ИЖС - драйвер жилищного строительства

С 2020 года эксперты отмечают значительное усиление спроса на рынке загородной недвижимости. Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) стало одним из самых трендовых направлений именно начиная с пандемии. Многие горожане за это время пересмотрели свои представления о комфортном жилье, что вылилось в тренд на переезд из квартиры в свой дом.

Данные последних исследований общественного мнения говорят, что 70% населения хотят жить в загородном доме и они ориентированы на укрупнение площади жилья. Эффективная кооперация девелоперов и банков, которую можно заметить в последние два года, обеспечила формирование комфортных предложений для клиентов, желающих приобрести загородную недвижимость. В ближайшем будущем, могу сказать с полной уверенностью, рынок загородной недвижимости ожидает рост, в том числе из-за сохранения льготных ипотечных программ кредитования. Если сейчас проанализировать рынок загородной недвижимости, то по количеству введенного в эксплуатацию жилья в 2022 году он обогнал рынок многоквартирного жилья – введено 57,2 млн кв м ИЖС, а на рынке МКД (многоквартирных домов) в 2022 году было введено в эксплуатацию 45,5 млн кв метров. С 2018 года на правительственном уровне был дан старт ряду инициатив, которые способствовали росту и укреплению рынка загородной недвижимости. Прежде всего, национальный проект «Жилье и городская среда». В результате реализации этого нацпроекта планировалось в течении 6 лет (к 2024 году) в секторе ИЖС вводить в эксплуатацию 300 тысяч индивидуальных жилых домов в год, увеличив объемы ввода индивидуального жилья до 50 млн кв м, а также обеспечить доступность ипотечных кредитов за счет снижения ставки. Количественная цель по вводу 300 тысяч индивидуальных жилых домов в год была достигнута в 2021 году – введено 373 400 жилых домов. А цель по объему введенного индивидуального жилищного строительства была пройдена в 2022 году – введено 57,2 млн кв м ИЖС. В 2021 году была разработана инициатива «Мой частный дом» - это специальный механизм поддержки для достижения главных целей нацпроекта "Жилье и городская среда". В этом же году были внесены изменения в нормативы градостроительного проектирования Московской области и введено понятие «Кластер индивидуального жилищного строительства». В 2022 году Правительство РФ разработало и утвердило «Стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ Российской Федерации» на период до 2030 года с прогнозом до 2035 года. Стратегическая цель на период до 2030 года для рынка ИЖС: ввести индивидуальных жилых домов не менее 450 млн кв метров. С момента запуска национального проекта произошло наращивание объемов ИЖС.

Наличие стабильного спроса и минимизация возможных рисков, регулирование темпов продаж механизмом эскроу - позволяют застройщикам сохранять комфортные для себя темпы строительства и вывода нового предложения. Сейчас темпы реализации жилья сопоставимы с предыдущими годами, спрос соответствует покупательской способности населения, а ипотечные продукты на пике востребованности. Сегодня основным драйвером рынка ИЖС является льготная ипотека. В сентябре 2023 года выдачи ипотеки, как отмечают коллеги-банкиры, уже превысили показатели «самого ипотечного месяца» - декабря. Безусловно, доступность ипотеки возросла благодаря льготным программам. Сейчас доля выдач в рамках льготных ипотечных программ, включая госипотеку, составляет до 45% от общего количества. Льготная госипотека сейчас продолжает стимулировать рынок новостроек. В ближайший год рынок первичного жилья ожидает поэтапное возвращение к рыночным условиям кредитования. Однако мы полагаем, что это не несет для рынка глобальных угроз и не приведет к резкому спаду спроса. Напротив, это подстегнет к расширению адресных программ и, возможно, увеличит интерес потребителей к ИЖС, так как средний чек сопоставим чеку по госпрограмме в новостройках. В 2021 году на цели приобретения и строительства индивидуальных домов было выдано 37 тыс. кредитов на 121 млрд рублей (2% всего количества выданных ипотек). Во второй половине 2022 года была тенденция снижения процентных ставок по кредитам в рублях. Это привело к тому, что количество ипотечных кредитов, выданных за первое полугодие 2023 на строительство частных домов составило 37,2 тыс. на сумму 159,2 млрд рублей, что превышает показатель за весь прошлый год (в 2022 году — 32,8 тыс. кредитов на 138,9 млрд рублей) и за 2021 год. Большую помощь в развитии рынка ИЖС оказывало упрощение административных процедур, связанных с подключением к сетям электро и газоснабжения за счет внедрения госпрограмм на технологическое присоединение инженерных сетей. Сейчас инвестиционная программа закончена, что может отрицательно сказаться на стоимости домовладения в секторе ИЖС. Минстрой совместно с ДОМ.РФ провел всероссийский конкурс на разработку проектов индивидуальных домов и сформировал общедоступный реестр лучших проектов, что облегчает выбор проекта дома. Но пока у этой инициативы есть минусы: программа рассчитана на крупного застройщика и масштабно не апробирована. На фоне стремительных изменений в нашей стране - эту инициативу нужно сделать ежегодно обновляемой. В конце 2021 года в нормативы градостроительного проектирования было введено понятие «кластера индивидуального жилищного строительства». Инициатива подразумевает объединение земельных участков в один кластер, если они находятся на расстоянии до 30 км и имеют общую площадь более 100 га. Территория обладает общими признаками градостроительного использования, с единым архитектурным стилем домов, коттеджей и таунхаусов внутри поселка, а также обеспечивает 20% жителей «кластера» рабочими местами. По расчетам лидеров рынка, площадь территорий для реализации кластерного ИЖС, с экономической точки зрения, по всем этим требованиям должна быть минимум 250 га с минимальной кадастровой стоимостью земельного участка, так как на проект накладываются большие дополнительные финансовые вложения в социальную и инженерную инфраструктуру. Масштаб проекта ведет к его долгой реализации. Дополнительные вложения, вкупе со стоимостью денег, увеличивают значительно стоимость домовладения. Понимая, что решить экономически данную задачу будет трудно и в секторе рынка ИЖС, в котором по определению никогда не может быть обманутых дольщиков, в случае такой “глобализации” появляется риск их возникновения. Для решения этой проблемы Минстрой представил законопроект об эскроу для ИЖС. Кроме того, в текущих условиях могут проявиться и другие риски, например, снижение объема частных инвестиций в ИЖС из-за уменьшения доходов населения или сокращение объемов нового строительства. В любом случае, строительный рынок - это живой механизм и за долгие годы он научился подстраиваться под меняющиеся условия.