Частный дом — не инвестиция.

Я строю 28 лет и объясняю на цифрах
Меня зовут Виталий, я 28 лет в строительстве. В составе бригады за последние 4 года построил два жилых дома и магазин, своими руками — три бани, гараж, десятки ворот и деревянных дверей, три лестницы на второй этаж. Держу небольшой столярный цех. Люблю цифры, поэтому в статье будет много цифр.
В последнее время частный дом модно называть «инвестицией». Давайте посмотрю на это как строитель, а не как маркетолог.
Дом: плюс 2,5 миллиона на бумаге
В 2012 году я закончил дом. Обошёлся он в 4,5 миллиона с хвостиком по ценам того года. Отделка была не бюджетная: наборные плитки с рисунками на стены, двери из массива с доборами, ламинат высокого класса. То есть я не экономил на том, что человек трогает руками каждый день.
Продавался этот дом за 7 миллионов. Продался ли — не знаю. И это первый урок ликвидности: дом за городом может висеть в объявлениях годами. На бумаге ты уже почти миллионер, а по факту — у тебя объявление и счета за коммуналку.
Актив — это то, что кладёт деньги в карман. Дом, в котором живёшь, деньги вынимает: отопление, ремонты, налоги. Это не инвестиция, это форма потребления — как автомобиль.
Где настоящая «доходность»
Настоящая доходность в частном строительстве — не рост цены, а разница между «сделал сам» и «нанял бригаду».
Пример с баней. Я построил баню 2,5×5 м примерно за 80 тысяч по ценам того времени:
осиновый брус 10×15 — 8 кубов, брал по 8 тысяч;
котёл сварил сам из б/у трубы 340 мм, докупил лист железа на заднюю стенку и дверку за тысячу;
двери делал сам, материал — 4-5 тысяч;
потолок и крыша — 15 тысяч максимум;
фундамент: литая плита в мойке и парилке, лента по периметру, 5 ниток арматуры 10 мм «на всякий случай», кладочная сетка в плиту сплошняком — тысяч 8.
Такие бани продают от 240 тысяч. То есть моя «доходность» — три икса: потратил 80, получил вещь, которая на рынке стоит 240. Ни один вклад столько не даст.
Соседка и норковая шуба
Соседка напротив строила баню 3×4,5 с наёмной бригадой. Точную сумму не назвала, сказала: «обошлось как норковая шуба и норковая же безрукавка вместе». Переводим с народного на деньги — 250-350 тысяч. За баню меньше моей, которые «продают от 240».
В этом вся математика частного строительства: разница между «сам» и «бригада» — это не экономия, это переплата.
Так стоит ли строить?
Дом — не инвестиция. Это вложение в качество жизни. Если рассчитывать на прибыль при перепродаже — разочаруетесь: ликвидность за городом близка к нулю.
Настоящие деньги в строительстве — свои руки. Умение окупается в 200-300% от стоимости материалов.
Стройте для жизни, а не для продажи. А если всё же на продажу — смотрите на отделку: двери, пол, плитка. На этом я не экономил, и поэтому дом выставлялся за 7 при потраченных 4,5.

Больше разборов с цифрами и сметами — на моём сайте interconnection.ru: как построить хозблок из кирпича, баню, сарай и во что это реально обходится.