Куда вложить деньги: акции против недвижимости. Подробный разбор с цифрами, плюсами и скрытыми рисками
Содержание
Любые рынки сталкиваются с фазами падения или роста, а также со стабилизацией. Нередко инвесторов интересует, куда вложить капитал – в недвижимость или акции. Это классические и самые востребованные варианты инвестиций, поэтому важно оценить предполагаемую доходность и стабильность.
Вечная дилемма инвестора в эпоху перемен
Классические способы сохранения капитала перестают работать и меняются по следующим причинам:
- непредсказуемая макроэкономика, ведь эпоха стабильности закончилась;
- в экономике появляются структурные сдвиги – заметны новые бизнес-модели и технологии, а целые сектора устаревают;
- наблюдаются изменения в регулировании со стороны властей – вводятся ограничения, новые налоговые выплаты.
Выбор квартира или акции часто дает сбой. Не получится просто взять квартиру под сдачу. Это уже не беспроигрышный вариант, ведь не все объекты можно сдавать по хорошей стоимости. Появляется риск больших расходов по сравнению с арендным платежом. Что касается утверждения «набери акции на всю котлету», приводит к концентрации риска, возможности потери всех денег. Негативно влияет санкционное давление, возможность блокировки активов, высокая зависимость от административных решений.
Фондовый рынок: иллюзия легких денег или инструмент для терпеливых?
Иллюзия легких денег появляется по следующим причинам:
- появляются яркие истории успеха в СМИ, которые долго обсуждаются (нужно помнить о высоких рисках и простой удаче, стоящей за этим);
- влияние блогосферы благодаря уведомлениям и рейтингам, что приводит к импульсивным сделкам;
- непонимание природы рынка (многим кажется, что достаточно угадать тренд, но в действительности все предугадать не получится).
Главный выбор – недвижимость или фондовый рынок не всегда должен быть только таким. Терпеливые игроки приобретают несколько видов активов, что делает вложения более защищенными и прибыльными. Не стоит «держать все яйца в одной корзине» или удерживать конкретный актив годами несмотря на очевидные падения котировок. В долгосрочной перспективе именно терпеливые инвесторы получают выгоду.
Главные преимущества инвестиций в акции
Основные плюсы инвестиций в акции:
- Низкий порог входа. Можно буквально за пару тысяч рублей купить лот акций. Не обязательно сразу начинать с дорогой компании. Выбирайте недорогие бумаги, такие как акции ВТБ, которые торгуются за 77 рублей за штуку. Интересно участие в паях биржевых фондов.
- Высокая ликвидность. Можно выйти в кэш буквально за два клика в брокерском приложении. Для этого выбирают самые ликвидные акции крупных компаний, так называемые «голубые фишки».
- Потенциал кратного роста. Можно рассмотреть в качестве примера истории взлета одной из технологических компаний, включая Т-Технологии, Яндекс, Apple. Если своевременно увидеть перспективный бизнес, можно приумножить собственные вложения.
Внимание! Низкий порог входа не является гарантией успеха. Высокая ликвидность не дает возможности продажи актива по идеальной цене. При этом в нужный момент можно расширить собственный капитал, количество и разнообразие ценных бумаг.
Обратная сторона медали: к чему нужно быть готовым
При инвестировании в акции инвесторы учитывают и обратную сторону медали:
- Волатильность и психологическое давление. Акции для тех, кто не поддается панике во время просадки рынка. Цена постоянно меняется, а молодой инвестор может принять импульсивное решение, когда видит риск. Это приводит к существенным потерям, в том числе всего капитала. Для снижения риска нужно прописать цели и горизонт инвестирования заранее. Портфель должен быть диверсифицированным – включать акции, облигации, недвижимость, золото.
- Геополитические и инфраструктурные риски. Возможна заморозка активов, давление санкций. В последние годы наблюдаются изменения в области налогообложения. Для снижения рисков проводится предварительный анализ, который показывает зависимость бизнеса от внешних факторов, геополитических изменений. Следите за новостями, включая попадание компании в санкционный список.
- Глубокая экспертиза. Риск заключается в покупке активов по совету или рекомендациям из социальных сетей. Прежде, чем ориентироваться на блогеров, необходимо изучить бухгалтерские документы, возможные ограничения и показатели бизнеса.
Внимание! Чтобы грамотно инвестировать, не стоит пытаться избежать любых рисков, ведь это невозможно. Нужно учиться распознавать проблемы и управлять ими. Проводится обязательный анализ, проверяется несколько источников. Не всегда стоит привлекать заемные средства для покупки активов, особенно если нет опыта.
Недвижимость: от «бабушкиных» квартир к высокодоходным форматам
Когда решается, купить квартиру или акции, стоит рассмотреть имеющееся имущество или возможность инвестирования в хороший объект. «Бабушкины» квартиры теряют актуальность, ведь приходится вкладывать большие деньги, а доходность от аренды минимальная.
Существуют куда более интересные форматы, включая:
- Апарт-отели или апартаменты. Вариант привлекательнее и дешевле аналогичной квартиры. Можно выбрать оператора, который будет управлять объектом. При этом собственник получает пассивный доход с аренды за вычетом расходов на коммунальные платежи и комиссию управляющей компании.
- Коммерческие площади. Доходными являются пространства на первых этажах жилых комплексов – стрит-ритейлы.
- Специализированные ниши. В тренде гибкие офисы или коворкинги, складские площади, помещения под локальный ритейл у дома.
- Если денег совсем мало, можно выбрать ЗПИФ или закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости. Благодаря инструменту появляется доля в доходе от сделок купли-продажи или аренды.
Самый хороший вариант вложения в апартаменты или коммерческие помещения. Компания Vertical предлагает полное управление недвижимостью от поиска арендаторов до оплаты налогов и коммунальных услуг. Клиент получает только прибыль, что делает доход полностью пассивным. Более подробная информация на сайте vertical-invest.ru
Почему классическая жилая недвижимость (жилье в спальных районах) теряет привлекательность
Падение реальной доходности – основная причина потери актуальности недвижимости в спальных районах. Это связано с небольшой доходностью в 3-5% годовых на фоне более высокой инфляции. Этому способствует износ старого фонда, проигрыш в конкуренции с другими, более современными форматами.
Наблюдается проблема «человеческого фактора». Сложно искать адекватных жильцов при небольшой стоимости аренды. Также возможны длительные простои. Приходится делать ремонт, который в годичном выражении нередко превышает доходность.
Готовые апартаменты как бизнес-модель с пассивным доходом
Готовые апартаменты – одна из лучших бизнес-моделей с регулярным и прогнозируемым пассивным доходом. Можно назвать следующие возможности:
- Институциональное управление. Передача профессиональной УК освобождает личное время инвестора. Специалист привлекает арендаторов благодаря большой клиентской базе и хорошей репутации. Проводятся обязательные платежи, а собственник получает деньги за вычетом комиссии оператора. В это время можно иметь другой бизнес или рабочее место, а инвестирование становится полностью пассивным.
- Отельный сервис и загрузка. Благодаря краткосрочной или среднесрочной аренде можно выйти на доходность от 8 до 12% годовых. Этому способствует наличие дополнительных услуг для гостей – консьерж-сервиса, прачечной, качественного питания.
- Готовая инфраструктура. Доступна покупка объекта «под ключ». Помещения оснащаются современной мебелью и отделкой. Поэтому расходы на инвестирование становятся минимальными.
Важно помнить о том, что вкладывать можно только в востребованные и действительно ценные апартаменты. Учитывается проходимость, доверие к управляющей компании, полноценный сервис для клиентов.
Коммерческие помещения (стрит-ритейл и офисы): максимальная стабильность для крупного капитала
Максимальную стабильность для крупного капитала дают коммерческие помещения, включая стрит-ритейл и офисные центры. Этот инструмент дает предсказуемость. Интересны федеральные сети, такие как аптеки или супермаркеты. Они дают высокую устойчивость, включая сильный баланс, отлаженные операционные процессы, максимальную диверсификацию бизнеса. Долгосрочный договор привлекает арендаторов, которые ищут стабильность на 5-10 лет вперед.
Индексация аренды в коммерции становится основой защиты от инфляции. Цена постоянно увеличивается, что закрывает расходы на коммунальные платежи и ремонт, позволяет зарабатывать. Так, в офисном сегменте доходность составляет 7-8% в год на долгосрочных контрактах.
Отсутствуют бытовые проблемы, характерные для жилого фонда. Все расходы несет арендатор. Собственник выбирает надежного партнера, после чего получает прибыль на регулярной основе. Ему не приходится беспокоиться о соблюдении санитарных норм, оплате коммунальных взносов.
Баттл в цифрах: Акции vs Готовая недвижимость (Сравнительный анализ)
Куда вложить капитал, в акции или недвижимость в своем случае? Для этого важно провести сравнительный анализ, который учитывает основные показатели:
- точная доходность в рублях;
- надежность вклада или недвижимости;
- минимальный порог входа.
Акции интересны на длинном горизонте около 10 лет. В этом случае они покажут высокую совокупную доходность. Готовая недвижимость интересна одновременным увеличением арендных платежей и общим ростом стоимости объекта.
Сравнение по ключевым критериям: доходность, надежность, порог входа
Сравнение акций и покупки недвижимости возможно по ключевым критериям:
Важный момент – защита от инфляции. Физический актив в качестве объекта недвижимости является реальной собственностью. Лучшие результаты дают апартаменты и коммерческие площади, которые учитывают инфляционные ожидания. В этом случае возможно увеличение арендной ставки, что указывается в договоре.
Бумажный актив не дает автоматической защиты от инфляции. Некоторые компании перекладывают рост издержек на потребителей, могут отменять выплату дивидендов. Поэтому защита от инфляционных ожиданий может быть только косвенной.
Использование кредитного плеча (ипотека против маржинальной торговли)
Коммерческая недвижимость или ипотека – хороший инструмент, для покупки которого возможно привлечение кредитных средств. Убытки могут быть только временными, а собственность на объект появляется сразу и сохраняется за собственником.
Что касается маржинальной торговли акциями, заем берут у брокера, который отслеживает ликвидность портфеля. В случае падения рынка стоимость акций снижается, поэтому брокер может прислать маржин-колл (требование закрыть позиции или пополнить счет дополнительно).
Заключение: как собрать идеальный портфель и не прогадать
На вопрос, что лучше акции или недвижимость, сложно ответить однозначно. Выгодным решением становится не универсальный вариант, а подбор портфеля под себя. Оптимальный выбор – сочетание акций и недвижимости. Интересна дополнительная покупка облигаций, золота в качестве защитного актива.
Чтобы собрать идеальный портфель и не допустить ошибку, нужно определиться с собственными целями. Молодому инвестору с длинным горизонтом интересны акции в большом количестве, ведь он может выдержать просадку. Человек в возрасте нацелен на накопление пенсии, поэтому балансирует портфель, добавляя недвижимость.
Финальный чек-лист для инвестора
Акции стоит рассмотреть при долгосрочном горизонте более 5 лет. Исторически они бывают доходными в перспективе. Данный инструмент не стоит рассматривать следующим инвесторам:
- тем, кто ищет предсказуемый и стабильный поток денег прямо сейчас;
- если горизонт планирования небольшой, что приводит к увеличению рисков потери доходов;
- инвесторам, не готовым тратить время на приобретение базовых знаний.
Идеальный баланс – комбинирование акций с высокой ликвидностью и стабильного потока денег от коммерческой недвижимости или апартаментов. Такой подход дает устойчивый пассивный доход и начинающим, и опытным инвесторам.