Kirill Kotilevskiy
600
Блоги

Краудбилдинг: как построить себе жилье на блокчейне

Строительный бизнес и сфера жилой недвижимости в России остаются в числе наиболее консервативных и законодательно «зарегулированных». До сих пор технологические инновации не «перевернули игру» в них. Но блокчейн дает все возможности для того, чтобы инициатива снизу — со стороны будущих покупателей квартир — стала главной движущей силой на рынке и сделала жилье доступнее, а процесс его постройки прозрачнее.

Поделиться

В избранное

В избранном

Недвижка шепчет: «Займи побольше»

В ближайшие годы долевое строительство в России будет полностью замещено проектным финансированием. Вскоре девелоперам запретят принимать деньги от дольщиков напрямую. Либо банковский кредит, либо платежи от клиентов, только отсроченные: эти средства будут лежать в банке на специальных эскроу-счетах до завершения строительства. А значит, финансировать стройку напрямую от покупателей будет невозможно.

Для принятия таких мер были причины. В качестве иллюстрации хватит даже одного факта. За год, по состоянию на май 2018 года, объем недостроенных жилых площадей, в отношении которых дольщики вправе требовать страховой компенсации, увеличился без малого четырехкратно.

Однако повышение прозрачности индустрии и новые гарантии для покупателей чреваты ростом цен на квадратные метры: застройщикам придется «отбивать» дорогие банковские проценты и оберегать себя от рисков. То есть в конечном счете человек, который хочет купить квартиру в новостройке, все равно остается замкнут на игроков строительной отрасли, а сколько ему придется потратить, по-прежнему зависит от закрепившихся на рынке механизмов, мягко говоря, устаревших.

В существующих экономических системах любые дополнительные инструменты контроля повышают стоимость недвижимости. Как подсчитали в Национальной ассоциации строителей жилых домов США (NAHB), одни только издержки в связи с госрегулированием поднимают среднюю стоимость дома на 24%. В стоимость недвижимости входят также долговые обязательства девелопера, которые в итоге покрываются за счёт покупателей, прибыль девелоперских корпораций, а также чистые задержки, которые, по прогнозам Wells Fargo, повышают в среднем цену на недвижимость на 11%.

Лучший способ — взять дело в свои руки. Нет, не начать самому класть кирпичи — речь о том, чтобы избавиться от лишних посредников и не переплачивать за гарантии безопасности втридорога — а это, кстати, фундаментальные доводы в пользу внедрения блокчейна.

Краудфандинг для «цифровых рантье»

Технология распределенных реестров уже задействуется в недвижимости. Однако до сих пор главная сфера ее применения здесь — инвестиции в жилье ради получения дохода, часто с акцентом на микроинвестициях.

Среди таких проектов — платформы формата Evareium. Их опорная идея — позволить частным лицам вкладываться онлайн в строительство жилой и коммерческой недвижимости по всему миру и получать прибыль от ее дальнейшего использования.

Из громких кейсов последнего времени: нью-йоркский девелопер Рубен Азрак запустил криптовалюту Realecoin и одноименный цифровой фонд, который будет использоваться для коллективных инвестиций в съемное многоквартирное жилье. В прошлом году он купил за $19,4 млн жилой дом на Манхэттене. Тем, кто приобретет долю в объекте, обещана пропорциональная часть дохода от его эксплуатации.

Концепция краудфандинга, впрочем, была привнесена в недвижимость еще до криптобума и не обязательно завязана на децентрализованных платформах. Взять хотя бы основанный в 2013 году британский стартап Property Moose, у которого порог вхождения в пул инвесторов — всего £10.

Это отличный способ диверсифицировать доходы. Правда, актуален он главным образом для тех, у кого квартирный вопрос решен. Стать полноценным собственником квартиры или дома подобные сервисы не позволяют — просто потому, что не рассчитаны на это.

Тем же, кто пока не обзавелся жильем, остается действовать в узком коридоре, куда их помещают законодательство и гиганты рынка. Хотя уже доступны все технические возможности для того, чтобы в обозримом будущем выйти за эти рамки.

Блокчейн здорового дольщика

Решить больные вопросы современного строительства способна механика краудбилдинга. Он представляет собой тот же краудфандинг, однако здесь центральным элементом становятся не инвестиции в жилье, а строительство и покупка жилой недвижимости, а также обеспечение прозрачности на всех стадиях процесса возведения зданий. С общеорганизационной точки зрения это форма коллективного финансирования проекта на базе добровольных взносов — сродни жилищно-строительным кооперативам, которые были популярны в Советском Союзе.

Суть модели в том, что люди, желающие обзавестись жильем, объединяются в группу и становятся своего рода «коллективным заказчиком». Далее они сообща выбирают участок земли под стройку, заказывают и коллегиально утверждают архитектурный проект, нанимают строительную компанию. Деньги на все нужды они берут из своего кармана — грубо говоря, «скидываются» исходя из того, какое жилье они запланировали себе построить.

Все риски в таком случае ложатся на плечи пайщиков, что, в частности, неприемлемо с позиций регуляторов во многих странах. Однако внедрение блокчейна радикально меняет положение вещей.

Большую часть подводных камней убирает механика смарт-контрактов, с помощью которых поддается алгоритмизации любой технический или финансовый процесс в строительстве. Например, можно разбить проект на стадии так, чтобы средства на следующий блок работ автоматически перечислялись на банковский счет подрядчика только после того, как будет завершен текущий В случае, если подрядчик не выполняет работу, он автоматически штрафуется контрактом на заранее заблокированную сумму. Такой штраф направляется в строительный бюджет, что снижает риск «недостроя». Такая технология так же снижает риск нецелевого использования средств, так как средства контролирует смарт-контракт, который запрограммирован на финансирование конкретного объекта.

Ответственность за строительство и соответствие жилого дома нормативам ложится, в этом случае, на группу долевых инвесторов. А каких конкретно специалистов нанять для контроля над процессом, решать самим «кооператорам».

Наконец, «комьюнити пайщиков» получит возможность вкладывать любой объём средств в недвижимость за счет привязки будущих квадратных метров к токенам, и их последующего приобретения. По существу это технологичная замена ныне существующим жилищным сертификатам — ценным бумагам, подтверждающим право их владельца на получение жилой площади.

Вместе с тем «блокчейнизация» в первую очередь преследует интересы конечных покупателей жилья, которым важнее всего, чтобы оно было доступным и досталось им с минимальными рисками. Так что вскоре стоит ожидать запуска краудбилдинговых платформ на базе распределенных реестров. Российский рынок по-прежнему консервативен. Однако изменение правил игры на международном уровне подстегнет изменения в строительном бизнесе и соответствующем законодательстве в России быстрее, чем кажется.

В Европе, согласно отчету PwC, доступность жилья в 2018 году является заметной проблемой. На основе опросов HSBC, более 80% населения мира в возрасте от 19 до 36 лет считают, что цена на недвижимость завышена. По прогнозам департамента по экономическим и социальным вопросам ООН, к 2050 году две трети населения планеты будут жить в городах — и горожан станет на 2,5 млрд человек больше, чем сегодня. И не все они будут достаточно обеспеченными даже для того, чтобы собрать денег на первый ипотечный взнос, поэтому, по прогнозам SQUAREX, краудбилдинг как технология снижения цены станет естественным выбором покупателей.

Первые шаги в сторону внедрения технологии, пусть и в рамках текущей парадигмы, в России уже делаются: в начале 2018 года Росреестр зарегистрировал первую сделку по договору долевого участия с использованием блокчейна.

{ "author_name": "Kirill Kotilevskiy", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 3, "likes": 47, "favorites": 10, "is_advertisement": false, "section_name": "blog", "id": "42401", "is_wide": "" }
{ "is_needs_advanced_access": false }

Комментарии Комм.

Популярные

По порядку

0

Прямой эфир

Подписаться на push-уведомления
[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "240х200_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "flbq" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Плашка на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } } ]