Насколько оправдана покупка квартиры с целью сдачи. Разбор инвестиционной идеи
В России довольно популярной идеей на тему «куда вложить большую сумму денег, чтобы получать доход» является покупка квартиры для сдачи её в аренду, потому что это самая настоящая золотая жила — сидишь себе и принимаешь ежемесячно деньги. Давайте посчитаем и разберемся, какова реальная доходность от такой инвестиции.
Комментарий недоступен
рассмотрю как-нибуьд. Согласен, ком.недвижка гораздо благоприятнее сейчас
Ипотека не коммерческую физ лицам не дается, ставка на потреб кредит от 14%
Обеспечение кредита на 15 млн где взять?
Допустим купили как жилую в ипотеку. Перевод в коммерческую? Как вы собираетесь это сделать?
Имущество в залоге у банка - это раз.
И два - для перевода требуется подать заявление о переводе назначения, его технический план, согласовать перепланировку (установку нового входа) и получить подписи всех жильцов примыкающих квартир и результаты голосования на собрании собственников жилья.
Я думаю это практически не реально.
Подробнее на РБК:
https://realty.rbc.ru/news/5cf8fcde9a794740732ff92c
Купили подешевле на стадии строительства. От 3 до 5 лет деньги заморожены.
Т.к. сначала достроить и сдать дом, потом ремонт, регистрация, поиск бизнеса под свою недвижку. Одни расходы короче.
Смело отнимаем минимум 3 года в минус от будущей доходности.
Налоговая ставка на коммерческую 2% от стоимости.
Право собственности зарегистрировано - плати.
В больших городах кадастровая стоимость равна или даже превышает рыночную.
Т.е. с 3-ки с оценкой 15 млн нужно заплати налогов в год под 300 000 только за имущество.
- Коммуналка на коммерческую дороже на 50-100% от жилой,
- налоги с арендных платежей минимум 6% и это ИП открывать нужно.
А ИП бухгалтерию вести должен. Т.е. услуги бухгалтера, иначе ИФНС за "жопу" возьмет рано или поздно. И выкатит "недетские" штрафы.
-Страховка на коммерческую 1% в год от рыночной стоимости
- Существенные вложения в текущий ремонт и обслуживание.
Риски задержек платежей и банкротства съемщиков. Затем выбивание долгов по судам.
На горизонте в 10-20 лет ,со всеми реальными затратами, упущенной выгодой от банкротов, штрафами от МЧС и ИФНС, хорошо если итоговая доходность будет 5-6% годовых.
Вообщем коммерческая - это утопия для 99,9%