Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?

Если коротко: банку платит застройщик своеобразный кэшбэк, а вы застройщику двойную цену на квартиру. На этом можно было бы закрыть вопрос, но есть много интересных деталей. Поэтому, рекомендую прочитать.

Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?

Поговорим не про льготную ипотеку от государства, а субсидируемую застройщиком Вопрос про субсидируемую ипотеку давно лежал на поверхности, но во вчерашней статье мы много раз касались этой темы, и я решил разобраться в ней подробнее. Итак, пришлось проинтервьюировать трех своих друзей: двое работают в строительных компаниях, 1 в банке. Что удалось усвоить?

Цена доплаты

По статистике, ипотеку берут в среднем на 22 года, а отдают за 8 лет. Статистики по льготной ипотеке в достаточном объеме еще нет: ставки меньше 5% стали появляться совсем недавно. Но фактически, застройщики доплачивают банкам исходя из разницы в ставке. Если условный ПИК продает ипотеку со ставкой 2% на весь срок, то 4 процентных пункта выплачивает сам застройщик.

И это не шутка, вашу ипотеку платит застройщик. Только он платит прямо сейчас за всю вашу ипотеку на весь срок. Через кэшбэк. Сумму мне друзья назвать отказались, но я решил рассчитать, как это видят сами банки. Эти ребята не привыкли работать в убыток. Я предположил, что покупаю квартиру за 4 млн. рублей в ипотеку по ставке 2% годовых при том, что льготная госпрограмма под 6%. Значит строитель заплатит разницу (4 п.п.) за меня.

Отдельным столбцом я продисконтировал свои платежи. Но вот сколько стоит мое обязательство оплатить 13,3 тысячи через месяц? – да почти столько же, сколько и сейчас. А через 20 лет?

Расчет дисконтированных платежей. 
Расчет дисконтированных платежей. 

Иными словами, 240-ой платеж, 13 тысяч рублей, который к оплате в 2042 году в текущих деньгах это 1,5 тысячи.

Если еще проще, то ваше обязательство ежемесячно в течение 20 лет выплачивать 13,3 тысячи рублей (что в сумме 3,2 млн. руб.) при оплате прямо сейчас стоит 1,3 млн. Остальное – стоимость времени.

Старое доброе финансовое правило в действии:

«Деньги сейчас дороже, чем деньги потом»

Значит кэшбэк застройщика банку –почти треть? (=1,3 млн/4 млн)

Когда мой друг посмотрел расчет, он сказал, что методика верная, но в силу разного рода интересов банка – цифра ниже примерно в 2 раза.

А какие у банка еще интересы? - Чаще всего те же банки финансируют эту же стройку. Поэтому они заинтересованы в продаже объекта не меньше самого застройщика. Иными словами, часть субсидии от такой ипотеки банки получают прямым кэшбэком, а часть – доходом от кросс продаж.

Выходит, что субсидирование застройщиком 1% ставки стоит примерно 3,5% от цены квартиры. Ходите дешевую ипотеку? – Будьте готовы переплатить на старте.

Как льготная ставка влияет на платежеспособность покупателя?

Перед нами таблица, где вертикально – изменение ипотечной ставки от 10% до 1%, горизонтально изменение цены на квартиру.

Диагональю отмечен ежемесячный платеж, равный плюс минус 29 тыс.руб.

Бесплатных денег нет, или кто платит за вашу льготную ипотеку?

Это значит, что для покупателя что покупать квартиру за 4 млн. руб. при ставке 10%, что по 9,6 млн. при ставке 2% - платеж будет примерно одинаков.

«Так в чем проблема, если платеж тот же?» - вопрос логичен

Если вы покупаете квартиру по рыночной ставке и цене, как в нашей таблице-примере, за 4 млн. руб., то вы в будущем сможете рефинансировать кредит. Также, вы сможете продать квартиру без проблем по рыночной цене.

Если же вы купаете квартиру со ставкой 1-2%, то нужно понимать, что при продаже – у вашего покупателя будет обычная ставка на вторичный рынок. Никаких 1-2% не будет, и соответственно, задвоенная цена будет неуместна.

Поэтому рекомендую очень внимательно смотреть на условия дешевой ипотеки, сравнивать цены, пользоваться калькулятором. И если принимаете решение "брать" - учитывайте минусы сложной продажи.

Но если вы уверены в локации, берете для жизни, и точно не будете продавать в ближайшие 10 лет - такая ипотека хорошая возможность улучшить свои жилищные условия. И повторюсь: пользуйтесь калькулятором!

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко, ёмко.

124124
249 комментариев

И при всём при этом, застройщик получает нихуёвую маржу. Если представить, что банки и застройщики поумерят свои аппетиты в раза два, это же недвижимость вообще будет копеечная.

Но так как этого не произойдёт никогда, значит, недвижимость будет всегда... ну вы поняли.

38
Ответить

коллега, недвижимость уже была в два раза дешевле, а вот копеечной ее нельзя было назвать никогда за последние лет 200

20
Ответить

Комментарий недоступен

7
Ответить

надо просто население сократить в 2 раза и недвига сложится в 2 раза. легко же

Ответить

нихера себе, не заботятся о населении, а своей марже думают, в край уже оборзели девелоперы клятые

1
Ответить

согласен, но застройщики и банки что то производят высокотехнологичное, а ритуальщики, карьеры, жкх? конские цены там - вот где надо порядок наводить

Ответить

Ну тогда должны строить и выводить на радостях то ? Где ж щас маржу найти. А тут вон оно че ... Как так то ?


Девелоперы сократили вывод новостроек на рынок

В июне 2022 года российские девелоперы вывели на рынок 392 объекта, что на 21,8% меньше по сравнению с июнем прошлого года.

С начала 2022 года на рынок выведено 1756 объектов (на 19,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 года) или 350,6 тыс. квартир суммарной площадью 17,47 млн кв. м.

Больше всего новых МКД в июне было выведено:

◾️ в Краснодарском крае (40 объектов)

◾️В Новосибирской области (38 объектов)

◾️В Москве (31 объект)

Ответить