Нюансы при расчете налога для апартаментов

Приветствую! На днях получила запрос на консультацию в отношении налогообложения апартаментов.

И поняла, что бывают случаи, когда человек очень хочет разобраться в вопросе, который его интересует и прикладывает массу усилий для этого.

Несколько вопросов моих клиентов и ответов на них на тему апартаментов.

Итак, самый частый из вопросов – Налог на продажу апартаментов при любом сроке владения (и даже если прошло больше 5 лет с момента покупки/выплаты ипотеки) - 13/15%?

Ответ – срок владения работает, если апартаменты не использовались в предпринимательской деятельности, это прописано в подп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК.

Физические лица уплачивают налог по ставке - 13/15 % при условии резидентства. Нерезидент платит 30% от цены ДКП, вычеты и расходы не применяются.

Второй вопрос – От какой даты отсчитывается срок для налогообложения?

Ответ - Апартаменты не входят в категорию жилья. Срок владения будет считаться с даты, когда зарегистрировали право собственности на апартаменты. Есть письмо Минфина на эту тему № 03-04-05/75585 от 17.09.2021

Третий вопрос — Если разделить имеющийся 1 апартамент на 2 новых и присвоить 2 новых кадастровых номера, как рассчитывается налог, с чего он платится и платится ли вообще (если это новые объекты)?

Ответ -- При разделе одного объекта происходит преобразование. Следовательно, срок начинает течь заново на каждый вновь образованный объект недвижимости.

Продажа с невыдержанным минимальным сроком владения равно налог. В отношении этой темы также есть письмо Минфина № 03-04-05/120364 от 08.12.2022

При расчете налога в расходы берутся ранее понесенные расходы пропорционально раздела.

Например, покупал апартаменты за 4 миллиона рублей, затем разделил на 2 новых объекта недвижимости. Следовательно, к каждому вновь образованному объекту можно применить расходы в сумме 2 миллиона. При условии, что есть все платежные документы.

Ну, и куда же без вопроса по ипотечному кредитованию и уплаченных процентов по нему)))

Вопрос – Сумма % по кредиту на жильё и апартаменты (+ на любую другую коммерческую недвижимость) можно учесть в расходах, чтобы уменьшить налогооблагаемую базу?

Ответ – Сумма процентов по ипотечному кредитованию на жилье применяется для уменьшения налогооблагаемой базы только в отношении жилых объектов недвижимости. В отношении апартаментов данное правило не работает. Разъяснения Минфина можно найти в письме № 03-04-05/39587 от 28.04.2023.

Пока на этом остановлюсь. Всех обняла. Всем добра и легких камералок.

Фотографию для данного поста предоставила компания Александр Аксенов