Гигантский ипотечный пузырь хотят надувать и дальше? Что нас ждёт

В настоящий момент объем непроданной недвижимости — 66% — 66 миллионов квадратных метров! Таких цифр никогда не было за историю! Спрос на недвижимость находится на низких уровнях, а дисконт к стартовым ценам составляет 10-15% по данным риелторов и экспертов сферы недвижимости! Такого тоже никогда не было. Максимальные скидки, на которые можно было рассчитывать раньше - 4-5%, если постараться.

Приведу цифры на примере московской недвижимости. В конце 2019 года средняя цена за 1 кв.м. в Москве составляла 183 тысячи.

В 2020 году для поддержки строительной отрасли в период пандемии ввели льготную ипотеку со ставкой 6,5% для всех жителей России. Соответственно, кто сидел в раздумьях "брать или не брать" тут же подорвались с места и купили квартиру в ипотеку. Рынок устоял, рабочие места сохранились, цены остались практически на месте — в сентябре 2020 года цена за метр = 188 тысяч (+2,7%).

Кто не успел — для них продлили программу и на 2021 год, увеличив ставку до 7% с середины года, но фактически ограничив на первые полгода возможность покупать квартиры в Москве, МО и СПб из-за предельной цены квартиры в 6 миллионов, таких квартир практически не найдешь. Как только осенью 2020 году стало известно о продлении программы на следующий год, цены за 3 месяца (к декабрю 2020 года) взлетели до 210 тысяч (+11,7% к сентябрю и +14,8% к началу года), и с этого момента цены пошли в дикий рост. Во втором полугодии 2021 года лимиты по суммам вернули обратно — до 12 млн в Москве, МО и СПб и до 6 млн в остальных регионах.

Вот на этом моменте нужно было остановиться и закончить льготную ипотеку.

В 2021 году цены достигли 250 тысяч за метр (+19% за год или +36,6% к началу 2020г.). На эйфории застройщики начали браться за новые и новые проекты, увеличивая темп и объемы строительства, кредитуясь всё больше и больше для создания всё большего и большего числа квартир.

За эти 2 года деньги полились рекой на рынок недвижимости, создавая добротный ручей налогов и тысячи рабочих мест, в 2022 году строительное лобби снова победило, денег захотелось еще больше, и естесно программу продлили — в феврале 2022 года (просто совпадение, связи с СВО нет) цены полетели еще, достигнув своего пика в 272 тысяч за метр (+48,6% с начала 2020 года).

Цены выросли в ПОЛТОРА раза за 3 года!

Однако, застройщики стали ощущать, что как-то людей стало заметно меньше, пустых квартир набирается уже десятки миллионов метров, а покупать уже некому — за 3 года купили квартиры даже те, кто и не собирался этого делать, а тут еще и неопределенность в виде горячей точки около российской границы, уезжающие и срочно продающие свои квартиры россияне — спрос дополнительно упал. Чтобы хоть как-то продать пустые квартиры цены начали снижаться — к концу 2022 года цена упала до 250 тысяч (-7%) до уровня конца 2021 года.

И, вот, в конце 2022 года министры и ЦБ наконец-то начали говорить о том, что льготная ипотека продлеваться не будет, хватит, и так рынок раздут донельзя.

И что вы думаете? Её снова продлили! Немного повысив льготную ставку, однако эксперты ожидают и дальнейшего снижения цен на квартиры. так как желающих купить осталось слишком мало, цены пока что слишком высокие, а квартир слишком много.

Правительство допустило раздувание ипотечного пузыря. Не такого, как Штаты в 2008 году (там другая природа пузыря была), но это не так важно, так как если резко всё отменить, мало не покажется и задеть может всех. Поэтому теперь продление программы — это вынужденная мера, чтобы постепенно сдуть этот пузырь, а не лопать его одномоментно.

Если ипотечный рынок это поезд, то и тормозить он будет долго — тормозной путь поезда в обычных условиях, который двигался со скоростью 100км/ч составляет почти 1 километр! Ипотечный рынок тоже нельзя резко остановить — приходится жать на тормоза постепенно, раз разогнали махину до такой скорости.

Вот еще немного свежей статистики от Циан (ребят, которые видят весь рынок недвижимости насквозь): выручка московских девелоперов жилья в 2022 году упала на 13% — до 1,63 трлн рублей. Продажи новостроек при этом снизились на 21% — до 134,5 тысячи ДДУ. В результате спрос вернулся на уровень пятилетней давности.

Понимаете, да? Спрос на уровне начала 2018 года, а предложение на 34% больше, чем в 2018: тогда было построено 75,7 млн кв.м. против 101,5 миллиона в 2022 году.

А причина всему — жадность.

Если выравнивать индекс цен до уровня 2018 года, учитывая спрос и количество построенных метров, то квартира, продающаяся сейчас за 10 миллионов рублей, должна стоить 7,5 миллионов, то есть, на 25% дешевле — 187 тысяч за метр в Москве — чуть больше уровня начала 2020 года. Однако, если сюда добавить инфляцию за 2019-2022 года, то мы получим 243 тысячи за метр — на 3% меньше нынешнего уровня.

До уровней меньше 200 тысяч мы вряд ли опустимся, но перегретый рынок нужно охлаждать. Темпы строительства придется сильно замедлять, что приведет к сокращениям и новому витку кризиса.

И, как обычно, если вам было интересно, подпишитесь на мой канал в Телеграме, там много полезной и интересной информации, которой нет тут.

Ваш финансовый консультант