Стоит ли инвестировать в недвижимость за рубежом?

Если возник вопрос о зарубежной недвижимости, значит, вы поняли, что этот рынок надежнее и, возможно, доходнее. А вот недвижимость практически на всей территории бывшего Советского Союза постоянно дешевеет в долларовом эквиваленте (последние 200 лет российская валюта дешевела по отношению к доллару), в евро и даже в такой экзотической валюте, как тайские баты.

При всех заверениях руководящих финансистов и экономистов, реальная высокая инфляция на постсоветском пространстве никуда не делась. Именно в силу падающего рубля и высокой инфляции, кажущаяся быстрая окупаемость российской недвижимости – иллюзия.

Вот реальный пример моей покупки одного из помещений в России (Санкт-Петербург):

купил за 8 млн (тогда 200тыс.евро), курс около 40

продал за 10 млн. в рубле заработал, а в евро попал (145тыс евро), курс примерно 68.

Сдавалось почти 4 года, вот расчет:

40 мес*80000руб=3 200 000руб / 68 = 47000 евро (без учета налогов ИП и скачков курса)

Итог минус 10 000 евро, примерно.

Помещение не принесло дохода в твердой валюте. И зачем было нужно все эти 4 года устраивать «бег на месте» или «подниматься по эскалатору, который идет вниз» (кому как нравится.)

Сделайте расчет любого из ваших помещений или квартир с учетом падения курса рубля и сами в лучшем случае "крысиные бега", как выразился уважаемый инвестор Р. Кийосаки.

После ваших расчетов скорее всего окажется, что выгоднее ТАМ (в Европе) купить недвижимость с окупаемостью 15 лет, чем на постсоветском пространстве с окупаемостью 10 лет, т.к. там будете получать доход в твердой валюте, а здесь в постоянно падающем деревянном, зайчике и т.д. Дополнительным серьезным фактором является политическая нестабильность, подпитываемая постоянными экономическими проблемами. Любое политическое потрясение может привести к потере денежных средств. Дефолты, «черные вторники» - лишнее тому подтверждение.

Еще один личный пример:

Около 10 лет назад покупал квартиру в Белоруссии в г.Могилеве (по семейным обстоятельствам) за 22 тысячи долларов, недавно случайно увидел объявление о продаже такой же квартиры в этом же доме за 14 тысяч долларов, а это падение в долларе 36%.

Как вам рост стоимости недвижимости?

Сейчас в России происходят интересные вещи: разогрели рынок недвижимости льготной ипотекой. В рубле растет, а в долларе/евро падает, что ж это за инвестиции? Как бы "пузырь" не лопнул.

По Черномырдину: "Хотели как лучше, а получилось как всегда."

Даже если планируете жить в РФ, Белоруссии, Украине, Казахстане, европейская гавань для ваших средств в доходной недвижимости, может оказаться интереснее тем, что доход будет в твердой валюте.

Да, доходность в % не та что в России, но волатильность рубля все проценты "пускает под откос", именно поэтому стоит попробовать инвестировать за рубежом.

В складывающейся современной ситуации в экономике и финансах, именно инвестирование в недвижимость за рубежом продолжает оставаться одним из самых надежных, выгодных и популярных способов сохранения своего капитала. Статистика утверждает, что такой вид инвестирования свободных денежных средств интересен не только представителям бизнеса, но и обычным физическим лицам, которые заинтересованы в том, чтобы выгодно вложить деньги, не сильно рискуя.

Решено – Вы инвестируете в недвижимость за рубежом, в иностранной твердой валюте.

1. Прежде всего необходимо внимательно изучить рынок недвижимости того государства, на территории которого планируется приобрести недвижимость.

Нужно как следует проштудировать основные понятия, связанные с инвестиционной деятельностью, даже если Вы передаете свои денежные средства в доверительное управление. Необходимо разобраться в основных инвестиционных стратегиях, понять какие возможны риски при оформлении документов, каков уровень цен на объекты недвижимости, какова доходность при совершении сделок по ее купле-продаже или аренде.

2. Разберитесь нюансах налогообложения.

Не стоит откладывать в долгий ящик, изучая законодательство и т.д. Да, конечно некоторые знания нужно иметь о налогах на недвижимость в стране, куда планируете инвестировать, но для этого юридический факультет не нужно заканчивать, все есть в открытых источниках.

3. Узнайте порядок открытия банковского счета.

Какие документы попросит предоставить банк для подтверждения того, что средства на покупку недвижимости являются легальными.

4. Если есть такая возможность, найдите человека, который станет вашим наставником, поделится знанием и опытом.

Подумайте, чем сможете быть полезным для него. Я консультировал своего по вопросам строительства и ремонта недвижимости, а он учил меня выбирать, оценивать, подсказывал возможную стратегию инвестирования.

5.Читайте литературу, статьи, форумы, бизнес-форумы.

Чтобы слегка диверсифицировать ваш портфель рекомендую европейскую недвижимость.

Банки кредитуют наших граждан до 70% от стоимости недвижимости по ставке до 3% годовых, что является дополнительным аргументом за то, чтобы получать доход в евро.

Попробуйте сначала вложиться в недорогие проекты, чтобы протестировать саму идею инвестиций в зарубежную недвижимость.

Можно попробовать через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ).

Через покупку акций специальных иностранных фондов недвижимости REIT (RealEstateInvestmentTrust). Это фонды, занимающиеся инвестированием в недвижимое имущество.

Мне кажется это более рискованным, чем покупка «живой» недвижимости «вскладчину» под понятные условия. Гарантией будет ваша доля в недвижимости, а не ценная бумага, стоимость которой может существенно упасть, да и доходности этих бумаг не высокие.

Еще один реальный пример из недавнего проекта в Испании:

Купили квартиру у банка, которая исторически состояла из 2х за

219тыс евро с учетом налогов

первую продали через неделю после сделки за 143000 евро

вторую продали через 1,5 месяца за 145000 евро

Все проект закрыт выручка 288000 евро

Маржа 69000 - 25% налог = 51 750 евро

Прибыль в %=(51750/219000)*(365/45)*100%=191,66% годовых

где

51 750 прибыль после уплаты налогов

219000 вложенная сумма

365 дней в году

45 дней период владения,

Шикарный вариант, но такие пару раз в год проскакивают.

В общем, интересные проекты по инвестированию и заработку на недвижимости в Испании есть, только нужно их искать и находить. Можно поработать с нами Susloff&Co (susloff.com)

Удачных инвестиций!