Блин, ну зачем велосипед придумывать? Не проще ли взять на вооружение опыт соседа с батькой во главе?
Там все просто - если договор не будет зарегистрирован в местной администрации ни одна из сторон не сможет ничего требовать с другой, такой договор просто считается ничтожным.
Не оплатил тебе квартирант, поломал мебель, затопил соседей? А договор зарегистрировал, мил человек? Нет? Ну и все. Не было никакого договора, до свидания.
Результат - более 90% договоров регистрируют.