Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

За последний год цены на недвижимость существенно выросли, в отдельных регионах выше, чем на 20%.

Льготная ипотека, страх за сбережения в пандемийно-инфляционные времена взорвали спрос на рынке. Низкая ключевая ставка, распространение эскроу-сделок окончательно убедили застройщиков не стесняться в установлении цен, но оставим обоснование причин и прогнозов рынка экспертам.

Нас же заинтересовало, насколько вообще рынок недвижимости является спекулятивным? Сколько недвижимости покупается для перепродажи, а не для собственного жилья/сдачи в аренду.

Методология исследования

Чтобы это понять, нужно выделить среди всего объема сделок с недвижимостью только те, которые были сделаны с целью дальнейшей перепродажи. И мы задались вопросом: чем кардинально отличается покупка квартиры для себя/сдачи в аренду от купи-продай… ответ был прост: в квартиру для перепродажи вы не покупаете мебель! и бытовую технику :)

Для исследования мы взяли статистические данные из Росстата (https://www.fedstat.ru) по розничным продажам холодильников, стиральных машин и их средней стоимости (учитываются продажи только новой бытовой техники, данные о продажах б/у техники не учтены (с сервисов Авито, Юла и др)). В таблицах ниже приведены данные в разбивке по годам для удобства представления, в самом исследовании использовались поквартальные данные.

Затем рассчитали, какое количество товаров было продано (розничные продажи/среднюю стоимость 1 шт):

* здесь и далее: в 2021 году учтены данные за 1й - 3й кварталы
* здесь и далее: в 2021 году учтены данные за 1й - 3й кварталы
Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

С сайта Росреестра (https://pkk.rosreestr.ru/portal/apps/Cascade/index.html?appid=833816ecb12741f09ffc1e49e789b893 (Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии)) взяли данные по количеству зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений:

Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

Уже на графике видно, что покупка недвижимости и бытовой техники движутся синхронно, но логично, что бытовой техники покупают больше, так как ее обновляют и владельцы уже существующего жилья.

Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

Исключение составил разве что 3й квартал 2020 года, где резко возросли продажи холодильников, по словам экспертов-аналитиков, спрос на крупную и мелкую бытовую технику вырос из-за желания россиян подготовиться ко второй волне пандемии.

С сентября 2020 года в России зафиксирован резкий скачок спроса на крупную и мелкую бытовую технику.

Дальше мы рассчитали коэффициент корреляции между данными по продажам холодильников, стиральных машин и количеством зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений отдельно для Москвы, Санкт-Петербурга и остальной России.

Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

По результатам получилось, что корреляция между покупками квартир и холодильников в регионах России очень высокая, поменьше – в Питере, а в Москве практически отсутствует. Это может свидетельствовать о том, что в регионах квартиры чаще покупают “для себя”, а в столицах - с инвестиционной целью.

Наконец, мы построили регрессию, объясняющую объем сделок с недвижимостью покупкой техники, результаты ниже:

Рынок недвижимости на 30% спекулятивный
Рынок недвижимости на 30% спекулятивный

Глядя на коэффициент детерминации (он показывает нам долю объясненной дисперсии), можем сделать вывод, что число купленных квартир на 50-66% обеспечено покупкой в нее бытовой техники, то есть эта доля квартир куплена для себя/для сдачи в аренду. Соответственно, оставшаяся доля не объясненной вариации - 34%-50% приходится на другого рода сделки, в частности, спекулятивные.

Вместо заключения

Конечно, для чистоты результата, хорошо было бы проводить корреляционно-регрессионный анализ со сдвигом временных рядов (квартиру купили сегодня, а технику в нее - через год), а также учесть рынок б/у бытовой техники. Но доступных данных пока накопилось не много, будем верить этому приближению.

Посмотрим, что произойдет с рынком в текущем году, оттолкнут ли повышенные цены инвесторов и увеличится ли значение корреляции.

4040
126 комментариев

Комментарий недоступен

9
Ответить

Ого, тогда вас можно поздравить с удачным и своевременным вложением?) Как писали выше, предмет статьи - доля инвестиционного спроса. В вопросе ценообразования мы не эксперты, интересно услышать реальный опыт.

8
Ответить

В Питере так вообще в 2 раза выросли за пару лет.

2
Ответить

"Рынок спекулятивный" звучит как масло масляное

10
Ответить

Однушка в питере стоит 10лямов, больше 100 тысяч $. Уорен Баффет, богатейший человек в мире живет в частном доме в США, купленном за 300 тысяч $. Ну посмотрим ещё на сколько может вырасти недвижимость.

5
Ответить

Однушку в Питере можно купить за 6-7 лямов.

1
Ответить

Комментарий недоступен

Ответить