Проектирование и реализация сервисного офиса в центре Москвы

Считаю, что это крутой формат офисных площадей, уже не новый, но не сильно распространенный. Поделюсь, пожалуй, с вами опытом проектирования такого вида площадей. Расскажу о структуре планировки и нюансах реализации интерьера. Чтобы знали, какая радость уже бывает для бизнеса.

Это формат площадей, когда компания арендует отдельные рабочие кабинеты, уже обставленные мебелью и подготовленные для работы. А остальную инфраструктуру — санузлы, кухню, зоны отдыха, переговорные получает вместе с услугами оператора в виде сервиса.

Скажу еще проще — арендуешь ты значит для своей банды кабинет, в нем уже стоит удобный стол и кресла, стеллаж для документов. Ничего лишнего, даже страшной вешалки для одежды нет. Для этого на этаже есть общий гардероб за порядком в котором следят. Если хочешь перекусить — на этаже есть кухня, ты можешь взять еду с собой или выпить кофеек который всегда для тебя подготовлен. Хочешь принять клиента — бронируешь удобную переговорку.
Напомню что ты арендуешь только кабинет, и в эту стоимость уже входит вся эта красота.
Это я еще не говорю про сервисы — кабинеты хорошо охраняют, убирают и следят за целостностью оборудования, на кухне всегда есть провизия а в принтере бумага. Вас уже заинтриговало? А я вам больше скажу — если захотите масштабироваться, то просто арендуете еще один кабинет и не будет стресса при переезде в новое помещение.

Первый коворкинг мы спроектировали в 2012 году. Такой формат в то время позиционировался как место объединяющее в себе удобства работы дома и в офисе. Уютно как дома, но здесь можно работать с коллективом и приводить клиентов. После реализации первого проекта начинался активный спрос на креативные офисы (по крайней мере в регионах, думаю в столице эти процессы начинались раньше), мы активно проектировали коворкинги и креативные офисы для крупных компаний. Заказчики старались сделать, что-то новое — например, переформатировать свои площади в опенспейсы или хотя бы добавить такие зоны в структуру своего офиса. Большие открытые пространства выглядят необычно и интересно, большие пространства можно использовать более универсально, меньше тратится ресурсов на строительство перегородок, больше внимания уделяется общим зонам и качеству отделки.

С одной стороны качество реализации повышается, с другой сосредоточенно в опенспейсах работать труднее, чем в отдельных кабинетах.

Со временем большие офисы и коворкинги начинают объединять в себе преимущества разных типов офисов. В структуре появляются и отдельные кабинеты для уединенной работы команд и открытые площади для коммуникационной работы. Сейчас в Москве уже десятки если не сотни таких проектов.

Я давно сотрудничаю с ребятами из проекта Соль. Это оператор офисных площадей ранее базирующийся в г. Екатеринбург, но теперь и в Москве.

Они работаю как и со своими площадями в собственности, так и с арендуемыми объектами. Они нанимают меня для проектирования интерьера, организуют стройку, закупают мебель. А потом сдают площади и обслуживают их. Ниже приложу галерею с объектами Соли, дизайн которых мы проектировали.

Новый объект располагается в офисном центре на пер. Холодильный 3. Общая площадь этажа под проектирование примерно 1 300 м2.

Перед нами поставили задачу разбить помещение на компактные кабинеты и выбрать решения по отделке из предложенных арендодателем.

Да на этом объекте арендодатель берет на себя ремонт, а клиент — эргономику (планировка расположение электрики и оборудования) мебель, оборудование и декор.

Один из важных моментов, позволяющий заработать больше — это брать в аренду площади с некоторыми изъянами, которые снижают стоимость объекта, устранять их или улучшать за счет дизайна и сдавать дороже.

И понятно, что помещения подешевле будут обладать какими-то минусами — это расположение или состояние отделки, или например, как на этом объекте часть площадей с маленькими окнами.

Список зон для размещения на планировке.

Ресепшн — размещаем на входе, администратор встречает гостей. Здесь размещаются зона печати, сервер, хранение для административного персонала, мониторы с камер. В этом проекте мы добавили общий барный стол, за котором можно поработать, пообщаться, выпить чашечку кофе, подписать договор аренды.

Лобби — на входе размещается зона с мягкой мебелью, как в отеле небольшое лобби. Здесь можно отдохнуть, подождать такси, поработать, провести встречу.

Кухня — общее пространство, где можно приготовить еду и пообедать. Здесь есть общие холодильники, посуда, урны с раздельным сбором мусора.

КофеПоинт — зоны для размещения модулей с посудой и кофемашиной, где можно приготовить кофе, не топая до кухни в другой конец здания.

Санузлы — часто мы проектируем туалеты в виде отдельных кабинок с умывальниками. Мне кажется это удобно, когда ты идешь в туалет в твоем распоряжении кабинка, где ты можешь привести себя в порядок и никто не будет на тебя смотреть как ты умываешься, оттираешь от одежды кетчуп, сморкаешься. Плюс такого решения и в распределении нагрузки на туалеты, независимо от гендерного состава арендаторов.

Переговорки — помещения разных размером и форматов, на 2,6,10 мест мест с общим большим столом, с компактным столом, с мягкими креслами.

Конференц-будки — кабины на одного человека с одним креслом и столиком для уединенной работы, для созвонов и проведения видео конференций.

Маленькие мягкие зоны — по разным углам и закуткам ставим кресла и диванчики так же для отдыха и общения.

Уборочная — нельзя забывать про это важное место, иначе уборщица будет грустить. Шучу, конечно грустить не будет, но для обслуживания офисов в хозяйстве появляется много оборудования и расходников, которые где-то надо хранить.

То что мы выше описали это общее зонирование площадей, но каждая зона так же зонируется на микрозоны и проходы. Хорошие проекты продуманы вплоть до крючков и расположения проводов.

В данном проекте стандартная ширина кабинета 3100 мм.

В нем размещается общий стол и компактная система хранения. Провода спрятаны а в центре стола имеются люки под сетевые фильтры.

Вообще площади сделаны не совсем по нормам эргономики. Меня, как архитектора, сначала пугало такое зонирование. Но на реализации пространства оказываются комфортными при эксплуатации и эффективными, с точки зрения экономики заказчика.

Еще на этапе проектирования планировки я думаю о том, как это будет выглядеть. Но в данном проекте была задача использовать готовые темы по отделке от арендатора. Комплекс, в котором располагаются эти площади, сами заботятся о том, чтобы их площади выглядели хорошо. Нам скинули несколько стилей, из которых мы выбирали отделку стен пола и потолка, тему отделки санузлов.

В качестве фона я выбрал самые простые однотонные фактуры, на фоне которых можно поставить яркую мебель и дополнить ярким декором. На полу кварц виниловая плитка под бетон, на стенах штукатурка под бетон. Потолок пыльный графит.

Свои идеи я оформляю в концепт, выглядит это как презентация в формате PDF, с зарисовками, референсами и описанием. Такой документ, сделанный на старте, помогает быстрее достичь понимание с клиентом и позволяет дальнейшим этапам проектирования проходить быстрее.

В агентстве мы научились хорошо визуализировать, но за годы работы я пришел к выводу, что визуализация часто мешает проекту, чем дает какое-то более полное понимание проекта. В данном случае мы сделали рендеры на основные зоны и типовой кабинет.

В кабинетах которые размещены вдоль стены с маленькими кабинетами, часть стен выполнены в виде стеклянных перегородок. С таким решением кабинеты не смотрятся как коробки.

К реализации проекта приступили как раз, когда началась пандемия. Сдачу переносили много раз. Но работы полностью не останавливались.

Арендатор вел стройку, мы со своей стороны составляли задания на размещения электрики, контролировали реализацию задуманного, клиент закупал и изготавливал мебель. Большую часть мебели отправляли из Екатеринбурга, часть клиент закупал в Турции в Икеа.

Кстати, если вам нужна хорошая мебель, такая же продуманная как на этом объекте пишите мне в личку, я обязательно подскажу где взять.

Процесс реализации конечно проходил не без косяков. Строители много раз переносили сроки сдачи и не адекватно прогнозировали процесс, были не стыковки реализации с проектом, но в целом все в спокойном режиме было устранено. Не уверен, что клиент согласился бы с таким утверждением но раскрывать все нюансы строительных работ в этой статье я пока не стану.

Объект сдан в Марте 2023 года и сейчас офисные площади активно заселяются. Постепенно устраняются косячки отделки и доделываются мебельные мелочи. Ниже прикрепляю фото как объект выглядел после сдачи.

Дальше требуется декорирование объекта. Развесить картины, расставить мелочи. Думаю, что в таком же неспешном режиме мы доработаем детали интерьера и в портфолио упадет еще один качественно реализованный объект.

Если вам зашел мой рассказ, то залетайте посмотреть полное портфолио на наш сайт igorburo. ru и заказывайте интерьеры для своих бизнес проектов. Ну и приезжайте в гости в Соль посмотреть и арендовать классные офисы и в Москве и в Екатеринбурге.