Как выбрать посёлок для загородного дома, чтобы не было мучительно больно

Изучить розу ветров, экологический статус и много чего ещё помимо архитектурной концепции.

Материал подготовлен при поддержке Bayside Residence и Woodside Residence

Пандемия повысила популярность загородного жилья — цены выросли, но и рынок стал более клиентоориентированным. Теперь покупатели учитывают не только престижность объекта, но и экологическую обстановку и даже уровень токсичности соседей. Разобрались, как найти дом, соответствующий запросу.

Средняя стоимость дома в Московской области весной 2022 года составляла 6,75 млн рублей. Это на 35% выше, чем в прошлом году, рассказывает руководитель направлений вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Хахулин. По другим данным, за два с половиной года с начала пандемии средний размер сделки по загородным домам в Московской области вырос в три раза — с 9 до 27 млн рублей.

Сооснователь Bayside и Woodside Residence Олег Герасимов объясняет такую разницу в цифрах тем, что 6–7 млн рублей — это средняя цена по рынку объявлений о продаже всей загородной недвижимости в Подмосковье, куда входит любой район и любые дома, включая старые советские дачи. При этом 27 млн рублей, по его словам, — это средний чек реально осуществлённой сделки, которая проходит через зарегистрированный договор.

Теперь время окупаемости загородного дома — восемь лет (для квартир при этом — более 15 лет). Меньше подорожали дома в пригородах Петербурга: максимальная разница составляет примерно 22%, средняя стоимость выросла с 36,1 до 43,9 млн рублей. В лидерах роста также Томская (+32%) и Калининградская области (+31%), Красноярский край (+28%) и Республика Дагестан (+24%).

В пандемию появилось больше качественных проектов. Конкуренция выросла, и это помогает рынку: девелоперы вынуждены совершенствоваться, чтобы отвоевать друг у друга платёжеспособных покупателей. Они вкладывают много маркетинговых усилий в то, чтобы объяснить клиентам преимущества жизни за городом.

Нетронутых природных участков становится всё меньше. Конкуренция за участок у воды или хотя бы у перелеска растёт сначала между девелоперами, а затем — между покупателями. По этой причине, например, всё выше становятся цены на загородную недвижимость в Тверской области. Там много живописных водоёмов: Угличское водохранилище, исток Волги. Есть и дорогие курорты — Завидово и Конаково, которые сопоставимы с посёлками на Новой Риге (гольф-клубы, пятизвёздочные отели). За два года с начала пандемии средняя цена за дом в Тверской области выросла на 45%, или на 4,5 млн в натуральном выражении, — то есть до 14,4 млн рублей. Подавляющее число покупателей (что неудивительно) — москвичи: из столицы по платной трассе М-11 в Тверскую область можно добраться за час-полтора.

Недвижимость рассматривают как способ сохранить деньги. В марте и апреле, когда курс валют резко вырос, покупатели вкладывали свободные рублёвые средства в дома и коттеджи. К маю спрос упал, но в июле, когда ипотечные ставки вернулись к 9–10% и появились варианты льготной ипотеки для ИТ-специалистов, спрос снова начал расти: по продажам август 2022 года даже обогнал август 2021-го.

Временную доступность независимо от сезона. Например, с января 2022 года стало платным Минское шоссе (М1), соединяющее Москву и Беларусь. Желающих проехать по этой трассе убавилось, и теперь до посёлков, связанных с ней, можно добраться значительно быстрее. На трассе М-11, которая соединяет Москву с Санкт-Петербургом, гораздо меньше современных коттеджных посёлков, поэтому она никогда не стоит. Это направление полюбили те, кто предпочитает дома бизнес-класса: предложений мало, а цены не падают.

Расстояние от трассы до дома. Оптимально оно должно составлять не менее километра от дороги местного значения и более пяти километров от трассы — иначе есть риск слышать шум машин.

Розу ветров. К зоне в радиусе больше 60 километров от большого города можно присматриваться смело: на посёлки за этим рубежом не влияют загрязнения мегаполиса. Но если выбираете место ближе к столице, стоит учитывать, что в Москве ветер обычно дует с запада и северо-запада на восток.

Статус территории вокруг участка. Большой плюс, если посёлок находится близ охраняемой природной зоны — лесофонда или водоёма. В радиусе десятков километров вокруг таких мест запрещено размещать производства, а токсичные предприятия вроде мусоросжигательного завода построить неподалёку точно не смогут.

Документы о качестве воды и воздуха. О них всегда стоит спрашивать. Перепроверить показатели самостоятельно тоже можно. Например, отдать воду из скважины на анализ в лабораторию (такие тесты проводит даже Санэпидемстанция). Данные со станций мониторинга качества воздуха в режиме онлайн транслируются на геопортале Московской области (и почти в каждом регионе есть такие порталы).

Наличие захоронений — скотомогильников, могильников токсичных отходов или обычных свалок. На сайте Министерства экологии и природопользования Московской области в разделе «Экопаспорт» указаны подробные данные каждого участка региона. Если данных по вашему региону в открытом доступе нет, стоит обратиться в администрацию района. Обычно это можно сделать через форму на официальном сайте.

Архитектурную концепцию. Хорошо, если она едина для всего загородного посёлка: это, например, убережёт вас от соседства со стаей позолоченных сфинксов. Архитектурная концепция — это не жёсткие правила, но всё равно несколько ограничивает фантазию жильцов при строительстве. Например, в ней может быть прописано, что вместо четырёхметровых ограждений из профнастила должны быть низкие заборы, позволяющие видеть горизонт и окружающую природу с соседнего участка. Также общий архитектурный стиль обычно предполагает согласованную цветовую гамму фасадов, окон, крыш. На площадь строений при этом правило не распространяется — можно построить дом площадью и в 60 м2, и в 600 м2.

Инфраструктура должна быть готова раньше домов. Теннисный корт, спортивные и детские площадки, пляжи, причалы для яхт и всё остальное возводится параллельно со строительством дорог и проведением электричества, а не откладывается на потом. Такой подход страхует покупателей от споров о неисполненных обещаниях с застройщиком. Расположение инфраструктурных объектов тоже говорит о многом. Так, если детская площадка находится не в центре посёлка, чтобы добираться было удобно всем жильцам, а сразу за въездной группой с КПП, значит, и к остальным правилам застройщик мог отнестись так же формально, «для галочки».

Можно ли построить дом самостоятельно. Если стоимость строительства и готового дома одинаковы, клиент скорее выберет строительство, уверены представители Bayside и Woodside Residence. Из-за этой тенденции дешевеет подмосковная Новая Рига: там не осталось свободных «пятен» для застройки, при этом некоторые особняки уже морально устаревают. Это объясняется низким качеством архитектурных решений, нефункциональными планировками, отсутствием дополнительных санузлов и общественных зон, недостатком естественного света в комнатах.

Застройщики Bayside и Woodside Residence проектировали свои загородные посёлки, учитывая все эти факторы. Обе резиденции располагаются в экологически благоприятных районах Подмосковья.

Bayside Residence построен на берегу Можайского водохранилища — оно снабжает Москву, и потому за чистотой воды «Мосводоканал» следит с особой тщательностью. В посёлке, окружённом вековыми соснами, уже есть пляж, детская и спортивная площадки, теннисный корт, дорожки для бега и езды на велосипеде, а до ближайшей магистрали 10 километров. Woodside Residence расположен на границе Солнечногорского и Дмитровского районов в 45 минутах от Москвы по платной М-11 в окружении хвойного леса, который защищён от вырубки Лесным кодексом. А ещё на территории посёлка есть лесное озеро.

В Bayside и Woodside Residence можно купить уже готовый дом или построить свой — в рамках общей архитектурной концепции. Разбираться в правилах самостоятельно не придётся: четыре раза в год собственники устраивают соседские встречи, куда приводят аккредитованных подрядчиков — строителей, ландшафтных и интерьерных дизайнеров. Там обсуждают, как лучше развивать инфраструктуру — таким образом можно влиять на то, как будет выглядеть и чем будет жить весь посёлок.