Торговый центр, который хотел стать городом

Как Виктор Груэн придумал новую модель потребления, изменил американские пригороды и почему его идея возвращается спустя 70 лет.

8 октября 1956 года 75 тысяч человек пришли посмотреть на торговый центр в американском городе Эдина. Внутри росли тропические растения, плавали золотые рыбки, работал фонтан, а в двухэтажной клетке щебетали птицы.

Посреди здания находился настоящий сад. Над ним возвышалась стеклянная крыша, пропускавшая дневной свет. Вокруг располагались магазины, кафе и рестораны. Посетители могли отправить письмо с почты, купить продукты, сходить в аптеку или провести время на катке.

В Миннесоте, где зима могла надолго запереть людей дома, появилось место с вечной весной. Чтобы погулять, встретиться с друзьями или просто выпить кофе, больше не требовалось выходить на улицу.

Комплекс назывался Southdale Center. Его архитектор Виктор Груэн хотел создать нечто большее, чем удобное место для покупок. Торговый центр должен был стать сердцем нового пригорода, вокруг которого разместились бы жилые дома, школы, парки и медицинские учреждения.

Спустя семьдесят лет Southdale снова пытается стать чем-то большим, чем торговая площадка. Его владелец вкладывает сотни миллионов долларов в жильё, гостиницу, рестораны, спорт и развлечения.

За этой историей скрывается необычная идея: торговый центр появился как попытка вернуть городскую жизнь в американские пригороды. В итоге он сам стал одним из главных символов пригородной Америки.

Чтобы понять замысел Груэна, нужно вернуться в послевоенную Америку.

После Второй мировой войны страна переживала строительный и экономический подъём. Миллионы людей переезжали из городов в пригороды. На месте полей появлялись жилые кварталы, росло число автомобилей, прокладывались новые дороги.

С 1947 по 1953 год население американских пригородов увеличилось на 43%. Для сравнения, население США в целом выросло за это время на 11%.

У нового образа жизни была своя цена. Человек получал собственный дом и участок, но привычная городская инфраструктура оставалась далеко. Магазины располагались вдоль дорог, между ними приходилось ездить на машине, а прогулка за покупками превращалась в несколько отдельных поездок.

В старом городе можно было выйти на улицу, зайти в булочную, встретить знакомого, пройтись по магазинам и закончить вечер в кафе. В новом пригороде эти занятия разъезжались по разным точкам на карте.

Торговля следовала за покупателями, но вместе с ней не всегда переезжала городская жизнь.

Виктор Груэн хорошо знал устройство магазинов и торговых улиц. Он работал архитектором торговых помещений и видел, как меняется поведение покупателей. Автомобильная доступность становилась важнее пешеходного маршрута, а отдельные магазины конкурировали за внимание водителей.

К середине 1950-х годов автомобильная инфраструктура получила дополнительный импульс. В 1956 году США приняли закон о строительстве национальной системы межштатных автомагистралей протяжённостью 41 тысяча миль.

Пригороды росли, расстояния увеличивались. Груэн увидел в этом задачу для архитектора: если люди больше не живут рядом с городскими площадями и торговыми улицами, можно попробовать создать новое место, которое будет выполнять их функции.

В 1943 году журнал Architectural Forum предложил архитекторам представить, как будут выглядеть американские города после окончания Второй мировой войны. Проект получил название New Buildings for 194X.

Одно из заданий досталось Виктору Груэну и архитектору Элси Круммэк. Им предстояло придумать новый формат районного торгового центра.

Вместо привычной улицы с магазинами они предложили единый комплекс вокруг внутреннего дворика. Автомобили оставались снаружи, а посетители перемещались между зданиями по пешеходным дорожкам и крытым галереям.

Внутри планировалось разместить продуктовый рынок, аптеку, ресторан, парикмахерскую, почту и библиотеку. В проекте также нашлось место для кабинетов врачей и стоматологов, помещений для клубов и других повседневных услуг.

По сути, Груэн и Круммэк проектировали небольшой район под одной архитектурной концепцией. Человек мог прийти за продуктами, забрать письмо, посетить врача и встретиться с друзьями. Все необходимые дела собирались в одном месте.

Важную роль играл внутренний двор. Он должен был стать пространством для отдыха и общения, куда можно было прийти даже без конкретной цели что-нибудь купить.

В 1943 году это оставалось концепцией. Но архитекторы уже нащупали принцип, который позднее определит облик американских торговых центров: объединить магазины, услуги и общественную жизнь в одном пространстве.

Первым крупным шагом к воплощению идеи стал Northland Shopping Center возле Детройта.

Northland открылся в 1954 году. Вокруг универмага Hudson разместили десятки магазинов, галереи, внутренние дворики с фонтанами и произведениями искусства. Здесь работали рестораны, проводились концерты, выставки и показы мод.

Посетители оставляли автомобили на парковке, а дальше могли гулять по территории. Northland стал одним из крупнейших торговых центров страны и показал, что такой формат способен привлекать людей далеко за пределами ближайшего района.

Следующим проектом Груэна стал Southdale.

Семья Дейтонов, владевшая сетью универмагов Dayton's, искала способ развивать торговлю в пригородах Миннеаполиса. Зимы в Миннесоте были суровыми, а комфортная погода для прогулок и покупок держалась недолго.

В начале 1950-х годов Дейтоны приобрели около 500 акров земли в Эдине и пригласили Груэна разработать новый комплекс. Архитектор получил возможность планировать не отдельное здание, а целую территорию.

Вокруг торгового центра должны были появиться жилые дома, квартиры, школы, парки, игровые площадки и медицинские учреждения. Сам Southdale занимал около 84 акров.

На этот раз Груэн пошёл дальше открытой планировки Northland. Он создал полностью закрытый двухуровневый комплекс с кондиционированием, эскалаторами и внутренними торговыми галереями.

За основу архитектурного образа архитектор взял европейские пассажи. В частности, его вдохновляла миланская галерея Виктора Эммануила II. Только вместо исторических городских улиц и площадей посетителей окружали магазины американских брендов.

8 октября 1956 года Southdale открыл двери.

Внутри находились 72 магазина, два крупных универмага Dayton's и Donaldson's, супермаркет Red Owl, аптека, банк, парикмахерская и почта. Центральное пространство получило название Garden Court of Perpetual Spring, Сад вечной весны.

Здесь росли тропические растения, в пруду плавали золотые рыбки, работал фонтан. Рядом стояли скульптуры и двухэтажная клетка с птицами. В комплексе также открылся каток.

В первый день сюда пришли 75 тысяч человек.

Посетители приезжали посмотреть на новую архитектуру, провести время в необычном пространстве и, конечно, за покупками. Торговый центр предлагал редкую для пригорода возможность: провести целый день в одном месте, не завися от погоды.

Southdale стал одним из первых крупных полностью закрытых и кондиционируемых торговых центров в США. Его архитектурная модель вскоре получила множество последователей.

У Southdale была ещё одна особенность. Его устройство помогало магазинам работать как единая система.

На противоположных концах комплекса находились два крупных универмага. Они служили основными точками притяжения. Между ними располагалась торговая галерея с небольшими магазинами.

Такое расположение создавало движение через весь центр. Покупатель мог приехать ради Dayton's, пройти к другому универмагу и по дороге заглянуть в несколько бутиков. Маленькие магазины получали доступ к потоку посетителей, который формировали крупные арендаторы.

Позднее эта архитектурная схема получила название dumbbell plan, планировка в форме гантели. Крупные магазины-якоря располагались по краям, а торговые площади между ними связывали их в единый маршрут.

Дополнительные функции расширяли этот маршрут. Человек мог приехать за покупками, пообедать, сходить на каток или встретиться с друзьями. Чем больше поводов для посещения предлагал комплекс, тем разнообразнее становилась его аудитория.

Здесь коммерческий расчёт Груэна встречался с его представлением о городской среде. Кафе, фонтаны, места для отдыха и развлечения делали торговый центр привлекательнее. Они же помогали посетителям проводить внутри больше времени.

Получалась система, в которой общественные функции поддерживали торговлю, а магазины обеспечивали экономическую основу всего пространства.

Это и стало главным преимуществом новой модели. Торговый центр продавал сразу несколько сценариев посещения. Можно было приехать за конкретным товаром, а можно было просто провести здесь свободный день.

Впоследствии индустрия научилась масштабировать эту формулу. К универмагам и бутикам добавились кинотеатры, фуд-корты, игровые зоны и крупные развлекательные площадки. Торговые центры всё больше напоминали самостоятельные города, в которых почти каждая повседневная потребность находила своё место.

Но у этой модели была особенность, которая со временем стала главным источником критики.

Southdale задумывался как центр большого пригородного района. Однако первоначальный план реализовали лишь частично.

Школы, парк и некоторые другие объекты так и не появились в задуманном виде. Медицинский центр открылся в 1965 году, а оставшиеся земли постепенно использовались для другой застройки.

Торговый центр стал главным элементом проекта. Полноценная городская среда вокруг него развивалась уже по другим сценариям.

В следующие десятилетия торговые центры начали появляться по всей стране. Девелоперы увидели в них перспективную модель коммерческой недвижимости. Архитектурные решения повторялись, комплексы становились крупнее, а управление переходило к компаниям, для которых ключевым показателем была доходность.

Груэн наблюдал за этой трансформацией с растущим недовольством.

В 1978 году на конференции International Council of Shopping Centers в Лондоне он выступил с критикой торговых центров, превратившихся в однофункциональные комплексы. Он называл их «гетто одной функции» и «машинами для покупок».

По его мнению, индустрия сохранила коммерческие элементы первоначального проекта, но отказалась от общественных, культурных и гуманистических задач. Груэн также связывал перемены с тем, что владельцев универмагов, участвовавших в создании первых центров, сменили девелоперы и инвесторы, сосредоточенные на прибыльности.

В его критике было противоречие. Торговый центр с самого начала принадлежал частному владельцу. Коммерческий интерес был частью первоначального замысла, а магазины должны были поддерживать общественную жизнь комплекса.

Но между городской площадью и торговым центром существует принципиальная разница.

Городская улица и площадь относятся к публичному пространству. Торговый центр остаётся частной территорией, даже если каждый день собирает тысячи людей. Владелец устанавливает правила поведения, определяет режим доступа и решает, какие активности допустимы внутри здания.

Исследователи Линн Стейли и Дон Митчелл в работе об американских торговых центрах описывали это противоречие через понятие сообщества. Mall способен создавать ощущение общности, одновременно ограничивая политическую и общественную активность, традиционно связанную с публичным пространством.

Торговый центр может заменить городскую площадь в повседневной жизни. Люди встречаются там, гуляют, проводят свободное время. Но правила этого пространства определяет собственник.

Груэн хотел создать место, где люди будут общаться и участвовать в жизни сообщества. Индустрия научилась привлекать их в такие места, однако постепенно коммерческая логика стала определять границы городской жизни внутри них.

В 2026 году Southdale снова оказался в центре эксперимента.

С 2012 года его владелец Simon Property Group вложил около 400 миллионов долларов в обновление комплекса. За это время рядом с торговыми площадями появились жилые дома, гостиница, продуктовый магазин, коворкинг, сервисный центр округа, спортивный клуб и новые развлекательные пространства.

В 2026 году завершилось создание новой люксовой зоны с магазинами премиальных брендов. Внутри появились Tiffany & Co., Louis Vuitton, Rolex и другие марки.

Ставка владельца понятна. Современный торговый центр должен давать человеку больше причин приехать. Онлайн-магазины забрали значительную часть привычных покупок, поэтому одной торговли уже недостаточно. Рядом с магазинами появляются жильё, работа, спорт, рестораны и развлечения.

По данным Placer.ai, которые привело издание Star Tribune в июле 2026 года, весенний поток посетителей Southdale оказался почти на 30% выше показателя 2019 года.

Владелец возвращается к идее, которую Груэн сформулировал ещё в середине прошлого века. Торговый центр снова пытается стать частью повседневной жизни района.

Только теперь эта идея развивается в другой экономике. Покупки остаются важной частью бизнеса, но конкурировать приходится за свободное время человека. Поэтому в одном комплексе соседствуют магазины, рестораны, жильё, спорт и офисные пространства.

В этой истории есть определённая ирония. Southdale начинался как попытка создать городской центр там, где его не хватало. Затем торговые центры стали самостоятельной индустрией, во многом определившей облик американских пригородов. Теперь один из первых mall снова расширяет свои функции, чтобы оставаться нужным людям.

Виктор Груэн хотел, чтобы человек приезжал в торговый центр не только за покупками. Спустя семьдесят лет бизнес снова пришёл к той же идее.

Возможно, именно в этом заключается главный урок истории Southdale. Магазины могут привести посетителя впервые, но возвращаться он будет ради всего остального: встреч, привычек, досуга и ощущения места, куда хочется прийти.

Catherine Maumi. Shopping center and shopping mall: issues and failures of Victor Gruen's design for the city of the twentieth century, Belgeo, 2024. Научная работа о замысле Груэна, Northland, Southdale и его критике торговых центров.

Minnesota Historical Society. Southdale Center, MNopedia. История открытия, устройство комплекса, посещаемость и первоначальный план территории.

Library of Congress. Opening of Minnesota's Southdale Center. Исторический контекст и материалы об открытии.

Alexandra Lange. Meet Me by the Fountain, Docomomo US. Проект 1943 года, работа Груэна и Круммэк.

City of Edina. About Town, Summer 2017. История строительства Southdale, площадь комплекса и его первые арендаторы.

University of Wyoming. Promotional video for Southdale Shopping Center, 1956. Архивная видеозапись открытия и рекламные материалы.

Lynn A. Staeheli, Don Mitchell. USA's Destiny? Regulating Space and Creating Community in American Shopping Malls, Urban Studies, 2006. Исследование частного управления общественными функциями торговых центров.

Jeremy Németh, Stephen Schmidt. The Privatization of Public Space: Modeling and Measuring Publicness, 2011. Исследование различий между публичными и частными пространствами.

Rachel Hutton, Carson Hartzog. Malls are dying. Southdale placed a $400 million bet to reinvent the concept, Star Tribune, 19 July 2026. Современная трансформация Southdale и данные о посещаемости.

Federal Highway Administration. Interstate System: Design. История федеральной программы автомагистралей.

National Archives. National Interstate and Defense Highways Act, 1956. Принятие закона о федеральной системе автомагистралей в 1956 году