Как заработать на недвижимости в 2025. Большой разбор: жилье, склады, коммерция, туризм

Недвижимость традиционно считается одним из самых надежных способов вложения денег среди россиян. Квартиры и коммерческие помещения воспринимаются как осязаемые активы, способные защитить капитал от инфляции и валютных рисков. Однако история и текущая ситуация на рынке недвижимости доказывают, что вложения в «бетон» не всегда приносят гарантированный доход.

Во втором полугодии 2024 года цены на жилую недвижимость перестали расти, а доходность аренды стала в 2-3 раза ниже ставок по депозитам. Такие диспропорции заставляют инвесторов пересматривать безусловную веру в недвижимость. Но при этом сектор недвижимости не ограничивается исключительно жильем — есть еще сегменты коммерческой, складской и туристической недвижимости. В этой статье мы разберем текущее положение рынка недвижимости в России, посмотрим на историю его развития и обсудим перспективы отдельных его сегментов — от жилья до складов, разберем аргументы «за» и «против», а также инструменты для розничного инвестора.

За последние пять лет рынок жилой недвижимости пережил и взлеты, и стагнацию. Бурный рост цен 2020–2022 годов сменился относительным охлаждением. По данным СберИндекса, вторичное жилье практически перестало дорожать — в 2023 году средняя цена готовых квартир выросла на 18,6%, а за 2024 — всего на 3,3%. Фактически, начиная со во второй половины 2024, цены стагнируют, а в ряде регионов снижаются на фоне сокращения спроса.

Основная причина — ужесточение денежно-кредитной политики Банка России. К концу 2023 года ЦБ поднял ключевую ставку до двузначных значений, что сделало ипотеку дорогой и охладило рынок — на середину мая средневзвешенная ставка по ипотеке превышает 26% годовых. В июле 2024 свернули программу льготной ипотеки, и продажи новостроек упали почти в 2 раза. Тем не менее за весь 2024 год первичный рынок удержался в плюсе: цены на новостройки выросли на 7,5% в среднем по России, а в Москве — на 15,5%. С начала 2025 года цены стагнируют как в Москве, так и в целом по России — за первые четыре месяца года цены на новостройки в столице упали на 0,5%. Девелоперы пытаются поддерживать спрос акциями и рассрочками, хотя объемы строительства начали сокращаться.

Парадоксально, но рынок аренды жилья в 2024 году на фоне дорогой ипотеки, напротив, пережил бум. Высокий отложенный спрос со стороны тех, кто отказался от покупки, привел к стремительному росту арендных ставок. По итогам 2024 года аренда квартир подорожала в среднем по России на 31%. В Москве ставки взлетели до исторических рекордов — средняя стоимость аренды типовой квартиры достигла 80 тысяч рублей в месяц, что на 40% дороже, чем годом ранее. Это, с одной стороны, повысило доходность арендного бизнеса, но с другой — обнажило его зависимость от макроэкономических факторов.

Рекордно высокие ставки по депозитам сделали вложения в жилье под сдачу менее выгодными. Эксперты Циан.Аналитики еще в начале 2024 года отмечали, что средняя доходность по аренде стала проигрывать доходности депозитов — аренда приносила в среднем около 6%, а вклады уже давали более 10%. К осени 2024 разрыв лишь усилился: ставки по вкладам превысили 15–20%, тогда как даже выросшие арендные доходы остались на уровне однозначных цифр. В итоге многие рантье убедились, что недвижимость — это не абсолютно безопасный актив, а такой же рыночный инструмент, подверженный конъюнктуре.

Доходность жилой недвижимости от аренды рассчитывается как отношение годового арендного дохода к стоимости объекта. Этот показатель в российских городах исторически невысокий, но подвержен изменениям вместе с рынком. Так, например, в 2023 доходность аренды в среднем по стране составляла 5,3% годовых, а в 2020 — 7%.

На конец 2024 года средняя доходность по стране составила 6,4% годовых. Рост в сравнении с 2023 годом обусловлен опережающим ростом аренды по сравнению с ценами на квартиры: за год арендные ставки подскочили на 25–30%, а стоимость жилья — лишь на 8%. Таким образом, средние показатели «грязной» доходности за последние 3–5 лет колеблются в диапазоне 5–7% годовых.

При этом реальная чистая прибыль инвестора зачастую еще ниже. При сдаче жилья неизбежны дополнительные издержки: ремонт, покупка техники и мебели, уплата налога на доход от аренды, а также оплата части коммунальных услуг и периодические простои без жильцов. Эти факторы могут снижать фактическую доходность на несколько процентных пунктов. Например, при расчетных 6% годовых «на руки» может оставаться около 4%.

В 2023–2024 возникла уникальная ситуация, когда даже безрисковые инструменты давали двузначную доходность, оставив недвижимость далеко позади. Это подорвало экономический смысл покупки квартиры исключительно под аренду, если цель — максимизировать пассивный доход. Аналитики прямо отмечали, что на начало 2024 года хранить деньги в банке было выгоднее, чем инвестировать в сдаваемую квартиру.

С другой стороны, арендный бизнес — это не только текущая доходность, но и расчет на рост стоимости актива в длительной перспективе. Жилье может дорожать, обеспечивая инвестору доход от прироста капитала. Однако и здесь нет гарантий, что квартира через 5–10 лет продастся значительно дороже. История российского рынка знает периоды, когда цены на недвижимость не росли годами или даже снижались.

Несмотря на общее удорожание жилья за последние два десятилетия, рынок недвижимости в России пережил несколько ощутимых спадов. Кризисные периоды сопровождались снижением цен на квадратный метр как в долларах, так и в рублях. Вот некоторые яркие примеры:

Мировой финансовый кризис 2008 года. На фоне обвала нефтяных цен, оттока капитала и девальвации рубля жилье в России ощутимо подешевело. По данным сервиса IRN, в 2008–2010 падение цен достигло 30–35% в долларах и порядка 10–15% в рублях. И хотя уже к 2011 рынок начал понемногу восстанавливаться, инвесторы, купившие на пике 2007–2008, потеряли значительную часть вложений.

Кризис 2014–2016 годов. На фоне начала санкций, обвала рубля и нефти в российской недвижимости начался затяжной спад. Если в конце 2014 краткосрочный ажиотаж подстегнул покупательский спрос — россияне спасали сбережения покупкой жилья на фоне падения рубля, то уже в 2015 рынок перешел к депрессии. За 2014–2016 цены на вторичном рынке жилья снизились примерно на 15–20% в рублевом выражении и более чем на 50% в долларовом. В отличие от V-образного восстановления 2009 года, этот кризис развивался медленно: ценовое снижение продолжалось около трех лет. Как отмечали риелторы, к 2017 году покупатели окончательно убедились, что вторичная квартира — не безусловный способ сохранить капитал: её цена может долго снижаться, а продать с выгодой не всегда получится. После 2015 многие перестали воспринимать жилье как гарантированную «тихую гавань» для капитала.

Пандемия 2020 года. Сначала локдаун грозил рынку недвижимости резким обвалом, но вмешались беспрецедентные меры поддержки со стороны правительства. В разгар локдауна весной 2020 аналитики прогнозировали снижение цен на жилье в среднем на 7–8%, а в отдельных регионах до 10–15% . Действительно, во 2 квартале 2020 года число сделок рухнуло, застройщики начали давать скидки для поддержания спроса. Однако уже летом государство запустило программу льготной ипотеки под 6,5% и спрос стремительно восстановился. В итоге к концу 2020 года цены не только не упали, а наоборот, показали рост — особенно на новостройки, на которые распространялись льготные программы. Таким образом, ковидный шок был краткосрочным: рынок жилья быстро «отыграл» потери, хотя этот эпизод наглядно продемонстрировал зависимость недвижимости от внешних факторов. Без господдержки падение могло быть гораздо серьезнее.

Стоит упомянуть и события 2022 года: геополитический кризис февраля-марта 2022 привел к рекордному скачку ключевой ставки, практически парализовав ипотечное кредитование на несколько месяцев. Сделки с жильем тогда просели более чем на 50%, а цены на вторичке весной 2022 начали корректироваться вниз. Лишь стабилизация курса рубля и возобновление льготных программ летом 2022 уберегли рынок от полномасштабного обвала. Тем не менее, 2 и 3 квартал 2022 стали периодом стагнации цен в большинстве городов. В очередной раз подтвердилось: недвижимость не растет по инерции — ей могут вредить как экономические, так и внезапные политические потрясения.

Исторические провалы должны учить инвесторов осторожности. В каждый из этих кризисов сектор недвижимости, казавшийся «железобетонным» вариантом сохранения денег, переживал снижение цен или длительную стагнацию. Конечно, в долгосрочной перспективе рынок потом отыгрывал эти провалы. Но срок окупаемости вложений затягивался: например, после 2014 года цены вернулись к докризисному уровню лишь спустя 5–6 лет. Также эти примеры разбивают тезис о том, что недвижимость стабильно растет на уровень инфляции — в периоды кризисов цены на жилье падали несмотря на растущую инфляцию.

Однако за пределами жилой недвижимости инвесторам доступны коммерческий, складской и туристический сегменты, которые имеют свои особенности и аргументы «за и против», поэтому рассмотрим каждый из сегментов подробнее.

Самый массовый и понятный частному инвестору сегмент. К нему относятся городские квартиры, загородные дома и таунхаусы. Покупка жилья для сдачи в аренду или последующей перепродажи — распространенная стратегия среди населения. В 2020–2021 годах из-за доступной ипотеки случился бум инвестиций в квартиры на стадии строительства. После ограничений в программах льготной ипотеки и роста рыночных ипотечных ставок ажиотаж спал, но многие по-прежнему рассматривают жилье как базовый актив для вложений.

Постоянный базовый спрос, но низкая ликвидность. В больших городах население исторически растет или мигрирует из регионов, поэтому квартиры почти всегда востребованы либо для аренды, либо для покупки в зависимости от состояния рынка. Если инвестор покупал квартиру с целью перепродажи, но сектор столкнулся с кризисом или стагнацией, то в худшем случае квартиру можно попытаться сдать в аренду и получать хоть и небольшой, но пассивный доход. Недвижимость никогда не отличалась хорошей ликвидностью и для быстрой продажи приходилось делать скидки. По данным СберИндекса, средний по России дисконт фактической продажи к цене объявления по итогам апреля составил почти 13%. При этом средний срок экспозиции жилой недвижимости в России по состоянию на начало 2025 года — 100 дней по данным сервиса «Домклик». Эксперты отметили, что параметр вырос по отношению к показателям второго полугодия 2024 года: так, с июля по декабрь 2024 значение находилось в диапазоне 70-80 дней. На фоне охлаждения в секторе продать квартиру стало сложнее, а рост предложения в сегменте аренды снижает ее доходность.

Защита от инфляции на длинном сроке, но повышенный риск на коротком. В долгосрочной перспективе цены на жилье, как правило, растут вслед за общей инфляцией и доходами населения. За последние 20 лет средняя цена квадратного метра в России покрыла инфляцию, но за этот период было как минимум 2 затяжных кризиса, когда динамика цен на недвижимость не покрывала инфляцию. Таким образом, вложения в недвижимость часто сохраняют покупательскую способность денег на длительном интервале, но в диапазоне 1-2 лет покупка инвестиционной квартиры может стать неудачным вложением.

Низкая волатильность, но и низкая доходность. В отличие от фондового рынка, цены на квартиры меняются относительно плавно. Резкие обвалы — редкость, чаще наблюдается стагнация. Для консервативного инвестора недвижимость выглядит надежнее акций, поскольку менее подвержена спекулятивным скачкам. К тому же квартира — физический объект, который не исчезнет и не обанкротится. Однако за это приходится платить более низкой доходностью — за 20 лет недвижимость проиграла по суммарной доходности золоту и фондовому рынку.

Возможность личного использования. Инвестируя в жилую недвижимость, владелец сохраняет опцию самому жить в этом жилье или передать его детям. В экстремальной ситуации квартиру можно не сдавать, а использовать как запасное жилье. Это придает вложению дополнительную ценность помимо финансовой доходности.

Простота управления. Сдача в аренду квартиры не требует специальных знаний: найти жильцов можно самостоятельно либо через агента. Управлять одним-двумя объектами жилья по силам частному инвестору без привлечения профессиональных управляющих компаний, что сокращает издержки.

Долгий срок окупаемости. При текущих ценах и арендных ставках средний срок окупаемости квартиры превышает 15–17 лет. Это четверть жизни, в течение которой деньги «заморожены» в объекте. За это время могут произойти любые экономические или политические потрясения. Инвестор вынужден терпеливо ждать многие годы ради возврата капитала, что не подходит для краткосрочных целей. Для сравнения — средний срок окупаемости большинства публичных российских компаний при оценке по мультипликатору цены к прибыли — около 7х.

Затраты и усилия по обслуживанию. Арендная недвижимость требует постоянного внимания: необходимо ремонтировать жилье, менять технику, искать и проверять арендаторов, рисковать просрочками оплаты. Простои без арендаторов тоже ложатся на владельца убытком. Кроме того, собственник жилья платит налог на имущество и подоходный налог с аренды. Все это уменьшает реальный доход и добавляет хлопот.

Низкая диверсификация. Квартира — крупный неделимый актив. Для частного инвестора покупка даже одной квартиры часто съедает львиную долю капитала. В итоге все яйца оказываются в одной «недвижимой» корзине. При любой локальной проблеме, например, затоплении или пожаре, потере привлекательности района или заезде в соседнюю квартиру «проблемных соседей», инвестор сильно уязвим. Диверсифицировать риски, разбив сумму на множество объектов, затруднительно из-за высокой стоимости входа. Решением может стать покупка акций закрытых фондов недвижимости, инвестирующих в десятки или сотни объектов — это снизит риски и пороги входа.

В целом на 2025 год прогнозы по жилой недвижимости сдержанно-позитивные: возможно небольшое восстановление покупательской активности при снижении ставок, рост цен в пределах инфляции — около 5–7% в год, и замедление роста аренды. Если ключевая ставка будет снижаться медленными темпами, то мы вполне можем увидеть продолжение стагнации или даже падение в жилом сегменте. Ключевой урок последних лет для инвесторов — больше не рассчитывать исключительно на недвижимость, а оценивать ее в ряду других инструментов.

На Мосбирже недавно были запущены торги акциями ЗПИФН «Самолет. Инвестиции в недвижимость» (MOEX: XHOUSE), которые по состоянию на 20 мая торгуются на уровне 890 рублей. Фонд вкладывает в квартиры застройщика «Самолет» и позволит инвестору заработать в случае роста стоимости жилой недвижимости.

Альтернативный вариант — ЗПИФН «Активо Флиппинг» в стадии формирования. Фонд покупает квартиры премиум-класса, ремонтирует их и продает дороже. Торги на Мосбирже начались в конце февраля 2025, но ликвидности в акциях пока нет — последняя сделка в акциях прошла 6 мая по цене 120 тысяч рублей за пай. Паи фонда также можно приобрести напрямую в управляющей компании.

Оба фонда доступны неквалифицированным инвесторам.

К этому сегменту относятся офисные центры, торговые комплексы, стрит-ритейл — помещения на первых этажах под магазины, кафе и сервисы. Коммерческая недвижимость привлекает инвесторов более высокой доходностью аренды по сравнению с жильем. Обычно корпоративные арендаторы заключают долгосрочные договоры на 3–5 лет и более, а ставки привязываются к валюте или инфляции. В 2022–2023 годах рынок офисов и торговых центров прошел через шок из-за ухода иностранных компаний, но к 2024 году перестроился за счет отечественного бизнеса и новых игроков из дружественных стран.

Высокая доходность аренды. Коммерческие помещения традиционно приносят более высокую доходность в сравнении с жилыми. Например, доходность инвестиций в офисную недвижимость сейчас оценивается на уровне 9,5–10,5% годовых — существенно выше, чем 6% по квартирам. По торговым центрам показатели аналогичные или выше, особенно в регионах с недостатком современных площадей. Таким образом, при успешном выборе объекта коммерция обеспечивает более высокий и более стабильный денежный поток.

Долгосрочные арендаторы. Бизнес обычно арендует офисы или магазины на несколько лет вперед, чтобы зафиксировать локацию. Хороший офисный центр может быть заполнен крупными компаниями на годы. Это дает владельцу предсказуемый поток арендных платежей. Крупные арендаторы, как правило, более надежны в выполнении обязательств — ниже риск внезапного съезда или неуплаты. Поэтому в крупных торговых центрах управляющие стараются «приземлить» несколько якорных арендаторов, обеспечивающих трафик, вокруг которых будут собираться более мелкие.

Индексация и валютная защита. В договорах коммерческой аренды принято ежегодно индексировать ставку на уровень инфляции, либо номинировать арендную плату в валюте. В результате арендный доход владельца защищен от обесценивания — он растет вместе с расходами арендатора. Для инвестора это плюс: реальная доходность сохраняется даже при высокой инфляции, в отличие от фиксированной ренты в жилом секторе.

Восстановление спроса и дефицит качественных площадей. Несмотря на потрясения 2022 года, к концу 2024 в Москве зафиксирована рекордно низкая вакансия офисов — около 5,5%, а это минимум с 2008 года. В классе «A» пустует лишь 6,5% площадей, в «B+» — 4,3%. Аналитики отмечают дефицит современных помещений в центре столицы и в некоторых регионах. Схожая ситуация в торговой недвижимости: уход иностранного ритейла компенсировался ростом местных сетей — доля свободных площадей в московских ТЦ к концу 2023 снизилась до минимума за 9 лет — до 8,2%. Для инвестора это означает благоприятную конъюнктуру: на фоне дефицита площадей ставки аренды пошли вверх.

Цикличность и зависимость от экономики. Коммерческая недвижимость остро реагирует на спады в экономике. В кризис компании оптимизируют расходы — сокращают офисные площади, закрывают нерентабельные магазины. Так, в 2020 году из-за пандемии вакантность в торговых центрах резко выросла, а арендодателям пришлось давать скидки. В 2022 году офисный рынок столкнулся с исходом иностранных арендаторов в IT, консалтинге и ритейле, что на несколько месяцев обрушило заполняемость. Риски простоя в коммерции выше: пустующий магазин или офис генерирует ноль дохода, а поиск нового арендатора может занять месяцы. Инвестор должен быть готов к таким периодам.

Высокий порог входа для прямого владения. Качественный коммерческий объект стоит дорого. Минимальный «лот» для частного инвестора — небольшое помещение под магазин или офис-студию может обходиться в десятки миллионов рублей. Например, участники рынка оценивают порог входа в офисную недвижимость от 12 млн рублей за небольшое помещение. Покупка целого этажa или здания — это уже сотни миллионов. Таким образом, напрямую инвестировать в коммерцию могут не все, а высокая концентрация средств в одном объекте несет риски.

Структурные изменения в спросе. Мир меняется — развивается удаленная работа, электронная коммерция и новые форматы торговли. Эти тренды могут снизить спрос на традиционные офисы и торговые центры. Например, рост онлайн-торговли уменьшает потребность в больших площадях магазинов в торговых центрах. Формат классического офиса тоже трансформируется: после пандемии многие компании оптимизировали офисные метры и стали лояльнее относиться к удаленной работе. Инвестор коммерческой недвижимости сталкивается с риском морального устаревания объекта: локация или концепция, популярная 10 лет назад, может утратить привлекательность.

Регуляторные риски. Коммерческая недвижимость сильно зависит от внешней среды — городских планов и законодательства. Власти могут изменить зонирование, ограничить работу торговых центров, как было во время локдауна COVID-19, или ввести новые налоги. Например, введение торгового сбора в Москве в 2015 ударило по собственникам торговых помещений. Также арендные каникулы, моратории на выселение в пандемию — примеры вмешательства государства, способных сделать инвестиции менее прибыльными.

На Мосбирже торгуется несколько фондов на коммерческую недвижимость, доступных неквалифицированным инвесторам.

Например, ЗПИФ «АТРИУМ» (RU000A0JRHC0), владеющий одноименным торговым центром в центре Москвы. Акции фонда торгуются около 2000 рублей за штуку, а для инвесторов предусмотрены ежемесячные выплаты рентного дохода.

Другой пример — ЗПИФ «Коммерческая недвижимость» (RU000A0ERGA7), владеющий объектами коммерческой недвижимости в Москве и Московской области. Акции фонда торгуются около 300 рублей за штуку, а для инвесторов предусмотрены полугодовые выплаты.

На Мосбирже торгуется еще несколько подобных фондов с различными порогами входа и периодичностью выплат — при желании сможете их найти и выбрать подходящий вариант.

Относительно новый сегмент, который вырвался в лидеры по темпам роста и доходности в последние несколько лет. К этому сегменту относятся логистические комплексы, распределительные центры, холодные склады, индустриальные парки. Бурный рост электронной коммерции, курьерской доставки и импортозамещения после 2020 года вызвал настоящий бум спроса на склады. В 2024 году в России был зафиксирован рекорд по поглощению складских площадей — по данным NF Group, арендовано и куплено 7,6 млн квадратных метров складов за год. Ввод новых объектов тоже достиг пика — совокупное предложение превысило 58 млн квадратных метров или +9% за год. Для инвесторов склады интересны высокой доходностью и относительно коротким циклом строительства, однако требуют специфического подхода.

Лидер по доходности. Складская недвижимость считается одним из самых доходных сегментов на рынке недвижимости. Управляющие компании называют рынок складов одним из лучших выборов для инвестиций в 2024 году. Средняя доходность закрытых фондов на склады оценивается на уровне около 22% годовых — в разы выше, чем по жилой недвижимости. Таким образом, вложения в склады окупаются быстрее — за 5–8 лет против 15-17 лет в жилой недвижимости.

Ажиотажный спрос и низкая вакантность. Рынок складов переживает расцвет: спрос многократно превышает предложение. В 2023–2024 годах около 67% всех сделок в складском сегменте заключили представители онлайн-торговли: маркетплейсы и ритейлеры, открывающие новые распределительные центры. В результате по стране склады заполняются еще до ввода: по прогнозам, в регионах доля свободных площадей скоро приблизится к 0%. В уже введенных объектах вакансии минимальны. Например, в Москве по итогам 2024 года пустовало лишь 3–4% складских помещений, а при сдаче новых комплексов занято сразу 80–90% площадей. Для инвестора это означает почти полное отсутствие простоя — качественный объект всегда найдет арендатора.

Электронная коммерция и локализация. Структурные тенденции играют на руку складам. Рост интернет-торговли требует все больше логистических хабов и сортировочных центров вблизи городов. Одновременно санкции и переориентация торговли на Азию стимулируют создание складов на востоке страны, в приграничных регионах. Например, после 2022 года резко повысился спрос на логистику в Московской области и регионах Сибири и Дальнего Востока. Эта отрасль поддерживается и государством — появляются индустриальные парки, особые экономические зоны с готовой инфраструктурой. В ближайшие годы тренд на развитие складской сети сохранится, что обещает инвесторам стабильный денежный поток.

Относительно простое строительство и масштабируемость. Складские комплексы строятся быстрее и дешевле, чем жилые дома или торговые центры — это обычно ангары и одноэтажные терминалы. Девелоперы могут реализовать проект «под ключ» за 8-12 месяцев. Благодаря этому предложения гибко реагируют на спрос — можно вложиться на этапе строительства под конкретного арендатора и сразу получить долгосрочный договор. Инвестору доступны разные форматы: от небольшого склада на пару тысяч квадратных метров до доли в гигантском комплексе. Многие девелоперы теперь дробят складские проекты на мелкие лоты для продажи частным инвесторам, делая сегмент более доступным.

Долгосрочная устойчивость. Арендаторы складов — в основном средний и крупный бизнес из ритейла, производства или логистики, который ценит надежность. Договоры часто заключаются на 5–10 лет. Ставки аренды привязаны к валюте или инфляции. Кроме того, склад — объект, менее подверженный моральному устареванию: потребность в хранении товаров будет всегда, и грамотный складской комплекс может переоборудоваться под разные типы грузов. В периоды кризисов склады зачастую страдают меньше офисов или торговых центров, так как товары все равно нужно где-то хранить и доставлять.

Возможное насыщение рынка. Бум складского строительства несет риск перегрева. Уже в 2024 году ввод новых складов достиг рекорда — 2,78 млн квадратных метров только по регионам без учета Москвы и Санкт-Петербурга. В 2025 ожидается ввод еще большего объема — более 7 млн квадратных метров. Если экономический рост замедлится или сегмент электронной коммерции столкнется с проблемами, возможно возникновение избытка площадей. Вакансия, сейчас близкая к нулю, может начать расти, а вместе с ней начнут падать арендные ставки. Инвестор, входящий на пике ажиотажа, рискует через несколько лет увидеть совсем другую рыночную ситуацию с избытком складов.

Специфичность и локационные риски. Успех склада во многом зависит от правильного места – транспортной доступности, близости к трассам, городу, железной дороге. Ошибиться с выбором локации — значит получить невостребованный актив. Кроме того, склады часто строятся вне городов, в промышленных зонах, а ликвидность такого актива на вторичном рынке ниже, чем у квартиры или магазина. Найти другого покупателя на склад бывает сложнее. К тому же перепрофилировать склад в другой тип недвижимости почти невозможно — это узкоспециализированный объект. Большинство самых перспективных проектов сейчас — это склады в новых локациях, испытывающих дефицит: Дальний Восток, приграничные регионы и Восточная Сибирь.

Крупные арендаторы — крупные риски. Несмотря на в целом надежный профиль арендаторов, уход одного якорного клиента может сильно ударить по доходам. Например, если онлайн-ритейлер арендовал большой склад и съехал, заполнить такой объем быстро практически нереально, простои могут растянуться. Складская недвижимость подвержена принципу «все яйца в одной корзине»: один объект часто занят одним арендатором. Для снижения рисков инвесторы формируют портфели из нескольких складов, но частному лицу это трудно из-за порогов входа. Поэтому для розничных инвесторов остается только инвестировать в сегмент через фонды.

На Мосбирже торгуется несколько фондов на складскую недвижимость, доступных неквалифицированным инвесторам.

Например, ЗПИФН «Современный 9» (RU000A1099U0), который планирует купить готовый склад класса «А», но пока деньги фонда лежат на депозитах. Акции фонда торгуются около 5 рублей за штуку.

Другой пример — ЗПИФН «Современный 8», который владеет несколькими складскими комплексами в разных регионах России. Акции фонда торгуются около 100 рублей за штуку, а для инвесторов предусмотрены ежеквартальные выплаты рентного дохода. Однако пока торги паями этого фонда на Мосбирже не запущены и купить его можно через «Сбербанк Онлайн» с минимальным порогом входа 30 тысяч рублей.

На Мосбирже торгуется еще несколько подобных фондов с различными порогами входа и периодичностью выплат — при желании сможете их найти и выбрать подходящий вариант. Для квалифицированных инвесторов выбор подобных фондов кратно больше.

Под туристической недвижимостью подразумеваются объекты для сдачи в краткосрочную аренду: курортные квартиры и апартаменты, апарт-отели, жилье у моря, в горах и других туристических зонах. В России этот сегмент получил развитие после 2014 года — на волне импортозамещения внутренний туризм получил развитие по всей стране. Частные инвесторы покупают такие объекты, рассчитывая на высокую доходность за счет посуточной сдачи туристам через специальные сервисы краткосрочной аренды. После осложнений с выездом за рубеж в 2022–2023 годах внутрироссийский туризм вырос, что привлекает внимание к курортной недвижимости в качестве объектов для инвестиций.

Более высокая доходность по сравнению с долгосрочной арендой. Краткосрочная сдача жилья туристам способна приносить в 2–3-раза больше дохода в расчете на месяц, чем традиционная аренда на год. Например, в Сочи операционная доходность апартаментов достигает 15–20% годовых в удачный сезон, а в среднем по году составляет 7–14%. Это заметно выше доходности обычных квартир, которая сейчас составляет 6%. Таким образом, правильно управляемый курортный объект может дать двузначную доходность, недостижимую на городском жилье.

Рост внутреннего туризма — поддержка спроса. В последние годы все больше россиян путешествуют по стране. Курорты Краснодарского края, Крыма, Кавказа, Алтая и других регионов получают приток гостей, особенно на фоне осложнений с выездом за границу. Так, в Сочи в 2022–2023 произошел туристический бум: цены на курортное жилье выросли, загрузка апарт-отелей била рекорды. Эта тенденция вероятно сохранится — государство инвестирует в развитие туристической инфраструктуры, предлагает льготы инвесторам, открываются новые горнолыжные и санаторные кластеры. Для инвестора это означает устойчивый поток арендаторов в сезон и потенциал роста тарифов.

Личная польза и комбинированная выгода. Покупая квартиру у моря, инвестор может совмещать бизнес с удовольствием — самому отдыхать там несколько недель в году, а остальное время сдавать. Многие рассматривают такие вложения не только для получения дохода, но и как второй дом для семьи на время отпуска. Даже если доход будет средним, остается имущество для собственного отдыха. Кроме того, апартаменты в апарт-отелях часто продаются с управлением: профессиональная компания берет на себя заселение гостей, уборку, рекламу и продвижение.

Ускоренная окупаемость на волне тренда. Пока рынок сервисных апартаментов не перенасыщен, ранние инвесторы получают преимущество. Апартаменты раскупаются еще на этапе строительства, потому что все верят в дальнейший рост турпотока. На старте можно купить дешевле и выйти на окупаемость за 4–6 лет за счет низкой базы. Плюс существует возможность спекулятивного заработка: перепродажа апартамента после строительства может принести десятки процентов прибыли, если за это время курортная недвижимость в локации подорожала. Например, в Сочи в 2018–2021 были случаи перепродаж с наценкой 50–100%. То есть помимо аренды инвестор может заработать на росте стоимости самого актива.

Сезонность и нестабильность дохода. Главный минус туристической аренды — неравномерность поступлений. Значительная часть заработка приходится на высокий сезон: лето на море, зима на горнолыжных курортах. В низкий сезон или межсезонье жилье может простаивать частично или полностью. В среднем по году выходит лучше в сравнении с жилой или коммерческой недвижимостью, но денежный поток по месяцам «рваный». К постоянным колебаниям нужно быть готовым: высокие летние доходы придется резервировать на покрытие расходов в «тихий» сезон. Любой сбой: холодное лето, закрытие региона из-за ЧС — сразу бьет по годовой прибыли.

Зависимость от внешних факторов. Туристический сектор очень чутко реагирует на события вне контроля инвестора. Локдаун 2020 года практически обнулил доходы у всех арендодателей туристического жилья — границы закрылись, регионы вводили карантины, люди перестали путешествовать. Санкционные ограничения 2022 изменили маршруты туристов, но в будущем ситуация может измениться вновь. Курортная недвижимость больше подвержена рискам природных катаклизмов: наводнений или пожаров. Государство тоже может вмешаться, например, запретить посуточную аренду в жилых домах или ввести курортный сбор. Всё это способно резко снизить заполняемость и доходность.

Правовой статус апартаментов. В России многие туристические объекты оформляются как нежилые апартаменты. Это означает более высокие коммунальные тарифы и налоги, потенциальные сложности с ипотекой. Правовой статус апартаментов до конца не урегулирован: владельцы не имеют тех же гарантий, что владельцы квартир. Например, апарт-отель могут юридически закрыть, если он нарушает целевое назначение земли. Кроме того, покупая номер в апарт-отеле, инвестор зачастую ограничен в правах — управляющая компания диктует правила пользования или распределения денежных потоков на ремонт.

Этот сегмент пока никак не представлен на Мосбирже для неквалифицированных инвесторов. Но и для квалифицированных инвесторов выбор небольшой. Один из доступных вариантов — ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия» (RU000A109G79), владеющий одноименным термально-оздоровительным комплексом. Проект в завершающей стадии строительства, но купить паи на Мосбирже уже можно. По состоянию на 20 мая стоимость одного пая — 6470 рублей за штуку.

Российский рынок недвижимости на рубеже 2024–2025 годов вступил в фазу повышенной неопределенности. Период сверхдоходностей от быстрого роста цен остался в прошлом, и сейчас недвижимость все больше воспринимается как один из инструментов инвестиционного портфеля, а не универсальное решение. Богатые инвесторы это поняли давно — в портфелях самых богатых людей планеты на недвижимость приходится только 10% капитала.

С одной стороны, недвижимость сохраняет свои фундаментальные преимущества: осязаемость, понятность и способность генерировать стабильный поток от аренды. С другой стороны, события последних лет доказали, что цены на квадратные метры могут стагнировать и даже снижаться годами, а доходность инвестиций в недвижимость не застрахована от снижения вплоть до уровней ниже инфляции и безрисковых инструментов.

Для частного инвестора это означает необходимость более взвешенного подхода. Недвижимость — актив долгосрочный. Решение вложить крупную сумму в квартиру или коммерческий объект должно приниматься с горизонтом минимум 5–10 лет, с учетом различных сценариев экономики. Эксперты советуют избегать концентрации всех средств только в недвижимости, как это было принято раньше. Гораздо эффективнее сочетать различные классы активов: недвижимость, биржевые и внебиржевые активы, бизнес и золото. Такой диверсифицированный портфель лучше защищен от рисков — просадка на рынке недвижимости будет компенсирована другими классами активов.

В ближайшей перспективе рынок жилой недвижимости России может оставаться под давлением высоких ставок. При замедлении инфляции Банк России перейдет к циклу понижения ключевой ставки, но быстрого снижения ждать не стоит — аналитики ждут первого снижения ставки не раньше июня, а до 2027 года ставка будет оставаться двузначной. Государственные программы будут и дальше влиять на распределение интереса инвесторов между сегментами.

Возможно, мы увидим сохранение высокой активности в сегменте складов, индустриальной и туристической недвижимости, где драйверы роста структурные. Однако получение дохода выше инфляции потребует от инвестора большой работы: нужно тщательно выбирать объекты, считать экономику с учетом всех расходов и иметь «план Б» на случай неблагоприятного сценария.

Недвижимость остается важной частью российской экономики и популярным направлением вложений, но эпоха, когда можно было слепо вкладывать в квартиры все средства, надеясь только на бесконечный рост цен, прошла. Сегодня недвижимость — это актив, требующий анализа и грамотного управления, а не универсальная «тихая гавань». Правильно оценив риски и перспективы, инвестор может успешно использовать недвижимость в составе своего портфеля. Главное — помнить о балансе и не полагаться исключительно на один инструмент, каким бы надежным он ни казался.

Если статья оказалась для вас интересной — ставьте лайк и подписывайтесь на мой Telegram канал, где я разбираю больше подобных материалов, делюсь видео, подкастами, идеями и аналитическими отчетами для инвесторов.