Можно ли считать бизнес на коммерческой недвижимости надежным источником заработка?

Привет! Я, Игорь Бондаренко – предприниматель, который уже 13 лет занимается бизнесом на коммерческой недвижимости. Хочу поделиться опытом, потому что знаю, как много людей ищут стабильные и перспективные способы заработка, но не думали о коммерческой недвижимости из-за стереотипа – эта сфера только для миллионеров.

Первую статью начну с бизнеса на субаренде коммерческой недвижимости.

Что такое субаренда, какой стартовый капитал и можно ли на этом стабильно зарабатывать? Рассказываю с точки зрения 13-летнего опыта в коммерческой недвижимости.

Субаренда – это передача арендованного помещения третьему лицу с согласия собственника. Проще говоря, я арендую большое помещение у собственника, делю его, а потом сдаю в аренду нескольким субарендаторам. Например, под ПВЗ, магазин у дома, кофейню, табак и тп.

Разница между суммой, которую плачу владельцу и получаю от субарендатора, мой доход. Говоря ещё проще – беру квадратные метры оптом и пересдаю в розницу маленькими частями.

С таким подходом можно не вкладывать деньги в покупку недвижимости, но при этом получать ренту с него.

Минимальные инвестиции на старте. Не нужно покупать помещение – задача найти подходящее по характеристикам помещение и заключить договор аренды с владельцем. Если грамотно подобрать объект и субарендаторов, деньги будут поступать регулярно. При этом затраты времени на управление минимальны, и сводятся к сбору денег за аренду, а так же отправке счетов за оплату коммунальных услуг.

Гибкость. Разные стратегии работы: сменить субарендаторов, поменять конфигурацию помещения или даже выйти из бизнеса, если не устраивает прибыль.

Подходит для городов с населением больше 50 тысяч человек. Зарабатывать на субаренде можно везде, где работают другие бизнесы: ПВЗ, стрит-ритейл, быт, бьюти-сфера, юридическая сфера и тд.

Подавляющее большинство людей, с которыми общался вне сферы коммерческой недвижимости, считают, что собственник и сам может сдать помещение дороже. Поэтому возникает справедливый вопрос – а зачем делиться этой прибылью с дополнительной "прослойкой"?

На самом деле правильный вопрос. Ответ: могут сдать сами и делиться прибылью не нужно.

Но это один вид собственников, и с ним работать не надо. Я работаю с другой частью, которая не хочет заморачиваться ни с какой операционной работой по своему объекту.

Для таких людей, коммерческая недвижимость – это инвестиция, которая должна приносить ПАССИВНУЮ прибыль.

Поэтому собственники снимают с себя полномочия по управлению объектом и передают это право предпринимателям, как я. Они получают фиксированную ренту, которая их устраивает, а я получаю объект и дальнейший заработок создаю сам.

Субаренда – это не «волшебная таблетка». Сложности этого бизнеса:

Риски пустующих помещений. Если не найдёте субарендатора, придётся покрывать арендную плату самостоятельно.

Неудачные переговоры с собственником. Важно убедить владельца интересующей недвижимости, сдать в субаренду и договориться о выгодных условиях.

Конкуренция. Перспективное помещение, как автомобиль "из-под деда" может уйти быстро. Поэтому важно понимать какие параметры помещений нужны: какой пешеходный трафик проходит в той локации; какие ставки за аренду для будущих субарендаторов; этаж; площадь; мокрые точки и тп.

Когда только начинал, каждый пункт казался сложным. Что делать, если не найду субарендаторов. Что, если собственник вдруг захочет расторгнуть договор. А вдруг субарендаторы накосячат в помещении. Но постепенно научился:

– Анализировать рынок и выбирать помещения, которые пользуются спросом;

– Строить деловые отношения с владельцами недвижимости и субарендаторами;

– Привлекать субарендаторов через грамотную рекламу;

– Выяснять какие нужны параметры помещения до того, как снимал помещение в аренду.

Сегодня у меня 26 объектов в субаренде, и скажу, что это надёжный источник заработка, если подойти к делу системно. Ключ к успеху – не бояться открывать новые объекты! Каждый последующий субарендный бизнес будет получаться лучше.

Не скажу, что нужны особые качества человека, предрасположенного к этому бизнесу. Средний предприниматель, смелый по части рисков и деятельный.

Если вы в найме, то не обязательно сразу бросать работу или вкладывать последние деньги: начните с одного объекта, изучите процесс, а потом решайте, хотите ли развиваться в этом направлении. Кстати, этим бизнес на субаренде и хорош – можно совмещать с основной деятельностью. Чтобы начать бизнес на субаренде коммерческой недвижимости, хватит 500 000 руб. В эти деньги входит аренда первого месяца и последнего месяца, а так же косметический ремонт. Помещения, которые требуют капитального ремонта не советую рассматривать, как первый объект.

Желаю успехов на пути к финансовой независимости! Если появились вопросы или хотите больше узнать о том, как устроен этот бизнес, пишите – буду рад поделиться собственным опытом.