Краудбилдинг: как построить себе жилье на блокчейне

Строительный бизнес и сфера жилой недвижимости в России остаются в числе наиболее консервативных и законодательно «зарегулированных». До сих пор технологические инновации не «перевернули игру» в них. Но блокчейн дает все возможности для того, чтобы инициатива снизу — со стороны будущих покупателей квартир — стала главной движущей силой на рынке и сделала жилье доступнее, а процесс его постройки прозрачнее.

В ближайшие годы долевое строительство в России будет полностью замещено проектным финансированием. Вскоре девелоперам запретят принимать деньги от дольщиков напрямую. Либо банковский кредит, либо платежи от клиентов, только отсроченные: эти средства будут лежать в банке на специальных эскроу-счетах до завершения строительства. А значит, финансировать стройку напрямую от покупателей будет невозможно.

Для принятия таких мер были причины. В качестве иллюстрации хватит даже одного факта. За год, по состоянию на май 2018 года, объем недостроенных жилых площадей, в отношении которых дольщики вправе требовать страховой компенсации, увеличился без малого четырехкратно.

Однако повышение прозрачности индустрии и новые гарантии для покупателей чреваты ростом цен на квадратные метры: застройщикам придется «отбивать» дорогие банковские проценты и оберегать себя от рисков. То есть в конечном счете человек, который хочет купить квартиру в новостройке, все равно остается замкнут на игроков строительной отрасли, а сколько ему придется потратить, по-прежнему зависит от закрепившихся на рынке механизмов, мягко говоря, устаревших.

В существующих экономических системах любые дополнительные инструменты контроля повышают стоимость недвижимости. Как подсчитали в Национальной ассоциации строителей жилых домов США (NAHB), одни только издержки в связи с госрегулированием поднимают среднюю стоимость дома на 24%. В стоимость недвижимости входят также долговые обязательства девелопера, которые в итоге покрываются за счёт покупателей, прибыль девелоперских корпораций, а также чистые задержки, которые, по прогнозам Wells Fargo, повышают в среднем цену на недвижимость на 11%.

Лучший способ — взять дело в свои руки. Нет, не начать самому класть кирпичи — речь о том, чтобы избавиться от лишних посредников и не переплачивать за гарантии безопасности втридорога — а это, кстати, фундаментальные доводы в пользу внедрения блокчейна.

Технология распределенных реестров уже задействуется в недвижимости. Однако до сих пор главная сфера ее применения здесь — инвестиции в жилье ради получения дохода, часто с акцентом на микроинвестициях.

Среди таких проектов — платформы формата Evareium. Их опорная идея — позволить частным лицам вкладываться онлайн в строительство жилой и коммерческой недвижимости по всему миру и получать прибыль от ее дальнейшего использования.

Из громких кейсов последнего времени: нью-йоркский девелопер Рубен Азрак запустил криптовалюту Realecoin и одноименный цифровой фонд, который будет использоваться для коллективных инвестиций в съемное многоквартирное жилье. В прошлом году он купил за $19,4 млн жилой дом на Манхэттене. Тем, кто приобретет долю в объекте, обещана пропорциональная часть дохода от его эксплуатации.

Концепция краудфандинга, впрочем, была привнесена в недвижимость еще до криптобума и не обязательно завязана на децентрализованных платформах. Взять хотя бы основанный в 2013 году британский стартап Property Moose, у которого порог вхождения в пул инвесторов — всего £10.

Это отличный способ диверсифицировать доходы. Правда, актуален он главным образом для тех, у кого квартирный вопрос решен. Стать полноценным собственником квартиры или дома подобные сервисы не позволяют — просто потому, что не рассчитаны на это.

Тем же, кто пока не обзавелся жильем, остается действовать в узком коридоре, куда их помещают законодательство и гиганты рынка. Хотя уже доступны все технические возможности для того, чтобы в обозримом будущем выйти за эти рамки.

Решить больные вопросы современного строительства способна механика краудбилдинга. Он представляет собой тот же краудфандинг, однако здесь центральным элементом становятся не инвестиции в жилье, а строительство и покупка жилой недвижимости, а также обеспечение прозрачности на всех стадиях процесса возведения зданий. С общеорганизационной точки зрения это форма коллективного финансирования проекта на базе добровольных взносов — сродни жилищно-строительным кооперативам, которые были популярны в Советском Союзе.

Суть модели в том, что люди, желающие обзавестись жильем, объединяются в группу и становятся своего рода «коллективным заказчиком». Далее они сообща выбирают участок земли под стройку, заказывают и коллегиально утверждают архитектурный проект, нанимают строительную компанию. Деньги на все нужды они берут из своего кармана — грубо говоря, «скидываются» исходя из того, какое жилье они запланировали себе построить.

Все риски в таком случае ложатся на плечи пайщиков, что, в частности, неприемлемо с позиций регуляторов во многих странах. Однако внедрение блокчейна радикально меняет положение вещей.

Большую часть подводных камней убирает механика смарт-контрактов, с помощью которых поддается алгоритмизации любой технический или финансовый процесс в строительстве. Например, можно разбить проект на стадии так, чтобы средства на следующий блок работ автоматически перечислялись на банковский счет подрядчика только после того, как будет завершен текущий В случае, если подрядчик не выполняет работу, он автоматически штрафуется контрактом на заранее заблокированную сумму. Такой штраф направляется в строительный бюджет, что снижает риск «недостроя». Такая технология так же снижает риск нецелевого использования средств, так как средства контролирует смарт-контракт, который запрограммирован на финансирование конкретного объекта.

Ответственность за строительство и соответствие жилого дома нормативам ложится, в этом случае, на группу долевых инвесторов. А каких конкретно специалистов нанять для контроля над процессом, решать самим «кооператорам».

Наконец, «комьюнити пайщиков» получит возможность вкладывать любой объём средств в недвижимость за счет привязки будущих квадратных метров к токенам, и их последующего приобретения. По существу это технологичная замена ныне существующим жилищным сертификатам — ценным бумагам, подтверждающим право их владельца на получение жилой площади.

Вместе с тем «блокчейнизация» в первую очередь преследует интересы конечных покупателей жилья, которым важнее всего, чтобы оно было доступным и досталось им с минимальными рисками. Так что вскоре стоит ожидать запуска краудбилдинговых платформ на базе распределенных реестров. Российский рынок по-прежнему консервативен. Однако изменение правил игры на международном уровне подстегнет изменения в строительном бизнесе и соответствующем законодательстве в России быстрее, чем кажется.

В Европе, согласно отчету PwC, доступность жилья в 2018 году является заметной проблемой. На основе опросов HSBC, более 80% населения мира в возрасте от 19 до 36 лет считают, что цена на недвижимость завышена. По прогнозам департамента по экономическим и социальным вопросам ООН, к 2050 году две трети населения планеты будут жить в городах — и горожан станет на 2,5 млрд человек больше, чем сегодня. И не все они будут достаточно обеспеченными даже для того, чтобы собрать денег на первый ипотечный взнос, поэтому, по прогнозам SQUAREX, краудбилдинг как технология снижения цены станет естественным выбором покупателей.

Первые шаги в сторону внедрения технологии, пусть и в рамках текущей парадигмы, в России уже делаются: в начале 2018 года Росреестр зарегистрировал первую сделку по договору долевого участия с использованием блокчейна.