Стоит ли открывать своё агентство недвижимости? Реальная маржинальность бизнеса

Один из первых резидентов MIGO CLUB – Алексей Лунин, он уже много лет занимается бизнесом в сфере недвижимости. Какие реальные сложности возникают в этом бизнесе, что сейчас происходит с рынком, стоит ли открывать своё дело? На эти вопросы подробно отвечает Алексей, передаем ему слово.

Всем привет, меня зовут Алексей Лунин, мне 44 года. У меня уже достаточно давно своё агентство недвижимости. Мы начинали с одного стола и занимались арендой дорогих квартир в элитных домах. Постепенно в наше поле деятельности добавилась вторичка, коммерческая и загородная недвижимость.

То есть поначалу я работал в агентстве недвижимости, где сотрудники сами платили за место, рекламу, телефонную связь и т.д. Постепенно штат начал расти: появился секретарь, вырос отдел аренды – в нём в лучшие времена работало 20 человек. Они сдавали элитные квартиры серьёзным людям. Это были 90-е годы, и тогда 15 000 долларов стоила очень недешёвая квартира.

Потом я открыл собственное агентство, сейчас у меня работает около 15 агентов недвижимости. Клиентов хватает, их много, рынок Москвы – огромный.

Новичкам в этом бизнесе очень тяжело. Начальный этап у всех проходит сложно: у человека мало денег, надо много работать, и это всегда трудно. Нужно понимать, что это не совсем работа в классическом понимании данного слова. Для любого человека, который приходит в нашу сферу, это в некотором роде уже его бизнес, как ни крути.

И вот что могу сказать по поводу отбора. Где-то в 2003 году у меня была одна комната на 15 человек. Все разъехались, буквально некому было отвечать на звонки. И тут приходит устраиваться на работу одна странная женщина. У неё были темные круги под глазами, немытые волосы – в любой другой ситуации я бы её сразу послал. Но тут подумал: пусть посидит пару недель, поотвечает на звонки, к клиентам на встречи ходить не будет, а по-русски ведь говорить умеет. И эта женщина потом в течение полутора лет была чуть ли не лучшим сотрудником компании! Она сдавала безумно дорогие объекты. Так что тут не угадаешь. Иногда очень странные люди начинают заниматься – и у них получается. Клиенты очень разные, и к ним нужны разные подходы.

У нас есть обучение – где-то в виде ссылок, где-то это видеоуроки. Но больше мне нравится работать с каждым новичком индивидуально, т.к. видно, насколько человек тебя понимает. Конечно, у нас есть приветственное письмо, но более углублённо всему обучаем по ходу. Есть люди, которые сбегают в первые 2-3 дня, и сразу глубоко погружать в дела их не надо.

Как говорят, нет плохих объектов недвижимости, есть завышенная цена. Если в продаже есть плохая квартира за 20 млн, то за 18 млн она уже намного лучше, а за 15 млн – замечательная, если еще дешевле – то сразу улетит. То же самое относится к объектам аренды. Квартира за 100 тысяч – плохая, за 80 она уже ничего, а за 60 тысяч – улетит.

Что касается ситуации в целом по рынку, то ипотека на вторичку сейчас умерла, и рынку будет больно. Пик цен на недвижимость уже ушёл. Сейчас гарантированно пойдет их снижение, потому что недвижимость будет стоять мёртвым грузом. Её можно разве что сдавать в аренду. Но на сдачу в аренду сейчас тоже не самая веселая перспектива по нескольким причинам. Начался колоссальный поток мигрантов из России – это ближнее зарубежье, иностранные компании. Идёт сокращение штатов таких крупных корпораций, как “Икея” – там работали апатриды, то есть люди без гражданства или с двойным гражданством. Они снимали достаточно дорогие квартиры на Арбате, например, или на Тверской, зарплата им позволяла.

Сейчас нам стоит ожидать снижения цен на аренду и продажу квартир. Купить жильё можно за живые нормальные деньги без ипотек и кредитов, без продажи действующей недвижимости для покупки другой. Потому что она тоже вся снизится в цене. Невозможно сейчас купить квартиру, продав её где-то дороже.

Сейчас в аренде появляются дешёвые квартиры, которых никогда раньше не было.

В такой ситуации надо понимать, что нам остается работать лучше и больше. Если раньше по объявлению звонили люди из стран Юго-Восточной Азии и их не брали, то сейчас надо, чтобы сотрудники убеждали потенциальных арендодателей сдавать им жильё в аренду.

В реальности это низкомаржинальный бизнес. Я достаточно много общаюсь с коллегами, например, у моего приятеля компания в 10 раз больше моей. И всё равно маржинальность составляет около 10 %, независимо от размера компании. Потому что высокий фонд оплаты труда агентов, менеджеров, расходы рекламные, офисные и т.д.

На самом деле, толковый агент получает больше менеджера по недвижимости. В реальности в недвижимости больше денег может остаться у того, кто работает непосредственно с клиентами. Несмотря на все это, мне нравится этот бизнес и нравится то, что я делаю, я бы выбрал этот путь снова.

В MIGO CLUB я пришел, потому что тут хорошие люди, и в это непростое время хорошо, когда такие есть рядом. Когда кто-то что-то полезное, доброе скажет, вокруг какие-то процессы позитивные идут. Есть такая избитая фраза “окружение всегда решает”, это правильно, когда есть хорошее, позитивное окружение.

Более 200 резидентов внутри клуба MIGO общаются, заключают сделки и помогают друг другу. Вступить сюда можно, оставив заявку на официальном сайте. Если у вас остались вопросы к Алексею Лунину, вот его личная страница.