Как «попадают» инвестиционные туристы в Дубае. 5 нестандартных историй инвесторов

В медиа говорят о Дубае как о рае на земле для инвесторов. Стоит принести сюда деньги — и они вырастут, стоит купить квартиру — и можно жить на ренту вечно. Но в реальности есть "темная сторона Дубая" и "светлая сторона Дубая". Кейсы инвесторов, которые не стоит повторять, и случаи обмана, о которых знать важно.

В этом материале мы сделаем прожарку Дубая и расскажем, с чем столкнулись наши друзья и инвесторы при переезде сюда. Правдивые истории “из первых рук” от основателей IT-компании Realiste, которая создала искусственный интеллект для рынка недвижимости.

Комиссию риелтору в Дубае обычно выплачивает застройщик: она входит в стоимость квартиры (то есть в реальности ее платит, конечно, покупатель). Но в этой истории опытный инвестор, который уже не единожды вкладывал капиталы в заграничную недвижимость, попал на двойную комиссию.

Как это получилось? Вот история.

Инвестор решил перевести деньги в дубайскую недвижимость. У него был хороший знакомый, который порекомендовал ему надежного посредника, работающего на двух рынках: и в РФ, и в Дубае. В результате решение о сотрудничестве принималось “на доверии”, документы подписывались так же. Устно договор звучал примерно так: брокер совершает сделку в Дубае, получает там комиссию от застройщика, через некоторое время продает квартиру с выгодой (назывался профит до 70% от вложений) и получает за это комиссию от инвестора в 5%.

Когда сделка в Дубае была успешно завершена, брокер получил комиссию в размере 8% от застройщика (около 4 миллионов рублей), а, вернувшись в Россию, предложил инвестору подписать акт выполненных работ. Тот, видя позитивный результат сделки, подписал документ, по которому, как оказалось, он должен брокеру комиссию в 5% от стоимости квартиры.

Таким образом брокер настаивает на двойной комиссии, при этом не выполнив до конца договор, то есть не продав квартиру в Дубае. Ситуация осложняется тем, что акт о выполненных работах уже подписан инвестором.

Что дальше? Вероятно, суд. Мораль в этой истории такая: агенты непредсказуемы, поэтому подписание любых документов с ними лучше производить вместе с юристом. Особенно будьте аккуратны в случае покупки зарубежной недвижимости, физически находясь в РФ.

Вокруг модных ЖК перед стартом продаж создается поистине мощный ажиотаж. В первые минуты после “отмашки” бронируются лучшие лоты: это происходит онлайн или физически, в офисе застройщика. Как правило, квартиры делят между теми, кто приближен к застройщику и имеет крупные суммы денег наличкой здесь и сейчас. И это не преувеличение.

Между тем, на волне ажиотажа скупаются и остальные квартиры в ЖК, и такие, о ликвидности которых можно спорить. Здесь история от знакомого инвестора.

“Когда все верят в инвестиционный рост квартир в крутом ЖК и скупают там квартиры, ты тоже идешь и вкладываешь туда”, – так думал этот инвестор. Однако результат его разочаровал: он взял квартиру, которая оказалась на 3 этаже действительно крутого ЖК, но с окнами на шоссе и соответствующим звуковым и иным загрязнением. Что делать с такой квартирой – большой вопрос: сдать за адекватные деньги не получится, продать тоже.

Попасть на неликвид в модном ЖК в момент покупательского ажиотажа очень просто.

В этой истории участвовали несколько знакомых нам крупных инвесторов. Все они стали жертвами пиара и показной роскоши крупной фирмы, которая обещала большой доход от покупки номеров в отелях Дубая, но оказалась легальным scam-ом (то есть аферой в рамках закона).

Здесь алгоритм “попадания” такой: компания с большим размахом и пафосом функционирует в Дубае, являясь застройщиком и управляющей компанией одновременно. Подход к делу масштабный, офис красивый, клиентов привозят на дорогих автомобилях, встречая прямо в аэропорту.

Инвесторам предлагается следующая идея: покупаете номера в строящихся отелях, далее отель сдается, в номере живут постояльцы, а вы получаете около 15% от вложений ежегодно. При этом в вашей собственности остается номер отеля, который со временем тоже увеличится в цене, и вы сможете его продать. Звучит шикарно.

А теперь о том, что происходит в реальности.

В первые пару лет после постройки гостиницы застройщик говорит, что ему нужно выйти на операционную прибыль и выплачивает дивиденды из других средств (около 3-4% IRR). Через 3 года дивиденды составили $6000 (к слову, покупка одного номера обошлась в полмиллиона долларов). Важно, что отель при этом функционирует, заполнен на 80% (это видно из отчетов инвесторам), приносит хорошую прибыль, но все деньги якобы уходят на обслуживание и т.д. Продать номера также не получается – они подешевели, и купить их может только сам же застройщик по цене в несколько раз меньше цены покупки. При этом в офисе этой компании всегда людно и красиво, а основные покупатели – выходцы из России и стран Африки.

Чтобы не стать обладателем дорогой, но неликвидной недвижимости, стоит проверять репутацию застройщика, с которым вы решились на сделку. Загуглите всю информацию о компании, введите в поисковике рядом с их названием слово “мошенничество”, переведите запрос на разные языки и почитайте выдачу прежде, чем определяться с выбором.

Еще один подводный камень, с которым встретился один из наших знакомых инвесторов в Дубае, это невероятные платежи в пользу УК (управляющей компании), на которые он не рассчитывал и которые теперь не может просто взять и отменить.

10 лет назад он купил апартаменты в Дубае с целью инвестиций в модном ЖК, мода на который, к сожалению, быстро прошла. Оказалось, что цены на апартаменты тогда были взвинчены за счет пиара, и на сегодня стоимость их не выросла (мы проверили в нашей системе, где ИИ дает оценку жилья). При этом владельцы ЖК забирают около 60% выручки от сдачи апартаментов в аренду, остается около 2% годовых, которые тоже не удается “добыть” у нерадивой УК.

Итого: жилье не подорожало, прибыли нет, а ежегодный сбор в пользу УК в размере 30 тысяч долларов приходится платить. При этом связаться с этой УК (это индийская компания), чтобы как-то решить вопрос, не получается.

Для того чтобы забронировать квартиру в Дубае, нужно внести за нее залог. Это стандартная и всем знакомая практика. Наш знакомый заплатил $10 тысяч, чтобы оставить за собой квартиру в районе, который считал перспективным. Он был доволен предстоящей сделкой, пока не начал проверять ликвидность и удобство локации. После проверки “руками” он сделал два вывода: район ему не очень подходит, а в том же доме продают такую же квартиру, которую он хотел купить, но на $100 тысяч дешевле. В результате он отказался от брони на квартиру и полностью потерял залог. Да, на этом рынке залоги не возвращаются.

В Дубае на старте продаж качественных waterfront новостроек буквально выстраиваются “очереди” из людей, которые хотят купить жилье. При этом им интересны не просто квартиры, они готовы брать целыми этажами и платить наличкой, но застройщик устанавливает лимиты на покупку. Здесь доходит до советского “не больше 1-2 квартир в одни руки”. И это не преувеличение. Люди даже соглашаются играть в жилищные лотереи от застройщиков, вкладывая свои деньги (немалые суммы, достаточные для покупки квартиры) в билеты.

Дальше все происходит по законам жанра: через лототрон определяется, кому из инвесторов какая квартира достанется. Но, внимание: кому-то не достанется ничего! Эта реальность настолько удивительна, что кажется арабской сказкой.

На сегодня главная задача для многих – перевести капиталы за рубеж, не потеряв его на комиссиях или в случае заморозки, и вложить в надежный инструмент, избежав всех подводных камней рынка и неприятных историй.

Мы создали систему на основе искусственного интеллекта, которая должна помочь в этом: анализирует весь рынок 24/7, отбирает только 1% самых выгодных предложений и показывает их на карте, делает подборки по типу “Лучшее для аренды” или “То, что вырастет за год”, показывает наиболее растущие районы, дает точную оценку любой квартиры и прогноз ее роста, при этом ориентируется на тонны обезличенных данных (никаких комиссий и субъективизма!). Система находится в свободном доступе. Можно пользоваться и сообщать нам о результатах: с удовольствием принимаем любые предложения по доработкам и улучшению.

Также консультируем инвесторов, помогаем обойти все “подводные камни” и релоцировать капитал под недвижимость в Дубай. Получить консультацию от нашего консьерж-сервиса можно здесь.