Как оформить землю на Бали

Договор аренды земли составляется на любой срок, но существующая практика сложилась таким образом, что заключение договора на срок свыше 40 лет считается противоречащей нормам закона. Кроме того и владельцы земли, как правило не хотят сдавать на более длительный срок.

Однако, если есть владелец земли согласный сдать на срок более 40 лет, то есть легальный способ оформления такой сделки, путем оформления другого договора аренды с даты, когда прекращает действие первый договор.

В зависимости от достигнутого соглашения с хозяином земли, в договоре может быть определена принадлежность объектов недвижимости на земельном участке. При указании в договоре владельцем объектов арендатора и описании возможности распорядиться объектом по окончании договора аренды по собственному усмотрению: разобрать или разрушить, такое право у арендатора возникает. В случае, если данное обстоятельство не оговорено в договоре аренды, то по окончании срока аренды земельный участок возвращается владельцу вместе с объектом недвижимости и любая попытка его демонтировать или разрушить будет расцениваться как противоправные действия в отношении чужой собственности.

Также в договоре аренды можно предусмотреть обязательное продление срока аренды земли. При этом, если вы правильно составили договор и учли замечание выше об описании в договоре принадлежности построек на земле, то при продлении будет оплачиваться только стоимость аренды земли. Вопрос продления аренды земли опишу немного позже отдельным текстом, так как там также много деталей, которые необходимо учесть.

Долгосрочная аренда является предметом продажи (переуступки) и именно этим способом в большинстве своем продаются/покупаются большинство объектов недвижимости на Бали, где стороны сделки иностранцы. При этом владельцем земли остается ее арендодатель. Переуступка права аренды не требует какого-либо согласия арендодателя и никак с ним не связана.

Такой тип владения недвижимостью совсем не распространен в России (что-то похожее длительные договоры аренды с муниципалитетами или государством) и для русского человека ментально трудно принять, что у недвижимости есть конечный срок. Но недвижимость на Бали это скорее инвестиционный объект, чем фамильное гнездо, которое перейдет по наследству внукам, поэтому правильней было бы оценивать инвестиционную привлекательность сделки на объем вложенных срок, а не сам факт конечности или бесконечности владения.

Чтобы воспользоваться этим правом надо иметь юридическое лицо зарегистрированное в Индонезии - PT PMA (такая аббревиатура означает, что компания имеет иностранных учредителей) либо объект недвижимости должен быть дороже 5 млрд рупий.

При оформлении земли на PT PMA компания становится владельцем права напрямую (прежний собственник утрачивает право), однако, это не право собственности в классическом его понимании. Единственным отличием от полного права собственности является его ограниченность во времени. При первоначальном оформлении срок права составляет 30 лет по прошествии которых может быть продлен еще на 20 лет, а затем еще на 20 лет. При продлении платеж рассчитывается от налоговой базы на на данный момент он совсем не велик, что-то около 1-2% от стоимости недвижимости (но кто знает каким он будет через 30 лет?)) По состоянии на сегодня это больше бюрократическая формальность и не представляет особых сложностей при продлении. Кроме того, при продаже объекта оформленного на основе данного права другой компании PT PMA или физическому лицу, срок начинает исчисляться заново и это выглядит как возможность иметь объект бессрочно, но не стоит забывать о налогах, которые надо платить при переоформлении. Напишу об этом отдельно статью позже.

В случае если покупателем такой недвижимости становится гражданин Индонезии или компания без участия иностранцев, покупатель конвертирует право в полную и бессрочную собственность (freehold), путем прохождения бюрократической процедуры, которая также не является проблемой.

На мой взгляд, такая схема владения предпочтительнее для более крупных проектов, нацеленных на постройку и последующее управление бизнесом на основе компании, так как содержание компании стоит денег. Кроме того, не каждый покупатель захочет заниматься ведением компании, так как имеется возможность сдавать недвижимость и без нее.

Единственным и значимым преимуществом при владении недвижимостью на основе данного типа правообладания является то, что объект недвижимости стоимостью более 5 миллиардов рупий рупий (около 330 тыс долларов) может быть оформлен напрямую на частное лицо, без создания компании.

Наибольшими негативным моментом этой схемы являются 2 обстоятельства.

Одно из них - цена. Как правило, местные землевладельцы используют формулу для расчета цены права собственности, которая достаточно проста: цена собственности = 100 лет аренды земли. Например, коммерчески привлекательный участок земли в Убуде стоит в аренду примерно 5 млн рупий/год/1 сотка, для дома надо 5 соток (все цифры усредненные) и таким образом мы получаем стоимость 5 млн рупий х 5 соток х 100 лет = 2,5 миллиарда рупий, что по сегодняшнему курсу $167500 только стоимость участка + налоги и оформление (номинальное владение требует дополнительных затрат). Соответственно цена объекта сильно растет, снижая тем самым количеством покупателей. И не стоит забывать, что дома на Бали объект инвестиций от сдачи их в аренду, а цена аренды конечному клиенту никак не зависит от типа оформления недвижимости. К тому же, основные клиенты на рынке люди из западного общества, которые имеют менталитет отличный от нашего и избегают участия в различного вида оптимизациях без прямой и явной выгоды.

Еще один негативный момент, связанный с покупкой земли в собственность - отсутствие большого объема предложений. По моим оценка, не более 10% от продаваемой земли на рынке, продается как freehold. В наиболее топовых местах землевладельцы не хотят продавать собственность, а в некоторых местах действуют запреты местных общин на такую продажу. Эти запреты не имеют прямой законодательной базы, но строго соблюдаются местными.

Подводя итоги, можно сказать, что любая из приведенных схем оформления реализуема, но не каждая подходит под любой объект.

Сложившаяся практика хорошо защищает арендаторов земли и, к тому же, местное население в большинстве своем, не имеет цели обмануть покупателя и достаточно законопослушно, поэтому не стоит бояться аренды земли, опасаясь недостаточной защищенности инвестиций.

На мой личный взгляд, аренда на длительный срок с обязательным опционом продления и качественно составленным договором предпочтительный способ оформления земли для реализации инвестиционных проектов в наиболее массовом сегменте домов 200 - 300 тыс долларов, так как любой вариант с использованием земли другого типа будет сильно увеличивать цену объекта, прямо пропорционально снижая количество потенциальных покупателей.