Нашёл на «Авито»: как за два месяца подобрать индустриальный объект недвижимости за 380 млн рублей

Для некоторых «Авито» ассоциируется с перепродажей недорогих бытовых вещей, а зря. Профессиональные брокеры давно и успешно используют платформу для поиска и реализации недвижимости промышленного назначения, стоимость которой составляет сотни миллионов рублей. Руководитель департамента индустриальной недвижимости TERNER Олег Грановский рассказал, как за два месяца смог найти на платформе подходящий объект. Передаем слово.

Бриф / Успеть до конца весны

В марте 2022 года я получил задачу от клиента найти промышленный объект производственного назначения в Московской, Тульской или Калужской области стоимостью до 400 млн рублей. Заказчик обозначил желаемую площадь земельного участка и производственных помещений, а также требования по коммуникациям: мощность электросетей, наличие магистрального газа, канализации и водоснабжения.

Кейс был достаточно стандартным, за одним исключением — сроки. Подобрать объект нужно было до конца весны, в то время как обычно подобные проекты могут занимать полгода-год.

Поиск помещения / Чтобы посмотреть объекты, приходилось представляться клиентом

Поскольку сроки были сжатыми, к процессу поиска подключились три сотрудника нашего агентства, а также команда на стороне клиента. Всего поиском занимались 10—12 человек.

70% вариантов для шорт-листа мне удалось найти на «Авито», хотя также использовались другие доски объявлений и специализированные площадки, на которых представлена информация по промышленным объектам, выставленным на торги.

Перед тем как предложить клиенту посмотреть тот или иной вариант, я и команда TERNER отдельно осматривали объекты, потому что продавцы не всегда могли дать корректные ответы даже на базовые вопросы, например, о площади территории или мощности коммуникаций. Среди попавших в шорт-лист один объект был в Калужской области, два — в Тульской, остальные — в Московской.

«Некоторые брокеры не хотели говорить точный адрес представителю другого агентства, а это очень важно, потому что, например, пищевое производство не может соседствовать с металлообработкой. Приходилось идти на хитрость, представляться потенциальным покупателем, чтобы предварительно посмотреть объект и потом по точной геолокации проверить его окружение и статус земли в открытых источниках», — рассказывает Олег Грановский.

Ещё одна сложность заключалась в том, что ни одна платформа не позволяет сузить воронку поиска точно до требуемых параметров с помощью фильтров или хотя бы разделить индустриальные объекты по назначению. Поэтому рядом с заводами пищевой промышленности в выдаче соседствовали объекты для деревообработки или химической индустрии. Ручной отсев занимал время, которого и так было немного. Также приходилось обзванивать большое количество объявлений, чтобы уточнить эти данные.

Выбор и сделка / Две схемы покупки индустриальных объектов

От брифа до финального выбора клиента прошло менее трех месяцев. Заказчик остановился на варианте в Московской области. Хотя формально объект значился в статусе складского комплекса, одно из недавно построенных помещений подошло под нужды клиента. Другие здания (общая площадь строений составила 14 тыс. кв. м при необходимых клиенту 3 тыс. кв. м) было решено продолжить сдавать текущим арендаторам.

Для приобретения объекта клиент не использовал заемные средства, а сделка была оформлена как продажа части доли в уставном капитале. В практике TERNER так реализуются четыре из пяти сделок купли-продажи индустриальных объектов между юридическими лицами.

«Существуют две схемы проведения сделки купли-продажи индустриальных объектов. Первая — приобретение здания и земельного участка. Она проще, проверка документов занимает всего пару недель, но такой вариант приводит к необходимости платить дополнительные налоги, поскольку собственниками промышленных объектов обычно выступают юрлица. Вторая схема заключается в том, что учредители юрлица продают долю в уставном капитале или пакет акций, если это АО. В таком случае налогами облагаются только доходы учредителей или акционеров. Сложность схемы — в более трудоемкой процедуре проверки. Получая долю в бизнесе, компания начинает нести юридические риски за её предыдущую деятельность. Чтобы сделку не признали фиктивной из-за некорректного бухгалтерского или налогового учета, приходится проводить комплексный аудит всей деятельности юрлица. Такая проверка занимает от двух до шести месяцев», — объясняет Олег Грановский.

Стоимость объекта по прайсу составила 380 млн рублей. Информации о том, была ли какая-то дополнительная скидка, у меня нет — финальные согласования стороны проводили без участия агентства. По моему опыту, для таких крупных проектов скидки могут составлять 10—40%, но только в случае каких-то проблем с документами. Когда всё оформлено как надо, то и оснований для такого крупного дисконта при соответствии цены объекта рыночной нет.