«Я больше не верю застройщикам!», или Как мой приятель «выгодно» купил квартиру в новостройке
Привет! Я Алекс Флетчер, главный редактор журнала о недвижимости Flat&Cheer. Часто вижу, как покупатели квартир гонятся за легкими деньгами, не осознавая всех последствий. История моего приятеля — наглядный тому пример.
Проверенная схема, должна сработать!
Не виделся я со своим приятелем Владимиром несколько лет: дела, работа, очередные кризисы. Доходили слухи от общих знакомых, что он сменил работу и купил квартиру в новостройке, но без подробностей. А два года назад случайно пересеклись в центре Москвы — конечно, затащил я его в ресторанчик поговорить.
Квартиру Владимир действительно купил, но как! Да так, что до сих пор проклинает тот день.
В общем, в октябре 2021 согласился он на условия застройщика — при покупке квартиры сделать первоначальный взнос 20 %, а через год выплатить оставшиеся 80 % или перейти на ипотеку. Сейчас на рынке много подобных предложений, а в то время схема только набирала обороты. Я даже помню рекламу: «плати 20 % и получай квартиру».
Владимир все рассчитал: его двухкомнатная видовая квартира на высоком этаже и с отделкой white box на тот момент стоила 30 миллионов. Шесть миллионов первоначального взноса у него были, он планировал зафиксировать за эти 20 % стоимость квартиры, год жить спокойно и ничего не платить, а потом внести оставшиеся 80 %. Ведь понятно, что за год квартира вырастет в цене — так всегда бывает. И застройщик то же самое обещал. Вот Володя и решил подстраховаться — зафиксировать стоимость квартиры на год вперед.
— И что, даже ни с кем не посоветовался? Взял бы брокера по недвижимости на встречу, — недоумевал я.
— Да знаешь, как-то не подумал, — замялся приятель. — Ты же знаешь, как эти менеджеры обрабатывают, не успеешь оглянуться, уже подписываешь договор. Они же что угодно втюхают и что угодно пообещают!
Ну да, согласен, задача менеджера — продать любой ценой. Он вряд ли расскажет про минусы ЖК и альтернативные варианты — для этого нужно идти на встречу с брокером, который знает все подводные камни. Но что сейчас рассуждать — поезд уже ушел. Владимир поверил сладким речам и радостно вложил свои кровные 20 %.
Почувствовал себя глубоко обманутым
И в принципе ничего страшного, схема достаточно жизнеспособная. Квартиры действительно имеют свойство дорожать, так что расчеты Владимира были оправданы. Но пришел 2022 год, а вместе с ним полная непредсказуемость, санкции, закрытие бизнесов, изменение экономики. Я думаю, вы прекрасно помните то смутное время.
В связи с катаклизмами рынка и снижением спроса на недвижимость некоторые ЖК (не все, но по иронии судьбы именно тот, где купил квартиру мой приятель) не только не выросли в цене, а наоборот — сильно упали.
Летом 2022 квартира Владимира, которую он купил от застройщика за 30 миллионов, стала стоить не 34 миллиона, как он надеялся, а всего 24 — она подешевела именно на те 20 %, которые он внес. Планы Владимира пошли кувырком — он начал осознавать, что купил квартиру совсем невыгодно.
— Представляешь, Алекс, поверил застройщику, оплатил 20 %, чтобы зафиксировать стоимость, а она упала! Да как так вообще?! Получается, я эти 20 % выкинул на ветер. Как я рвал и метал, ты бы видел! Я чувствовал себя глубоко обманутым, перестал верить им всем. Думал даже, что это заговор застройщиков, о котором обычные люди ничего не знают…
Тем временем срок расплаты приближался: уже в октябре закончивался годовой договор с застройщиком. Владимир пытался продать квартиру и отбить свои деньги — но ничего не получалось. Невозможно было найти покупателя на эту квартиру с переуступкой, потому что у застройщика появились предложения аналогичных квартир по цене ниже. И по той же схеме 20 на 80, то есть спрос на них был. В этом варианте он потерял бы еще больше.
Владимир был загнан в угол. Оставалось только ждать: вдруг случится чудо и за оставшееся до октября время ситуация выровняется. Он ждал, ждал, каждый день проверяя на сайте застройщика расценки… Но чуда не происходило.
Именно в этот тяжелый момент мы с ним и встретились.
Хватит, больше никаких рисков!
Спрашиваю — как ты вообще этого застройщика и его схему нашел?
— Да как, — говорит, — увидел рекламу, смотрел всякие рейтинги, топ ЖК по продажам квартир, топ самых престижных ЖК и прочие топы. Как они составлялись, насколько там все объективно — неизвестно. Может, этот рейтинг составлял сам застройщик и свой ЖК поставил на первое место? Нет ответа… А времени все досконально изучить, посоветоваться с экспертами рынка не было — надо было или принимать предложение, или отказываться.
Нужно было срочно спасать ситуацию — тут-то мне и пригодилась моя профессиональная деятельность. Я же целый главный редактор журнала о недвижимости, поэтому свел Владимира с экспертом по новостройкам Оксаной Луненко, которая занимается у нас работой с клиентами. А сам держал руку на пульсе — уж очень переживал за товарища.
Задача Оксаны была помочь Владимиру выйти из сделки и подобрать другую квартиру. Дело осложнялось тем, что Владимир уже никому не верил. Он не хотел связываться ни с новостройками, ни со схемами и рассрочками, потому что боялся снова быть обманутым.
Спасибо консультантам, которые разобрались в ситуации, поняли, как важно Владимиру обойтись без всяких схем и подобрали максимально подходящее именно ему предложение — купить уже готовую квартиру от другого застройщика в другой локации. Он подумал-подумал и в итоге согласился: это действительно был самый надежный и безопасный вариант в его случае.
Тем не менее, опасения у моего приятеля оставались, и его можно понять. Когда обжигаются на молоке, потом дуют на воду. Получив горький опыт, теперь Владимир задавал множество вопросов.
А вдруг опять кризис и цены на недвижимость упадут? А если застройщик обанкротится или задержит сроки сдачи объекта? А если еще что-то произойдет?
Консультанты бережно вели его по всем этапам: сначала помогли расторгнуть сделку с застройщиком, затем начали подбирать другую квартиру — как и договорились, готовую от застройщика.
Квартиру подбирали по нескольким важным критериям:
- Кто будет жить в квартире. Семья с детьми, пожилая пара, молодая девушка или матерый волк-одиночка — это настолько разные категории покупателей, что универсального рецепта недвижимости нет. Молодой семье важно, чтобы было тихо — не разбудить ребенка, на перспективу рядом должны быть школа и садик. Пожилой паре жизненно необходимы больницы и поликлиники в доступности, желательно свежий воздух, парк рядом.
- Инфраструктура. Сейчас практически все новостройки Москвы подразумевают благоустройство, социальные и коммерческие объекты в шаговой доступности. Близость к метро — важнейший критерий жизни в столице.
- Факторы роста недвижимости. Необходимо изучить общую статистику по застройщику, динамику строительства, наличие выполненных объектов и соответствие их заявленным обещаниям.
- Конечно же, цена — насколько она соответствует рынку и возможностям покупателя.
- Уровень удобства проживания для жильцов. Это очень важный критерий, но к сожалению, самый недооцененный. Нам в редакции Flat&Cheer однажды захотелось выработать единую систему оценки удобств ЖК Москвы, которая бы нравилась не только нам, но и другим людям. Для этого мы создали лайфстайл рейтинг московских ЖК «Индекс Флетчера», в котором учли более 200 различных параметров — от наличия лапомоек, сигарных комнат, ресторанов, SPA-центров, отдельных комнат для водителей до отдельного лифта для обслуживающего персонала.
Все эти параметры свели в формулу, которая и рассчитывает место ЖК в нашем Индексе. Чем выше индекс, тем удобнее там жить, тем более он соответствует общепринятому представлению о комфортной жизни.
Это похоже на звезды Мишлен — только на рынке недвижимости. Если у ресторана есть звезда, значит, представители гида бывали там, все изучили и решили дать заведению звезду Мишлена. Если у ЖК высокий рейтинг по Индексу Флетчера — значит, мы тоже все проанализировали и математическим путем вывели балл.
Вернемся к нашему Владимиру. Эксперты журнала из сотни лотов выбрали несколько наилучших и безопасных для него вариантов. Отмели несколько ЖК, которые понравились Владимиру, но по инсайдерской информации у застройщика начались проблемы с финансированием, и лучше было ему не рисковать.
Вот они, ключи от новенькой квартиры!
В итоге эксперты подобрали моему многострадальному приятелю достойную квартиру в другой локации, которая максимально ему подходила. Не обошлось без сложностей: на этапе переговоров наш консультант договорился о скидке в 10 %, а при заключении сделки представитель застройщика вдруг «забыл» об этом. Но ему не дали забыть и в итоге увеличили скидку до 12 %.
Довольный Владимир получил ключи от своей новой выстраданной квартиры. Сейчас, когда эта история осталась позади, можно смело сказать, что он еще хорошо отделался — вышел из ситуации без потерь.
Самое интересное, что в конце 2023 года ситуация выровнялась, и если бы он подождал и не продавал квартиру, остался бы в плюсе или по крайней мере ничего не потерял. Многие собратья по несчастью Владимира так и поступили. Но кто же знал…
Буквально на прошлой неделе в квартире моего приятеля был закончен ремонт — консультанты посоветовали ему бригаду проверенных строителей. Теперь, даже если он решит ее продать, покупатель должен найтись быстро, и он выйдет из сделки с увеличенным профитом. А пока меня и брокера, который вел сделку, пригласили на новоселье — скоро пойдем выбирать подарок.
Вот так встретился я с другом!
Боже, больная тема, хоть я и не в Москве и у меня вторичка))) Помню, как выбирала квартиру, наверное, с ума бы сошла на месте Владимира)))
Ну для этого и есть специально обученные люди, к которым можно обратиться и они всегда помогут. Тем более, что на рынке новостроек это совершенно бесплатная услуга - помощь брокера.
как однозначно узнать, что квартира обязательно вырастет в цене?
Ну во первых, надо смотреть на район где построена новостройка. Далее, сколько квартир расположено в доме (чем меньше, тем лучше), неплохо посмотреть финансовый план застройщика и т.п. Есть ещё и другие моменты на которые нужно обратить внимание, но лучше спросить об этом наших консультантов на сайте. Я не совсем специалист по этому вопросу, я больше занимаюсь журналом. Обращайтесь.
разве можно просто так взять и расторгнуть договор с застройщиком?
Конечно можно. Многие люди почему-то всегда думают, что если заключили договор, то уже нельзя ничего сделать. Конечно, надо всегда читать его, чтобы знать все условия которые наступают при расторжении договора в одностороннем порядке. Бывают конечно и штрафные санкции, но в целом, конечно любой договор можно расторгнуть.