Почему инвесторы со всего мира скупают недвижимость в Дубае?

Дубай привлекает всеобщее внимание как активно развивающийся рынок недвижимости, выходящий на новую волну роста ключевых показателей. Сделав ставку на развитие финансового и технологического центра, а также туристического центра и авиахаба, Дубай практически перестал быть нефтяным регионом.

Развитие особых экономических зон и открытие в 2004 году Дубайского международного финансового центра (DIFC) привело к тому, что Дубай превратился в глобальный центр таких отраслей услуг, как IT и финансы.

По мнению многих экспертов рынка, Дубай в последние два года стал точкой притяжения инвесторов из многих стран. После затишья в период 2016–2019 гг. изменения государственной политики, направленные на привлечение мировых инвестиций в бизнес, дали толчок для развития рынка в целом и разных сегментов недвижимости.

Инвестиции в развитие собственной инфраструктуры и привлекательности для туристов и экспатов – вектор развития, характерный для всех эмиратов ОАЭ. И перспективы рынка недвижимости Дубая следует оценивать в том числе и с точки зрения этого вектора, а также тех программ развития региона, которые последовательно принимаются как на уровне ОАЭ, так и на уровне Дубая.

Планируемый прирост населения, развитие транспортной инфраструктуры, озеленение 60% площади эмирата, а также реализация новых уникальных девелоперских проектов – всё это будет положительно влиять на спрос жилья (аренду и покупку) даже в случае снижения турбулентности в мире и снижения релокационных (финансовых и человеческих) потоков.

Население ОАЭ на конец 2022 года составляет порядка 9,7 млн человек, из которых 3,55 млн человек проживают в Дубае. Отличительной чертой гендерного распределения в Дубае является доминирование мужского пола — 67% населения составляют мужчины.

После нескольких лет отрицательной динамики ВВП 2021 и 2022 годы показывают уверенный рост экономики. На фоне открытия границ и роста неуглеводородной части ВВП Дубай и в целом Объединенные Арабские Эмираты занимают сильную финансовую позицию.

Дополнительным стимулом для привлечения инвестиций в Дубай стало проведение выставки «EXPO-2020», которая проходила с октября 2021 года по март 2022 года. Выставку посетило порядка 23 млн человек.

В марте 2021 года Дубай анонсировал новый Генеральный план развития до 2040 года. Согласно данному плану планируется увеличение населения до 5,8 млн человек, развитие дорожно-транспортной инфраструктуры, предполагающее наличие в радиусе 800 метров от дома остановки общественного транспорта для более чем 55% населения. План также предполагает дальнейшую модернизацию региона, привлечение прямых иностранных инвестиций в сектор недвижимости.

Программа государственной политики Дубая Dubai Clean Energy 2050 по переходу к использованию «чистой» энергии к 2050 году формирует дополнительные стимулы для привлечения в страну R&D компаний в сфере электроэнергетики, а также «зеленых» производств. Кроме того, планируется озеленение не менее 50% территории эмирата.

Еще одна амбициозная программа экономического развития Dubai Economic Agenda D33 предполагает практически удвоение экономики по разным сферам в течение следующего десятилетия, включая удвоение объема прямых иностранных инвестиций, увеличение объемов международной торговли с 14,2 трлн дирхам до 25,6 трлн дирхам, увеличение инвестиций в частный сектор с 790 млрд до 1 трлн дирхам.

Рынок офисной недвижимости Дубая составляет порядка 8,3 млн кв. м площадей в 355 объектах, реализованных по схеме freehold, то есть находящихся в собственности у инвестора, реализующего проект, а также 3,6 млн кв. м офисных площадей, реализованных по схеме leasehold, то есть построенных на территории, арендованной на 99 лет.

Несмотря на то что на протяжении нескольких лет офисный рынок Дубая демонстрировал высокий уровень вакантности, последние полтора года рынок активно поглощает новые офисные здания. По итогам 2022 года средний уровень вакантности на рынке составляет около 14%, при этом наиболее востребованные локации и премиальные объекты практически полностью заполнены.

Низкие объемы строительства новых офисов после бума ввода в 2021 году приводят к формированию «рынка арендодателя» и, как следствие, — росту ставок аренды. Низкие объемы будущего строительства (порядка 230 тыс. кв. м) также будут стимулировать повышение ставок на горизонте 2023-2024 гг.

По итогам 2022 года уровень средних ставок аренды вырос на 13% по сравнению с IV кварталом 2021 года — 118 дирхам/кв. фут/год против 104,8 дирхам/кв. фут/год ($346/кв. метр/год vs. $307,3/кв. метр/год).

Отличительной особенностью рынка Дубая стало активное развитие особых экономических зон — здесь более 20 особых экономических зон, в каждой из которых присутствует качественное офисное предложение.

Для аренды офиса в бизнес-центре подобной зоны требуется лицензия на осуществление деятельности ОЭЗ. Для многих производственных, IT, R&D-компаний подобная опция становится экономически привлекательной.

Рынок торговой недвижимости Дубая составляет порядка 5,57 млн кв. м площадей в 130 торговых центрах. Кроме того, порядка 1,2 млн кв. м представлено в формате встроенных торговых помещений.

Среднегодовой объем ввода торговых площадей в ТЦ составляет порядка 180 тыс. кв. м, при этом в последние годы объем нового ввода оставался достаточно равномерным. Однако ожидается, что в течение 2023-2024 гг. объем нового ввода составит более 1 млн кв. м арендопригодных площадей в связи с развитием жилищного строительства и рынка в целом. Кроме того, рост населения и туристического потока также диктует потребность в новых торгово-развлекательных центрах.

Возвращение туристической активности на дубайский рынок, а также рост доходов населения эмирата позитивно влияют на развитие рынка ритейла. Эксперты отмечают резкий рост интереса к сегменту общественного питания — рост числа туристов и резидентов страны формируют новую волну спроса на fine dining.

Рынок жилой недвижимости Дубая переживает период активного развития как с точки зрения нового девелопмента, так и с точки зрения объемов продаж и роста ключевых показателей рынка.

Реализуемые в регионе типы жилой недвижимости базово можно разделить на многоквартирные дома (апартаменты) и виллы (включая таунхаусы). Общий объем рынка жилой недвижимости Дубая составляет порядка 486 тыс. юнитов (виллы и апартаменты). Среднегодовой объем нового ввода в эксплуатацию находится на уровне 26-27 тыс. юнитов.

С точки зрения формата сделок по приобретению жилья рынок можно сегментировать на так называемые off-plan продажи, то есть продажи жилья до ввода объекта в эксплуатацию, и готовое жилье.

На конец 2022 года средняя стоимость квадратного метра жилья составляет порядка 1200 дирхам/кв. фут, или $3 500/кв. м, показав годовой прирост в размере 10%. При этом средняя стоимость квадратного метра вилл на 18–20% выше стоимости метра апартаментов.

В течение 2022 года рынок жилой недвижимости Дубая столкнулся с беспрецедентным интересом со стороны иностранных покупателей. Среди лидеров по объемам приобретенного жилья – представители России, Индии, Великобритании, Франции и Италии. Ожидается, что дополнительный спрос будет сформирован покупателями из Китая, число которых увеличивается на фоне сокращения ограничений, связанных с Covid-19.

Прогнозируется, что средняя стоимость квадратного метра на рынке жилой недвижимости Дубая продолжит расти, однако темпы роста сократятся. Кроме того, наблюдается нарастающая дифференциация рынка. С одной стороны, на фоне растущего спроса уже сейчас ощущается нехватка высококачественного предложения, в частности в высоком ценовом сегменте рынка и в сегменте вилл, что будет подталкивать цены вверх.

В то же время реализация крупных многоквартирных жилых комплексов в нецентральных локациях Дубая может сформировать избыток предложения менее ликвидных юнитов. Уже по итогам 2022 года наблюдается опережающий рост стоимости квадратного метра в сегменте вилл по сравнению с сегментом апартаментов и ожидается сохранение данного тренда.

Помогу правильно подобрать и купить недвижимость в Дубае. Свяжитесь со мной любым удобным способом WhatsApp или Telegram.