Может ли физлицо купить коммерческую недвижимость?

В статье эксперты команды WEWALL разберутся, какие нюансы сопровождают такую сделку, каковы налоговые обязательства физического лица и на что стоит обратить внимание, чтобы избежать проблем.

Инвестиции в недвижимость остаются популярным способом сохранения и приумножения капитала. Многие привыкли к покупке квартир для сдачи в аренду или перепродажи. Однако покупка коммерческой недвижимости для личных целей или бизнеса по-прежнему вызывает много вопросов.

Коммерческая недвижимость — это объекты, предназначенные для ведения предпринимательской деятельности: размещение своего бизнеса или сдачи помещения в аренду. В эту категорию входят офисные помещения, торговые площади, склады, рестораны, гостиницы, производственные комплексы и земельные участки, на которых расположены эти здания.

Каждый сегмент коммерческой недвижимости имеет свою специфику:

Законодательство РФ не запрещает физическим лицам приобретать коммерческую недвижимость. Однако существуют определённые ограничения в зависимости от формы сделки.

1. Покупка готового объекта

Физическое лицо может без ограничений приобрести уже построенный объект — например, офисное помещение, торговую площадь, склад или помещение свободного назначения. Достаточно заключить договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности в Росреестре и при необходимости оформить ипотеку.

2. Покупка на этапе строительства

Если объект приобретается ещё на стадии строительства, возможны нюансы:

Если застройщик предлагает приобрести коммерческий объект на этапе строительства, но не через ДДУ, а по договору купли-продажи будущей вещи, физлицо не сможет заключить такую сделку. В этом случае необходимо зарегистрировать ИП или юридическое лицо.

Ключевой вопрос — как именно владелец планирует использовать объект:

Ведение предпринимательской деятельности без регистрации запрещено законом. Даже если физлицо сдаёт помещение в аренду, оно фактически получает регулярный доход, что по закону подпадает под предпринимательскую деятельность.

Таким образом, физлицо может купить коммерческий объект, но если оно планирует получать доход от этого актива, придётся оформить статус предпринимателя.

Да, но при соблюдении определенных условий. Согласно налоговому законодательству, если физлицо владеет объектом недвижимости от 5 лет, не вел коммерческую деятельность по объекту и не делал отделку в помещении, оно освобождается от налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже.

Пример:

Важно: если объект сдавался в аренду или использовался в предпринимательской деятельности, налоговая может расценить его как коммерческий актив, что может повлиять на налоговые обязательства.

Для физических лиц действует стандартная ставка НДФЛ — 13% (а для доходов свыше 5 млн рублей — 15%).

Пример расчёта налога для физлица:

Если владелец придержит объект 5 лет, налог платить не придётся при условии, что объект не использовался в коммерческой деятельности.

Выбор формы владения зависит от целей покупки и бухгалтерии собственника. В некоторых случаях физлицо получает преимущества:

В остальных случаях, если цель — извлечение прибыли (например, сдача в аренду или перепродажа в короткий срок), выгоднее оформить недвижимость на ИП или юрлицо, так как можно оптимизировать налогообложение.

Физическое лицо может купить коммерческую недвижимость, но при этом важно учитывать:

Перед покупкой обязательно проконсультируйтесь с юристом или налоговым специалистом — это поможет избежать неожиданных расходов.