Недвижимость за криптовалюту: легальные способы покупки в Европе и ОАЭ

Покупка недвижимости за биткоины или другую криптовалюту перестала быть теорией и стала реальным инструментом для инвесторов.

Если вы ищете способ легально конвертировать криптоактивы в «реальные» квадратные метры, это руководство для вас.

Мы разберем на примерах Сербии, Испании и ОАЭ, как проходит безопасная сделка, какие подводные камни ждут покупателя и почему для успеха критически важен выбор лицензированного обменника.

Владельцы криптовалюты уже не прячут активы в холодных кошельках — всё чаще они превращают токены в квадратные метры.

В 2025 году крипта окончательно перестала быть экзотикой: она легализована в десятках юрисдикций, а сделки с недвижимостью в биткоинах и стейблкоинах стали привычным инструментом для инвесторов.

Для россиян это особенно актуально. Банковские переводы всё чаще вызывают вопросы у комплаенс-служб, а покупка через криптовалюту позволяет безопасно и быстро перевести средства за границу — если знать, как сделать это правильно.

💬 Чтобы не гадать, как перевести активы легально, проще обсудить ваш кейс с экспертами World Open — на первой консультации бесплатно составляют план действий и проверяют законность схемы в выбранной стране.

Сегодня на рынке действует два основных легальных механизма.

1. Прямой расчёт криптой. Если продавец или застройщик принимает оплату в BTC, ETH или USDT, стороны фиксируют сумму в договоре в эквиваленте евро или долларов. Сделка проходит быстро, но требует высокого уровня доверия и стабильного курса: волатильность за пару часов может изменить итоговую стоимость на тысячи евро.

2. Конвертация через лицензированный обменник. Это стандартная схема для крупных сделок. Покупатель переводит криптовалюту на счёт лицензированного обменника, проходит проверку AML/KYC, после чего актив конвертируется в фиат — евро, доллары или дирхамы — и перечисляется продавцу, чаще всего через эскроу-счёт нотариуса.

Такой путь обеспечивает юридическую прозрачность и подтверждает легальность происхождения средств — это ключевой фактор при регистрации собственности и подаче налоговой отчётности.

💡 Совет: сохраняйте выписки с бирж и обменников, историю транзакций и документы, подтверждающие источник средств. Они понадобятся при оформлении сделки и последующих проверках.

Сербия стала одной из первых стран Европы, где рынок криптосделок получил законодательную основу. Национальный банк выдал лицензии нескольким обменным платформам, включая сервисы, работающие с иностранными клиентами.

Как это выглядит на практике: инвестор переводит криптовалюту в евро через лицензированную платформу, средства поступают на счёт нотариуса, оформляется стандартный договор купли-продажи.

Белград и Нови-Сад показывают стабильный рост цен на 10–15 % в год, а юридическая прозрачность делает страну удобной точкой входа для россиян, желающих вывести капитал легально и без валютных ограничений.

Испания остаётся одной из самых «криптодружелюбных» стран Европы. В 2025 году в реестре регулятора CNMV зарегистрировано более 40 компаний, легально работающих с цифровыми активами.

Большинство сделок проходит через платформы, официально одобренные CNMV. Нотариусы требуют документы, подтверждающие происхождение средств и лицензии обменника.

Кейс: в Марбелье в 2024 году агентство недвижимости продало виллу за 1,2 млн евро, из которых 70 % оплатили в USDT через платформу Bit2Me. Сделка зарегистрирована без задержек — пример того, как работает легальная схема «крипта → фиат → продавец».

Дубай и Абу-Даби сегодня — столицы Web3. Девелоперы DAMAC, EMAAR и Sobha Realty официально принимают криптовалюту.

Процесс прозрачен: покупатель переводит USDT или BTC через платформу, лицензированную в DIFC или ADGM. Средства конвертируются в дирхамы и поступают на счёт застройщика.

Всё это регулируется Virtual Assets Law, который прописывает порядок сделок с цифровыми активами.

Реальный пример: в 2025 году инвестор из Казахстана купил апартаменты в Business Bay за $450 000, оплатив 90 % суммы в USDT через лицензированный обменник Matrix. Сделка прошла без задержек и была официально зарегистрирована в Dubai Land Department.

Португалия после реформы NHR 2.0 сохранила лояльное налогообложение криптодоходов. При правильном структурировании можно платить минимальные налоги с прибыли от криптовалюты и недвижимости.

Кипр в 2025 году запустил единый реестр провайдеров виртуальных активов под контролем CySEC. Лицензированные обменники активно сотрудничают с агентствами недвижимости, проводя сделки по модели «крипта → фиат → продавец» без нарушения европейских директив AML.

• Волатильность. Даже стейблкоины подвержены колебаниям при нестабильных национальных валютах. • Налоги. В Испании или Германии налог на прирост капитала может достигать 19–25 %. • Банковский контроль. Не все банки принимают средства с криптобирж без доказанного происхождения.

Белград. Александр, IT-предприниматель из Петербурга, продал часть ETH-портфеля и через сербскую платформу конвертировал его в евро. Сделка прошла через нотариуса, регистрация заняла неделю.

Дубай. Мария, инвестор из Москвы, купила апартаменты в Jumeirah Village Circle за $220 000, оплатив в USDT. После сделки получила официальное подтверждение об отсутствии AML-рисков.

Барселона. Немецкий трейдер приобрёл пентхаус за 3 BTC через зарегистрированное агентство, сделка зафиксирована в CNMV. Ни один налоговый орган не предъявил претензий.

Покупка недвижимости за криптовалюту — больше не эксперимент. Это реальный, законный инструмент международных инвестиций 2025 года. Главное — выбрать страну с прозрачным регулированием и проводить конвертацию через лицензированные площадки.

World Open сопровождает клиентов при покупке недвижимости за криптовалюту в Европе, ОАЭ и других странах.

Мы помогаем:

📞 Первая консультация — бесплатно. На ней вы получите персональный план действий и оценку рисков.

👉 Эксперт worldopen.me

👉 Достоверные новости всегда под рукой — в Телеграм-канале World Open.

По регуляторной среде и общим принципам:

По Сербии:

2. Регулирование криптовалют в Сербии:* Закон о цифровых активах Республики Сербия ("Службени гласник РС", бр. 153/2023).https://www.paragraf.rs/propisi/zakon-o-digitalnoj-imovini.html*

Информация о лицензировании провайдеров услуг с Национального банка Сербии (НБС).https://www.nbs.rs/en/platni-promet/digitalna.imovina/index.html

По Испании:

3. Регулирование CNMV и случаи принятия криптовалют:* Официальное заявление Комиссии по национальному рынку ценных бумаг (CNMV) о рекламе криптоактивов.https://www.cnmv.es/portal/verDoc.axd?t={c8c6dc0c-5c07-4c4b-9b55-4ecf7b2c90c5}

* Публикация в крупном испанском издании о риелторах, принимающих биткоин (пример: Idealista).https://www.idealista.com/en/news/economic-news/2021/06/28/10002-bitcoin-arrives-to-the-spanish-real-estate-market

По ОАЭ:

4. Публичные заявления застройщиков и регулирование в DIFC:* Пресс-релиз девелопера DAMAC о начале приема криптовалют и стейблкоинов.https://www.damacproperties.com/en/news/2022/damac-group-announces-it-will-accept-cryptocurrency

* Позиция Дубайского органы по регулированию виртуальных активов (VARA).https://www.vara.ae/

По другим странам:

5. Турция:* Исследование о проникновении криптовалют в Турции (отчет Statista или аналитического центра KuCoin).https://www.statista.com/topics/9043/cryptocurrency-in-turkey/6. Португалия:

* Статья в финансовой прессе (например, Bloomberg или Reuters) о первых сделках с недвижимостью за биткоин в Португалии.https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-09-29/bitcoin-millionaires-propel-a-portuguese-posh-property-boom

По налоговым обязательствам:

7. Налогообложение криптовалют (общий принцип):* Отчет Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) о налоговых режимах для виртуальных валют.https://www.oecd.org/tax/tax-policy/taxing-virtual-currencies-an-overview-of-tax-treatments-and-emerging-tax-policy-issues.htm