Токенизация недвижимости: как активы реального мира (RWA) могут привлечь триллионы инвестиций

Рынок недвижимости вступает в эру цифровизации. Одной из самых заметных точек роста становится сегмент токенизированных активов реального мира (Real World Assets, RWA).

Согласно аналитике Deloitte, сегмент токенизированной недвижимости может достичь объёма в $4 трлн к 2035 году. Ключевым фактором роста выступает децентрализация владения: если раньше для участия в рынке требовались значительные капиталы, то теперь инвестором можно стать, вложив всего $100 или даже меньше.

По данным MSCI, объём традиционных глобальных инвестиций в недвижимость превысил $13 трлн в 2023 году, но доступ к ним был ограничен для частных инвесторов. Токенизация может снять этот барьер.

RealT — одна из первых платформ, успешно реализовавших концепцию токенизированной жилой недвижимости. Платформа предлагает пользователям возможность приобрести долю в объекте, цена начинается всего с $50. Каждый объект разделён на токены, существующие на блокчейнах Ethereum и Gnosis Chain, которые подтверждают право на получение дохода от аренды и прироста стоимости.

Инвесторы получают выплаты в стейблкоинах (USDC, DAI) еженедельно, что выгодно отличает модель RealT от традиционных схем, где арендный доход выплачивается ежемесячно или реже. Платформа берёт на себя все операционные и юридические аспекты — от взаимодействия с арендаторами до управления недвижимостью.

На платформе RealT зарегистрировано более 65 тысяч инвесторов, которые в совокупности получили свыше $24 миллионов в виде арендного дохода. Средняя доходность по объектам составляет от 6% до 16% годовых, в зависимости от локации и характеристик недвижимости.

Lofty AI предлагает новый уровень взаимодействия с недвижимостью. Платформа позволяет инвестировать в объекты с минимальным порогом в $50, используя алгоритмы искусственного интеллекта для оценки рисков и выбора локаций.

Ключевым отличием Lofty AI является возможность участия в управлении объектом. Владельцы токенов голосуют по важным вопросам — от проведения ремонта до смены управляющих компаний или корректировки арендных ставок. Это создает децентрализованную модель управления, аналогичную DAO, делая инвестора не просто участником, а полноценным совладельцем.

На 2024 год через Lofty AI токенизировано более 130 объектов недвижимости, а ежемесячный доход на одного инвестора в среднем составляет $19–27 в стейблкоинах, в зависимости от доли.

Главное преимущество токенизированных активов — демократизация инвестиций. Блокчейн делает рынок недвижимости доступным для розничных инвесторов по всему миру, размывая барьеры входа, которые ранее существовали.

По оценке BCG, объём токенизированных активов может достигнуть $16 трлн уже к 2030 году. Существенная часть этого объёма придётся на недвижимость. По прогнозу Deloitte, рынок будет расти в среднем на 27% в год.

Также снижаются затраты и сроки сделок: в отличие от классических сделок с недвижимостью, которые могут длиться до 45 дней и стоить 5–10% от цены объекта, операции в блокчейн-среде требуют лишь пару часов и менее 1% от стоимости. По данным исследования World Economic Forum, смарт-контракты и автоматизация могут помочь сэкономить от $15 до $20 миллиардов в год на управлении мировой инфраструктурой.

Хотя у токенизированной недвижимости есть очевидные плюсы, этот рынок всё ещё сталкивается с рядом серьёзных трудностей. Одна из главных — низкая ликвидность: продать токены быстро и без потерь удаётся не всегда. Особенно это заметно на фоне фондового рынка, где активы обращаются куда активнее.

Есть и другая проблема — правовая неопределённость. В разных странах токены могут приравниваться к ценным бумагам, что тянет за собой дополнительные юридические и налоговые сложности.

Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно заранее разобраться, как работает выбранная платформа, какие правила действуют в вашей стране и насколько легко будет продать токены. При крупных вложениях лучше проконсультироваться с юристом или финансовым советником.