Нестандартный способ накопить на квартиру

Нестандартный способ накопить на квартиру

Всех, кто долгое время копил на квартиру (или первоначальный взнос) — в 2020-2021 году ждал неприятный сюрприз. Цены на жилье улетели на 30-60% за очень короткий срок и многим пришлось принять тот факт, что откладывая на квартиру последние годы, они работали бесплатно.

У меня есть знакомые, кто попал в такую ситуацию, и я понимаю, насколько это больно — видеть как улетает цена на квадрат, и планы на "трешку" плавно превращаются в планы на "двушку" и "однушку", и что вся работа последних лет была впустую.

Такое случается не впервые, резкие взлеты цен на квартиры были и раньше, поэтому это действительно проблема, касающаяся большинства из нас.

Нестандартный способ накопить на квартиру

Как мы копили на квартиру раньше?

Большинство решает эту задачу с помощью коротких депозитов в надежном банке. Надежность (и АСВ) гарантирует сохранность денег в номинальном выражении, а процент по депозиту должен позволять нашим накоплениям не отставать от роста стоимости недвижимости. Но так ли это?

Сравним, что было с деньгами на депозите (данные по ставкам с сайта ЦБ) и с ценой на квадрат с 2017г

Нестандартный способ накопить на квартиру

В зависимости от фазы рынка — депозит обгонял или отставал от стоимости квадрата, но на среднесрочных периодах почти гарантированно оставлял без штанов.

Хорошей идеей было бы копить на квартиру в "квадратных сантиметрах" будущей квартиры — каком то инструменте, полностью коррелирующим с рынком недвижимости.

И такой инструмент появился буквально позавчера — фьючерс на индекс жилой недвижимости Москвы.

Автор, ты сошел с ума, кто будет копить на квартиру с помощью деривативов?

...спросите Вы, и будете правы. Фьючерс — спекулятивный инструмент, и имеет ряд ограничений, но я считаю, что у него есть шансы решить нашу боль. Но обо всем по порядку.

Что еще за фьючерс?

Фьючерс на индекс жилой недвижимости Москвы [HOME] — это расчетный фьючерсный контракт на индекс, отражающий среднюю стоимость квадратного метра жилой недвижимости Москвы, зафиксированную в ипотечных сделках.

Очень упрощенно — цена фьючерса будет следовать за средней стоимостью «квадрата» в Москве, расти и падать вместе с ней.

Это как раз та самая возможность покупать будущую квартиру по «квадратному сантиметру».

Данные для расчета индекса предоставляет портал ДомКлик (Сбербанк), и агрегирует в индекс московской недвижимости (MREDC), который рассчитывается с конца 2016 года, и вот так выглядит его динамика:

Нестандартный способ накопить на квартиру

Коррелирует ли его значение с реальным положением дел на рынке недвижимости Москвы?

Чтобы это понять, сравним с альтернативными данными, для этого я взял помесячные данные индекса, рассчитываемого порталом IRN и открытыми данными СберИндекс для сделок на первичном и вторичном рынке.

Сравнение разных индексов стоимости «квадрата» в Москве
Сравнение разных индексов стоимости «квадрата» в Москве

Как видим, данные коррелируют (некоторое отставание цены первички было связано с тем, что раньше она имела больший дисконт, который постепенно исчез с появлением Эскроу), то есть индекс MREDC в полной мере отражает реальную усредненную стоимость жилья в Москве.

Для расчета индекса используются репрезентативная база:

  • ипотечные сделки с квартирами в многоэтажных жилых домах,
  • проведенные в Сбербанке
  • в г. Москва (за искл. Троицкого и Зеленоградского АО)стоимостью
  • не более 30 млн рублейплощадью 20-200кв.м, 1-4 комнатные
Индекс агрегирует данные от большого количества сделок, взвешивая объекты в разных районах и классах по их доле в общем жилом фонде Москвы
Индекс агрегирует данные от большого количества сделок, взвешивая объекты в разных районах и классах по их доле в общем жилом фонде Москвы

Как все это работает и как с помощью этого копить?

Краткое описание контракта:

Нестандартный способ накопить на квартиру

Что все это значит?

Теоретически для покупки любых фьючерсов не требуется иметь средства на полную их стоимость, достаточно только средства для гарантийного обеспечения (ГО). Это можно использовать, чтобы размещать свободные средства в инструменты с фиксированной безрисковой доходностью (ОФЗ, фонды денежного рынка).

Пример:

В данный момент требуется около 2000р ГО для покупки фьючерса стоимостью 27 000р, то есть для покупки 1 фьючерса (0,1 кв.м) потребуется 2000 руб на счету, остальные средства (до 25000р) можно разместить в ОФЗ или фонды денежного рынка (текущая доходность 8-9,5%), что позволить получить дополнительную доходность (или хотя бы компенсировать контанго — если оно будет).

Свободные 25000р размещенные в фонды ликвидности под 8% годовых дают ~7,4% доходность на всю позицию, что уже выше арендной ставки по аналогичному жилью с аналогичной стоимостью квадрата в Москве, при этом без проблем с арендаторами, и с сохранением экспозиции на этот рынок. Эдакий простенький структурный продукт на рынок жилой недвижимости.

Учитывая, что ГО может меняться в периоды волатильности базового актива — индекса, то можно держать свободными средства с запасом, но в любом случае, если остальные средства размещены в фонды денежного рынка — нет проблем в любой момент продать часть под увеличенное ГО

Роллирование фьючерсов

Так как это срочные контракты — то есть контракты со сроком расчета, то чтобы не выходить на расчет и сохранять позицию, придется по мере приближения к сроку расчета перекладываться в следующий контракт (роллировать — продавать старый и тут же откупать новый).

Минусы:

  • Небольшие комиссионные расходы — но на большинстве тарифов они действительно небольшие, до 1 рубля за контракт. Но нужно быть внимательным — на некоторых простых тарифах у «народных» брокеров комиссия на срочном рынке может быть в 10 раз выше
  • Можно немного потерять на волатильности в момент перекладки
  • Нужно следить самостоятельно и роллировать позицию, ставя напоминания
  • Купить сразу дальний фьючерс, чтобы избежать частых роллирований не получится — даже по ликвидным инструментам у нас нет ликвидности в дальних контрактах

У ряда брокеров есть так же отдельные контракты для удобной перекладки, без риска попасть на изменение цены — календарные спреды, но для фьючерса HOME таких контрактов пока нет.

Фонды

Учитывая такие особенности применения инструмента для широкого круга участников, я очень надеюсь, что в ближайшее время могут появиться фонды/структурные продукты, в которые упакованы эти фьючерсы, и решающие вышеозвученные проблемы самостоятельного управления позицией.

Но их актуальность и востребованность будет полностью зависеть от величины комиссии, заложенной сверху. И если комиссии будут адекватны, то такие фонды могут составить реальную конкуренцию фондам с экспозицией на жилую недвижимость (тут делал обзор на один из таких), которые не могут обогнать индекс MREDC.

Вывод

Это безусловно интересный и долгожданный инструмент, но его потенциал будет полностью зависеть от того, будет ли в нем ликвидность.

Если она будет, то этот инструмент решит проблему накопления денег на квартиру, позволяя покупать ее буквально «по квадратному дециметру», без риска попасть под период бурного роста стоимости квадрата и остаться с обесценившимися накоплениями.

Буду следить за развитием инструмента и ликвидностью в нем, но пока, в первые дни, она ожидаемо грустная - количество открытых контрактов около 500 (эквивалентно 50 кв.м.)

А как Вы копите/копили бы на квартиру после последних событий на рынке жилой недвижимости?
Только депозиты (успею накопить до очередного резкого подорожания!)
Валюта (она всегда растет!)
Акции (они обгоняют любую недвижимость)
Я миллиардер и коплю сразу в квартирах (или свой вариант в комментариях)

Оказалось полезно? Немного чаще я пишу тут:

Нахожусь на временной пенсии, ничего не продаю, не занимаюсь обучением и консультированием. Пишу о том как сам решаю проблему накоплений и жизни доходы от этих накоплений.

1313
36 комментариев

а где вариант не копить, а брать ипотеку и покупать сразу?

6
Ответить

Реальность такова, что люди сейчас копят на первоначальный взнос (

14
Ответить

Я миллиардер. Спасибо.

10
Ответить

Эта тенденция сплошь везде. У нас в Израиле тоже цены всё время растут, правда не на такие сумасшедшие броски как 30-60%, но ощутимо. Однако правительство пытается как -то помочь молодым семьям, тут и запись на субсидированные цены на квартиры и розыгрыш квартир, кто из молодых получит квартиру за гос цену, и ряд других мероприятий помогающие людям справиться с повышением цен на жилье! Вам стОит надавить на своих депутатов. чтобы и они малость шевелили..... пардон, своей жопой, чтобы помочь людям!!

4
Ответить

Все эти "помощи" оборачиваются еще большим подорожанием квартир на рынке. Один из недавних примеров - ипотека с господдержкой под 6% годовых. После её появления на рынке произошел бум спроса, чем воспользовались девелоперы и дополнительно взвинтили цены квартиры, что за собой также повлекло подорожание вторичек

18
Ответить

У нас тут попытка "надавить" на депутата может закончиться отъездом в казённый дом на пару лет.

8
Ответить

Комментарий недоступен

2
Ответить