласовать покупателя или сделку. Однако сама возможность продажи остается, и в ряде случаев сделка может быть выгодной.

Разрешается ремонт, так как он не влияет на стоимость квартиры, а также составление завещания на ипотечную квартиру, при условии что наследник берет на себя обязательства по кредиту.