КАК ХИТРЯТ застройщики. Часть 2

Застройщики хотят сэкономить и предлагают дольщикам в случае, если срок стройки затягивается, подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, иногда используя различные механизмы: скидки, бонусы, вводя в заблуждение (говорят об обязанности дольщика подписать соглашение) или даже угрожая банкротством, а ещё запугивают, что не передадут квартиру, пока дольщик не подпишет соглашение о продлении сроков.

Подписав такое соглашение, дольщик соглашается с тем, что в процессе сотрудничества с застройщиком он отказывается от претензий, тем самым лишая себя возможности требовать неустойку за уже истёкший период (мы помним о моратории на неустойку в 2025 году - читать здесь).Однако многие дольщики не знают, что они вовсе не обязаны подписывать такое дополнительное соглашение к ДДУ о переносе сроков. Это дело добровольное.

Иногда застройщики могут хитрить и использовать такие условия в ДДУ:

«Стороны договора пришли к соглашению, что в случае не подписания дольщиком дополнительного соглашения к ДДУ о переносе сроков в течение 15 календарных дней с даты отправки дольщику такого предложения, изменение срока передачи квартиры дольщику считается согласованным сторонами».

Подобные пункты не отвечают требованиям законодательства.

Рекомендация:

Всю дополнительную документацию в виде дополнительных соглашений и, конечно же, ДДУ перед подписанием анализируйте на соответствие ФЗ-214.

Застройщики могут брать с дольщиков дополнительные платежи за:

- «услугу по регистрации прав собственности»;

- «коммунальные услуги» за несколько месяцев вперёд (иногда с момента сдачи дома, а не с момента передачи квартиры);

- при уступке прав по договору застройщик может требовать дополнительную сумму в качестве вознаграждения за письменное согласие (например, 1-3% от суммы ДДУ).

Причём это всё вписано в условия ДДУ. Грамотные юристы застройщика составляют такие формулировки условий договора, которые, с одной стороны, не противоречат Гражданскому кодексу, а с другой стороны – явно ущемляют права дольщиков.

Рекомендация:

Заключайте договор после проверки его у юриста, чтобы заранее исключить из ДДУ подобные пункты.

Когда застройщик присылает уведомление о готовности квартиры к передаче, он обязан указать на последствия вашего уклонения от приемки квартиры. Если уклоняться от подписания акта без веских причин, застройщик может направить односторонний акт приема-передачи. В соответствии с 214-ФЗ, дольщик обязан приступить к приемке квартиры в течение 7 дней (если иное не установлено договором) с момента получения уведомления о готовности застройщика передать построенную квартиру. Если в течение 2 месяцев дольщик не принимает квартиру, застройщик вправе составить односторонний акт. Это грозит тем, что возможные недостатки квартиры никто не устранит, и если была просрочка в передаче квартиры, суд может полностью отказать во взыскании с застройщика неустойки (помним про действующий мораторий ).

Недобросовестные застройщики могут использовать такую уловку: рассылаются письма о завершении строительства и приглашения записаться на просмотр. Дольщик звонит застройщику для уточнения даты и времени осмотра. Консультант строительной компании предлагает записаться через пару месяцев, так как на текущий момент много желающих или по другой причине. В результате сроки проходят, и дольщик получает односторонний акт.

Рекомендации:

Принимайте квартиру с юристом, который предложит возможные варианты действий и подготовит вас заранее к юридическим моментам приемки квартиры. Проверяйте почту, которую вы оставили застройщику для отправки корреспонденции. Рекомендуется после получения письменного уведомления о завершении строительства в течение 7 дней осуществить осмотр квартиры на предмет наличия дефектов.

Недобросовестные застройщики зачастую навязывают дольщикам свою (аффилированную) управляющую компанию с повышенными тарифами за коммунальные услуги, требуя заочно, задним числом, ещё до завершения строительства подписать договор с такой организацией. Кроме того, незаконные собрания собственников не редкость для новостроек. Застройщики пытаются провести их максимально быстро. О подделке протоколов общего собрания жильцов наверняка все слышали.

Иногда застройщики даже запугивают дольщиков, угрожая, что не отдадут ключи. Угроза не отдавать ключи и навязывание дополнительных услуг незаконны. Услуги по охране и видеонаблюдению не предусмотрены в качестве обязательных для содержания жилых домов. Решение о необходимости дополнительных услуг может быть принято только общим собранием жильцов дома.

Рекомендация:

Можно пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор. При любых сомнениях и нарушениях прав со стороны застройщика рекомендуем обратиться к опытному юристу. Помните, что застройщик не имеет права принуждать вас подписать договор с конкретной управляющей компанией.

Теперь мы знаем, на какие уловки могут пойти недобросовестные застройщики, причем многие из них прямо прописываются в договоре участия в долевом строительстве.

- Обязательно изучайте (читайте) договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и все дополнительные соглашения к нему. Не подписывайте эти документы "не глядя". Помните, что любые изменения в ДДУ могут содержать условия, ограничивающие ваши права.

- Проверяйте условия, особенно разделы о гарантиях и стандартах качества. Настаивайте на предоставлении застройщиком утвержденных стандартов для оценки их соответствия минимальным требованиям.

- Будьте внимательны при приемке квартиры. Проверяйте отделку и фиксируйте все недостатки.

-Требуйте устранения недостатков в гарантийный период. Не откладывайте фиксацию претензий, так как срок на отделочные работы теперь сокращен до одного года.

Любой мессенджер (Вотсап, Вайбер, Телеграм) :

Мария, юрист +7 912 774 27 40

ПРИГЛАШАЮ в КАНАЛ