Российские регионы: здравствуй, новая реальность

Сегодня говорим о регионах России и их инвестиционной привлекательности. В каких городах самая перспективная недвижимость? Почему в Москве теперь много не заработать? Как выбирать перспективные регионы? В гостях на канале PRO НЕДВИЖИМОСТЬ Никита Журавлёв, член «Ассоциации профессионалов рынка недвижимости», автор YouTube-канала #ХОЧУКВАРТИРУ.

Я пригласила Никиту в студию PRO НЕДВИЖИМОСТЬ, чтобы узнать больше о региональном потенциале рынка. Движение на восток, о котором мы говорили, связано главным образом с тем, что у Москвы уже нет прежнего инвестпотенциала. Когда ценник переваливает за 500, 600, 700 тысяч за квадратный метр, появляется интерес к недвижимости в регионах, к тому что происходит там на рынке девелопмента.

Путешествие по трассе М12«Самим отправиться по маршруту М12 и своими глазами посмотреть, что там строится, как развиваются регионы, нам предложил Заместитель Председателя Правительства Российской Федерации Марат Хуснуллин, - рассказывает Никита. - Сейчас трасса открыта до Арзамаса, вскоре открывается до Чебоксар, и в 15-20-х числах декабря откроется до Казани. Мы взяли съемочную группу, экспертов рынка недвижимости для формирования объективной оценки, и поехали по маршруту трассы М12, делая остановки в разные города. Мы посетили Владимир, Владимирскую область, Муром, Нижегородскую область, Арзамас, Нижний Новгород, Чебоксары, Казань, смотрели, какие в этих регионах есть инвестиционные программы, какой у них потенциал, можно ли там заработать, на что следует обратить внимание». В будущем трасса М12 протянется от Санкт-Петербурга до Тюмени и будет включать на пути такие российские города как Великий Новгород. Вышний Волочок, Тверь, Москва, Владимир, Муром, Арзамас, Нижний, Чебоксары, Казань, Екатеринбург. Это будет новый современный транспортный коридор, комфортный, с развитой инфраструктурой, хорошей подсветкой, прекрасным дорожным полотном, путешествие по которому с семьей или друзьями может превратиться в целое приключение длиной в несколько дней.Мы с Никитой подробнее разговорились о каждом из городов новой трассы М12, а потом и о других российских городах и регионах и их перспективах в плане инвестиций, вложений в недвижимость.

Муром

Муром знаменит тем, что именно в этом городе жили Петр и Феврония, которые стали покровителями семьи, любви и верности на Руси. Поэтому Муром получил концепцию «города любви». «Сегодня, помимо темы Петра и Февронии, в этом городе создают пространство Ильи Муромца, историческую территорию, представляющую собой ретроспективу старинной жизни в избах, в деревне, в поселении. Происходит реконструкция жизни тех времен, куда можно прийти, посмотреть, потрогать руками быт старины», - рассказывает Никита. «Я нахожу идею сделать побережье Оки пространством для создания туристических маршрутов очень интересной и перспективной. По трассе М12 можно доехать до Мурома от Москвы всего за два с половиной часа. В этот город можно поехать в путешествие всей семьей. Гостиничный кластер в Муроме развит пока довольно слабо: номерной фонд составляет всего 300 единиц, поэтому создавать там дополнительные туристические базы и кластеры необходимо. Гостиницы забиты, заполнены, их не хватает, а поток туристов только увеличивается».

Арзамас

«Топ-города России, куда я рекомендовал бы инвестировать это Калининград, Екатеринбург, Владимир, Муром, Арзамас, Нижний Чебоксар и Казань. Я не вижу потенциала в Петербурге, я не вижу потенциала в Москве. «Но в качестве номера 1 я бы назвал Арзамас», —объясняет Никита Журавлев.Сегодня центр Арзамаса привели в порядок. Построили или обновили площади, открыли соборы, построили гостиные ряды. На центральной улице постелили брусчатку, отремонтировали фасады домов, разместили красивые вывески, создали улицу-центр притяжения туристического потока, где можно погулять, где есть история и культура и есть на что посмотреть. «Раньше через Арзамас проходил путь паломников в Дивеево. Паломники не задерживались в Арзамасе, проходили мимо. Сегодня создано пространство города, в котором можно остаться на пару дней, посетить соборы, погулять по территории, зайти в сквер. Территория города концептуально облагорожена» - рассказывает Никита, - но вот о чем стоит задуматься: на сегодняшний день номерной фонд отеля 4 звезды в Арзамасе составляет 80 штук. Мы приехали в город в осенний день, шел дождь. И столкнулись не только с тем, что негде остановиться, нет номеров. Не нашли ресторан, чтобы покушать. Негде даже было выпить кофе! Чтобы выпить кофе, нужно было бежать на автовокзал, в какую-то забегаловку, где стоял кофейный аппарат, и там мне наконец-то налили чашку кофе. Это значит, сфера услуг в городе не развита, ее полноценное создание находится только в перспективе. Поэтому сегодня цена входа для инвестирования в этом городе минимальная. Стоимость квадратного метра коммерческой недвижимости на первых этажах первой линии составляет от 15 до 50 тысяч рублей за квадратный метр. Но с вводом М12 этот город займет ключевое значение на маршруте между Москвой и Казани, туда пойдут инвестиции, и стоимость недвижимости будет расти. Поэтому нужно уже сейчас заходить в Арзамас, создавать торговые точки и качественную сферу услуг. В Муроме один застройщик, во Владимире три застройщика, в Арзамасе даже территории под застройку пока нет».

Юг России

«Часть прибрежной трассы Джубга – Сочи проходит через горный серпантин, очень красивый, но крутой и опасной. В ближайшее время Автодор планирует сделать тоннель в горном массиве длиной 150 километров, проложив тем самым новую трассу. Это позволит разгрузить серпантин и уменьшить время в пути (сейчас на дорогу от Краснодара до Джубги уходит два, а в сезон и три часа). Отличный потенциал у пролегающего вдоль этой же трассе Геленджика. В перспективе может быть интересна и Анапа, хотя туда сейчас не долететь более сложно доехать. Хотя во многих местах сохранился, конечно, Советский Союз, с соответствующей инфраструктурой», – рассказывает Никита. «Многие рассматривают для инвестирования недвижимость в Сочи. Однако, на мой взгляд, цены там завышены. Земли больше не становится, соответственно, проектов больше не будет, территория ограничена. Куда расти? 3, 4 или 5 миллионов за метр? При этом, ничего хорошего, качественного там, ну, по большому счету, не создается. Стандартные коробки. Кроме того, Сочи «славится» высокорискованным пространством для инвестиций из-за некачественного документооборота, большого количества спекуляций и «серых» схем, а также неправильно узаконенных территорий с большой вероятностью сноса построек».

Дальний Восток

В отличие от ряда регионов на Дальний Восток пришли застройщики. Была открыта Дальневосточная ипотека под 2%, проведение крупных международных форумов, близость к Китаю, различные послабления для промышленности также дали стимул к развитию города. На примере этого региона можно видеть: куда идут федеральные деньги для развития территорий, туда и нужно бежать для вложения инвестиций. Нужно следить за тем, что будет делать государство в том или ином регионе. Какие там будут инфраструктурные дороги, мосты, аэропорты, туристические кластеры и т.д. Начинает развиваться промышленности, деловое сотрудничество, люди начинают зарабатывать, и эти деньги им нужно куда-то тратить. Самое время покупать коммерческую недвижимость и развивать сферу услуг. И об этом говорят цифры – было 60-70 тысяч за квадратный метр, сейчас подбирается к 200.

Есть ли города, в которые заходить не нужно?

Норильск, Воркута… все города дальнего Севера. Мурманск будет интересен только когда получит внимание центра и, соответственно, инфраструктурное развитие, когда туда пойдут федеральные бюджеты. Калининград тоже сейчас не берем, он находится в логистической блокаде. Скорее, может быть в перспективе интересен Светлогорск, ему еще предстоит развиваться. А вообще, принимая решение, нужно обращать внимание, как управляет областью губернатор, что делает мэр для развития города. И вкладывать инвестиции в разных регионах. Например, квартиру в Москве, квартиру в Екатеринбурге.

Децентрализация и развеивание мифов

Уже сейчас мы видим реально хороший потенциал больших крупных городов и регионов. Дальний Восток, Татарстан, Урал… При существующем кадровом голоде в России (безработица составляет на сегодняшний день 3%, также не забываем про демографическую «яму»), крупные и мощные города будут привлекать специалистов, профессионалов, преодолевать кадровый голод с помощью высоких зарплат, мотивационных программы. Мы увидим большую конкуренцию между регионами с точки зрения кадрового потенциала. Будут нарасхват люди, IT-специалисты, менеджеры сетей, управленцы и те, кто умеет работать руками. Уже началась децентрализация, отток из Москвы. Пока мы этого не видим, но по ощущениям, многие просто говорят: «Зачем нам вся вот эта суета, пробки, шум, если деньги можно заработать если ты живешь, например, в Доброграде, работаешь удаленно, но при необходимости можешь за 2-2,5 часа доехать до Москвы».

«Создание новых рабочих мест в виде IT-кластеров, в виде бизнес-инкубаторов, в виде производственных кластеров влияет на создание рабочих мест. Если в небольших городах создаются рабочие места, образовательные учреждения, инфраструктура, сфера обслуживания, то они становятся полноценными, пригодными для жизни И пропадает необходимость уезжать в мегаполис – в Москву, Санкт-Петербург, Мы говорили и с молодежью, и с пенсионерами – они объясняли – «Нет, мы не хотим уезжать. Нам здесь комфортно. Зачем нам уезжать? Что там ловить? Мы здесь хотим оставаться». Новая тенденция: люди возвращаются из Москвы, и второе, просто не уезжают».К сожалению, у многих сохранился стереотип: в России жить можно только в Москве, в других городах делать нечего. Однако, это не так. Многие регионы быстро развиваются, по некоторым параметрам превосходят Москву. Посмотрите, например, на технологический кластер Иннополис под Казанью. Поэтому старый миф скоро будет переосмыслен и уже переосмысляется. «Мысль о том, куда бы переместиться (тем более, что сегодня все на удаленке, то есть не обязательно физически присутствовать в этом мегаполисе), телепортироваться в другое пространство, попутешествовать, попасть в совершенно новую реальность, и пускай вон дети здесь остаются, - уже зародилась, сидит и ментально поедает твой мозг».
Полностью выпуск: