Как оптимизировать налоги при покупке или продаже недвижимости в Турции

Только за последние 5 лет в одной лишь Анталии иностранцы завершили 206 768 сделок с недвижимостью. За июнь 2022 года по всей Турции зафиксировали 8630 таких сделок, что на 81% больше, чем в июне прошлого года.

Интерес к турецкому жилью бьет рекорды, растет количество как приобретений, так и продаж. Чтобы быть успешным на этом рынке, иностранному инвестору надо знать все «подводные камни» и способы легальной оптимизации расходов – об этом мы сегодня и поговорим.

Начнем с того, что у недвижимости, которую мы приобретаем в Турции, всегда есть две стоимости. Первая фиксируется Кадастровым управлением в свидетельстве о собственности, называемое в Турции Тапу. Это оценочная стоимость жилья, с которой начисляются в том числе и налоги.

Вторая цифра – рыночная стоимость. Это реальная стоимость жилья, которую покупатель платит по итогу сделки. Рыночные цены в Турции сильно опережают государственную оценку, иногда превышая ее даже на 50%. На рынке стоимость может быть и $150 тыс. и $180 тыс., но в кадастр могут внести всего $100 тыс. или даже $50 тыс. – все ради оптимизации налогов.

Сразу скажу, под получение гражданства по упрощенной процедуре учитывается кадастровая стоимость, а не рыночная. И она не должна быть ниже $400 тыс. по актуальному на момент сделки курсу. Но кадастровая стоимость обычно заметно ниже рыночной, что надо учитывать, если ваша цель легализация в стране с посредством недвижимости.

В каждом регионе Турции свое соотношение кадастровой и рыночной стоимости. Например, в Стамбуле соотношение кадастра и рынка в стоимости на первичном рынке 99%, еще 1% идет на налог KDV. А вот в Анталии будет уже примерно 50-70% в зависимости от района. В соседней Алании – ок. 80%.

Все сделки с недвижимостью облагаются налогом в 4% от кадастровой (!) стоимости. Это касается любой недвижимости, как жилой, так и коммерческой. Исключение – если дом был восстановлен по программе реновации, которая в Турции очень масштабная (старый жилой фонд сносят порой целыми районами, чтобы возвести тут же новое жилье).

Говоря про налог на добавленную стоимость (НДС), важное значение приобретают сроки сделки. Так, если мы приобретаем жилье, а затем перепродаем его в течение 1 года, не повышая ее стоимость более чем на 10%, то такая сделка вообще не облагается НДС – государство полностью освобождает от этого налога. Правило действует, если вы продаете за год не более 3-х единиц недвижимого имущества.

Это правило про «десяти процентов» будет действовать в течение 5 лет. Например, вы приобрели жилье в 2020 году за $100 тыс. К 2022 году ее кадастровая стоимость возрастает до $120 тыс. – по 10% за 2021 и 2022 год соответственно. В таком случае вы все еще ее сможете продать без НДС. Если же ее кадастровая стоимость будет, допустим, $125 тыс., то налог платить придется.

А ставка НДС в Турции от 18% до 38%. Это очень существенная сумма, учитывая стоимость недвижимости. Точную ставку вам смогут сказать только в Кадастровом управлении по месту размещения жилья, потому что схема расчета учитывает много факторов – от расположения объекта и инфраструктуры в районе до года постройки и квадратуры квартиры. В среднем по стране ставка 28%

Существует ложный стереотип, что в стране нельзя продавать недвижимость в течение 5 лет после ее приобретения. Правда ли это? Нет, это фейк, ложный слух, который распространяют некоторые компании, заинтересованные в том, чтобы их клиенты жилье не перепродавали и не сбивали им цены на рынке.

Но откуда взялись тогда эти «5 лет»? Выше я упоминала ограничения на наценку в 10% в год. Так вот через 5 лет у вас уже никаких ограничений не будет – хоть вдвое цену увеличивайте, НДС платить не придется.

Потому и говорят про 5 лет «запрета на продажу». Никакого запрета нет, но есть ограничения, снижающие доходность скорой перепродажи. Их государство ввело для борьбы с чрезмерными спекуляциями на рынке недвижимости.

Эти три фактора (кадастровая стоимость, рыночная стоимость и сроки купли/продажи) всегда надо учитывать при покупке недвижимости в Турции. Особенно если вы инвестор и ориентируетесь на заработок с перепродажи. Если же покупаете квартиру или дом для жизни, то это не так важно, хотя учитывать все равно стоит.

В каких случаях приходится официально указывать всю рыночную стоимость, даже если она превышает лимит в 10% от кадастровой цены? Если вы берете ипотеку (иностранцы могут претендовать лишь на половину кадастровой стоимости жилья), если претендуете на гражданство (стоимость жилья должна быть на ниже $400 тыс.), на ВНЖ (выше $75 тыс.) или если вы покупаете жилье в Стамбуле (об этом расскажу в конце). То есть в тех случаях, когда покупателю важно показать как можно более крупную сумму.

Многие иностранцы прибывают в страну с целью постоянного проживания – то есть более 90 дней, доступных по туристической визе. Для этого можно взять жилье в долгосрочную аренду или купить его, что очень популярно в наше время (ведь может давать еще и пассивный доход). Вообще, Турция самая простая страна в плане легализации иностранцев именно благодаря возможности получить вид на жительство (ВНЖ) и даже гражданство благодаря покупке жилья.

Повторю – чтобы претендовать на ВНЖ, стоимость купленной недвижимость не должна быть ниже $75 тыс. Это именно кадастровая стоимость, а не рыночная. Часто так бывает, что кадастровая стоимость слишком занижена и выходит ниже этого лимита. Тогда покупателю придется просить продавца поднять кадастровую стоимость до этого порога.

Например, вы нашли подходящее жилье в районе, где охотно выдают ВНЖ иностранцам и по приемлемой цене в $120 тыс. Но при общении с продавцом внезапно оказывается, что ее кадастровая стоимость всего $50 тыс.

Вы просите поднять ее до нужного порога, но продавец видит, что тогда сумма выйдет за порог в 10%, о котором мы говорили ранее, а значит – продавцу придется платить налог в 4% + 28% НДС. Не каждый согласится на лишние траты. Понимая, как устроена эта система вы обезопасите себя от неприятных «сюрпризов».

Рыночная и кадастровая цена в Турции очень отличаются, что часто удивляет иностранцев – почему турецкое государство допускает эти двойные стандарты, в чем его выгода? Власти ведь не могут не знать о том, что происходит на рынке недвижимости. И почему такая разница по регионам – где-то разница до 70%, а где-то и 5% не будет? Давайте разберемся – это поможет вам лучше понять логику местного рынка.

В Стамбуле кадастровая и рыночная стоимость соотносятся на 99% или даже на 100%, а в Анталии или Алании, даже на первичном рынке, компании могут показывать в кадастре лишь 50-70% от рыночной цены. Почему? Потому что таким образом государство создает послабления для инвестора в регионах, где активно идет новое строительство и необходимо привлечь туда больше капитала. Ведь налоги платятся именно с заниженной кадастровой стоимости и такая лазейка помогает сэкономить.

В Стамбуле же разницы кадастра и рынка почти нет, потому что там рынок уже достаточно развитый и конкурентный. Туда итак идут как внутренние, так и внешние инвесторы – в том числе институциональные (крупные международные инвестфонды и компании). Тут государство нам говорит: «Здесь работаем вчистую, потому что поддержка региону уже не нужна, а если хотите послаблений и льгот – вкладывайте в другой регион, который мы хотим поддержать».

Этот подход, надо сказать, очень эффективен. Достаточно посмотреть как расцветают на глазах города «Турецкой Ривьеры», которые еще недавно были рыбацкими деревушками. Однако в некоторых регионах разница кадастра и рынка в цене стала настолько большой, что государство просто вынуждено реагировать.

Сейчас власти пытаются урегулировать этот вопрос, чтобы разница стала менее существенной, и чтобы привлечь больше средств в казну. По этой же причине – ради контроля и поддержки бюджета – власти ужесточили требования получения ВНЖ и гражданства для иностранцев. Иностранцев в Турции стало просто слишком много.

Государство анонсировало изменения в законодательстве, которые ужесточат систему оценки недвижимости, чтобы сократить разницу между кадастром и рынком. И, скорее всего, мы эти изменения увидим уже в августе. Мы ожидаем, что ситуация с ценами будет сбалансирована и снизит риски для махинаций и манипуляций.

Особенности рынка важно понимать, чтобы не быть обманутым. К сожалению, махинаторы и «черные риэлторы» очень активизировались на фоне масштабной релокации бизнеса и обычных граждан в Турцию, особенно из стран СНГ. А нам потом решать проблемы людей, которые в такие сомнительные конторы обратились…

«Черные риэлторы» это не всегда аферисты – часто это люди без лицензии, иногда такие же иностранцы как и их клиенты, которые ничего не смыслят в местном рынке и могут специально или по незнанию «забыть» про какой-либо налог или нюанс. А это прямые убытки и проблемы для клиента, вплоть до депортации. Тот же неучтенный налог при получении ВНЖ и гражданства может нарушить все планы.

Главное что должен понимать покупатель – цель, ради которой жилье приобретается. Тогда будет проще как вам, так и продавцу. Для легализации иностранца в стране – одни критерии, для перепродажи на внутреннем рынке (туркам) – другие, для пассивного дохода с краткосрочной аренды для туристов – третьи.

Надо просчитывать весь путь в рамках этой сделки, мыслить стратегически, наперед (хотя бы на пару лет вперед). Даже если у вас нет желания сразу перепродать жилье, вы все равно должны понимать, как это сделать, как жилье облагается налогами, как его оценивают. Просто потому, что мы живем в динамичном мире и планы могут внезапно измениться.

Татьяна Гюнеш, соучредитель компании Expert Property (Турция)

#недвижимость #турция #ВНЖ #налоги #релокация #сбережения #сохранить #оптимизацияналогов #жилье #финансы #миграция