«Частную собственность видишь?.. Вот и я не вижу»
В городе Кирове (Кировская область), в микрорайоне Чистые пруды, строится школа. Для реализации этого проекта необходимо расселить частные дома. 27 декабря 2021 года администрацией города Кирова было принято Постановление № 3188-п «Об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и расположенных на них объектов недвижимого имущества в кадастровом квартале 43:40:000515». То есть людей, которые живут на этой земле практически всю жизнь, ведут хозяйство, выгоняют из их же собственных домов. Взамен им предлагается совершенно смешная компенсация, на которую они просто не смогут купить себе участок с домом в этом районе. Да и дело даже не в деньгах, просто люди в возрасте 86 лет не хотят, да и не могут никуда переезжать со всем своим хозяйством: с курами, козами...
Администрация пытается выселить этих людей через суд, что незаконно, т.к. изымать землю для муниципальных нужд можно только в исключительных случаях (для строительства АЭС, космодромов, дорог), которые описаны в статье 49 п. 2 ЗК РФ. Суды пытаются подогнать другие законы под пункт 3 статьи 49. Суд первой инстанции сослался на закон, который на момент принятия Постановления уже вышел из употребления. Из решения суда первой инстанции:
Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд может осуществляться лишь в исключительных случаях. Конкретные основания для изъятия предусмотрены статьей Земельного кодекса Российской Федерации, при этом их перечень не является исчерпывающим, в пункте 3 указанной статьи указаны иные основания, предусмотренные федеральными законами.
В данном случае таким основанием выступают положения статьи 46.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, действовавшей на момент принятия оспариваемого решения, которыми предусмотрена возможность принятия решения о развитии застроенных территорий в рамках полномочий органов местного самоуправления по градостроительной деятельности, в том числе путем сноса жилых домов на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
Решение (Постановление) об изъятии земельного участка принято 28.12.2021, тогда как ст. 46.1 ГрК РФ утратила силу 30.12.2020 в соответствии с Федеральным законом № 494-ФЗ. Кроме того, Президиум ВС РФ в п. 2 Обзора судебной практики N 1 (2016) (утвержден Президиумом ВС РФ 13 апреля 2016 г.) по данному вопросу отметил, что по смыслу ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков. Не говоря о том (насколько мне известно), что никакого договора о развитии застроенной территории (как и комплексном развитии территории) не предъявлялось суду. Оценку решения суда первой инстанции оставлю на откуп читателю.
Суд апелляционной инстанции в своем решении в качестве обоснования законности изъятия земельного участка применил иные нормы закона:
В силу п. 13 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» организация предоставления общедоступного и бесплатного дошкольного, начального общего, основного общего, среднего общего образования по основным общеобразовательным программам в муниципальных образовательных организациях к вопросам местного значения городского округа.
Анализ приведенных норм свидетельствует о том, что, поскольку здание общеобразовательной школы, строительством которого обусловлено изъятие земельных участков, относится к объектам местного значения, такое изъятие, вопреки доводам административного истца, является допустимым.
Вместе с тем ст. 16 вышеупомянутого закона содержит обширный перечень вопросов, относящихся к вопросам местного значения, и в соответствии с логикой суда может быть изъят любой земельный участок, на котором муниципальный орган решил построить объект недвижимости, относящийся к объектам местного значения. Т.е. фактически апелляционный суд отменил статью 35 Конституции РФ. Ведь общественные туалеты тоже можно отнести к объектам местного значения, а если и нет, то как минимум их польза очевидна, и изъять землю под них можно, просто прикрываясь превалированием публичных интересов над частными.
Кассационный суд мы также проиграли, ждем с нетерпением документы с объяснением их решения.
Ну, отвлечемся ненадолго и предположим, что вышеописанные решения всех судов правомерны, а юристы и автор, как указал суд апелляционной инстанции, ошибочно толкуют положения законодательства. Тогда возникает вопрос по двум очень интересным законопроектам:
Оба законопроекта просят внести в п. 2 ст. 49 ЗК РФ школы и детсады (а последний еще парки, скверы и т.д.), т.е. расширить перечень объектов, под которые можно изымать частную землю для муниципальных нужд. Первый законопроект уже был отклонен, а второй назначен на первое чтение в следующем году, но с рекомендацией отклонить. По какой-то причине в большом количестве регионов нашей страны (Краснодарский край, Нижегородская область, Бурятская республика и другие) считают, что по текущему законодательству они не имеют права изымать землю (без соответствующих оснований) под строительство социальной инфраструктуры. Я, конечно, поверил бы, в то, что у них там, в администрации, не такие хорошие юристы, как в Кировской, но проблема в том, что почти все профильные комитеты, которые рассматривают указанные выше законопроекты, дают отрицательную обратную связь, в которой указаны следующие причины:
Вместе с тем следует отметить, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд является исключительной мерой, поскольку она влечет принудительное прекращение прав на недвижимое имущество. Кроме того, процессы изъятия недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд зачастую сопровождаются возникновением социальной напряженности и многочисленными судебными спорами.
По этой причине перечень оснований изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд ограничен федеральными законами и увязан со строительством, реконструкцией отдельных объектов государственного или местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции таких объектов. При этом использование земельных участков для строительства объектов дошкольного и общего образования в большей степени является широко распространенным случаем, чем исключительным.
Представляется, что вопросы обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры (в частности, объектами образования), должны решаться прежде всего, на стадии планирования развития территорий, а не путем изъятия земельных участков у граждан и юридических лиц.
Не убавить, не прибавить! Нигде не написано, что текущее законодательство позволяет изымать недвижимость под строительство школы, а предлагается заранее планировать ее постройку вместе с микрорайоном. Кстати, в Краснодаре так и делают:
Одна из самых главных задач, которую ставят перед нами жители — по строительству в Краснодаре новых школ, детских садов. Более того, документами территориального планирования участки под строительство социальных объектов в разных микрорайонах города определены и закреплены. Но сейчас их значительная часть — в частной собственности. При этом нередко получается так, что собственники и сами строить не хотят, и передавать землю городу не собираются. А полномочий, чтобы изъять эти участки, Земельный Кодекс муниципалитетам не даёт.
Проблема в том, что, зная об отсутствии возможности изъять землю (Евгений Первышев сам признается в этом), администрация упорно рисует социальные объекты на территориальных планах на частной земле, это позволяет начать строительство микрорайона, который затем оказывается без инфраструктуры. А виноваты в этом люди, которые не хотят дарить свою недвижимость городу. Этих людей можно понять - зачем продавать землю по рыночной цене (а в реальности обычно сильно ниже, т.к. ты не можешь подождать своего покупателя, как многие бы сделали при обычной продаже), если ты не планируешь переезжать? Возможно, люди были бы готовы на это пойти при получении хоть какой-то выгоды.
Далее цитата из официального отзыва Правительства Российской Федерации на последний законопроект:
Исходя из концепции правового регулирования соответствующих отношений перечень оснований для принудительного отчуждения земельных участков ограничен строго определенными государственными или муниципальными нуждами, как правило, связанными с решением крупных инфраструктурных проблем (строительством автомобильных дорог, морских портов, магистральных трубопроводов, комплексным развитием территорий и других проблем). При этом строительство объектов социальной инфраструктуры считается не исключительной, а широко распространенной задачей.
...
Кроме того, реализация положений законопроекта может повлечь дополнительные расходы из местных бюджетов в связи с необходимостью возмещения правообладателям земельных участков и расположенных на них объектов за их изъятие, а также возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды, что не отражено в финансово-экономическом обосновании.
Как видим, Правительство РФ того же мнения - изымать нельзя! Но интересен последний абзац про дополнительные расходы. Как и Краснодарская, Кировская администрация также рисует социальные объекты сразу на частной земле (в частности о строительстве школы им было известно еще в 2013 году, вот распоряжение), правда, они еще и уверены, что имеют право изымать эту землю. Кроме того, изымаемые участки находятся на самом отшибе, вплотную к дороге, а не в центре микрорайона, где они портили бы его "великолепный" архитектурный стиль.
В 2013 году вокруг изымаемых участков было огромное пустое поле, где можно было построить с десяток школ. Вместо этого земля была продана застройщику, который построил там кучу домов, не оставив место под школу, получил прибыль. А теперь, оказывается, без сноса домов и выселения стариков места под школу не осталось. Выглядит не очень красиво, да и сомнительно с точки зрения закона: администрация продала землю застройщику дешевле, чем ей придется ее выкупать у частных лиц, ведь придется заплатить не только за землю, но и за дома. Т.е. государство в итоге потеряло деньги, а застройщик заработал. Этот случай как раз и указан в отзыве.
В общем, возникает некоторый диссонанс, почти все профильные комитеты (в т.ч. и правовые), рассматривающие законопроекты, против изъятия земли и расширения статьи 49 ЗК РФ. Аргументы более чем разумны, в том числе и про социальную напряженность, и про суды (как думаете, старикам в 81, 86 лет легко это пережить?). При этом в качестве причины указана именно защита частной собственности, а не наличие такой возможности в текущем законодательстве. При этом суды упорно принимают решение в пользу администрации, но никак, на мой взгляд, не могут подогнать какой-нибудь разумный ФЗ под пункт 3 статьи 49 (например, для олимпиады в Сочи был издан отдельный закон, который позволил изымать всё и вся). Не говоря про то, что ни один суд не запросил доказательства отсутствия другого места для расположения школы, ведь даже если основания были бы, по текущему законодательству нужно доказать, что построить школу можно только на данном месте. Дорогие суды и другие государственные органы, пожалуйста, отстаньте от стариков, дайте им спокойно жить. В крайнем случае внесите правки в статью 49 (хоть я и категорически против!), чтобы не мучить других граждан в будущем, потому что, если бы в ней оказались школы и детские сады с самого начала, этой заметки бы не было, как и не было бы потрачено здоровье стариков, огромное количество моего времени и денег на суды. От этой неразберихи, хотя я считаю, что в законодательстве все написано четко, страдают не только физические лица, но и юридические. Например, тут. Вряд ли такой беспредел со стороны администраций городов способствует развитию бизнеса.
Искренне сопереживаю.
До Верховного суда, видимо, придется идти.
Желательно всех участников балета, включая судей и администрацию, посадить годика на 3 или лучше 5. За опг в особо крупных. Тогда эти сволочи научатся законы читать правильно - в пользу людей.
Если всё так очевидно, то либо адвокаты ни алё, либо коррупция/кумовство и всё вот это. Т.к. второе в одночасье не поменять, может стоит поменять первое?
А почему не озвучивается сумма предлагаемой компенсации? Может быть вам предлагают три миллиона, а вы хотите 10, и поэтому называете предлагаемую компенсацию "смешной"? Не в обиду, просто звучит как манипуляция мнением читателя.
Здравствуйте!
Вы, случаем, не из администрации города? Они тоже не дочитывают вопросы и обращения, а сразу переходят к ответу (как на скриншоте).
Прочитайте, пожалуйста, предложение о сумме компенсации до конца, т.е. ту часть, которая после слова «смешная». Кроме того, в статье также есть мое представление о достойной компенсации – цена должна быть выше рыночной (думаю, в 1.5-2 раза минимум), а в данном случае она ниже. Зачем знать конкретную сумму, она вам ничего не даст. Для кого-то и миллион – это невероятное богатство, а кто-то миллион зарабатывает в месяц.
Основная мысль статьи не в том, что старикам дали мало денег, а в том, что администрация города нарушает законодательство. Суды априори занимают позицию государства, и человек становится абсолютно беззащитным перед ним. Без обид.