Покупка зарубежной курортной недвижимости для получения дохода с аренды: типичные ошибки

Если полистать, к примеру, Facebook, то найдётся множество групп под названием «Инвестиции в недвижимость» или «Инвестиции в зарубежную недвижимость». Объекты, предлагаемые на этих страницах, как правило, имеют весьма размытую инвестиционную привлекательность.

В закладки
Аудио

По крайней мере, крайне редко доказательно описывается именно инвестиционная выгода от покупки рекламируемых объектов.

Будем все-таки исходить из классического определения этого термина из Википедии: «Инвестиции — это размещение капитала с целью получения прибыли».

Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.

Когда речь идет о перепродаже, то один из стандартных способов заработать, по крайней мере при покупке недвижимости в курортных странах, это покупка квартиры на нулевом этапе и продать ее после сдачи дома в эксплуатацию. Тут есть несколько подводных камней, о которых я расскажу.

Покупатель квартиры в строящемся проекте рассчитывает на доход, исходя либо из обещаний риэлтора, либо/и из плана повышения стоимости квартир застройщиком. Достаточно типичная ситуация, например, для Турции: застройщик за год строительства объекта повышает цену на 20-30%. Покупатель, таким образом, рассчитывает получить эту доходность через год, перепродав квартиру. Проходит год, дом построен. Застройщик действительно поднял цены на 20-30%. Но когда владелец квартиры начинает продавать ее по новой цене, то выясняется следующее: застройщик не продал все квартиры и теперь продавец конкурирует с застройщиком, продавая аналогичные квартиры по той же цене, что и застройщик. Также выясняется, что еще половина квартир в этом доме куплено инвесторами в расчете на 20-30% дохода с перепродажи. Нашему инвестору приходится конкурировать и с теми и с другими. Товар одинаков, поэтому единственный способ вырваться вперед - снижать цену. Причем заметно, так как новый покупатель при иных равных предпочтет покупать у застройщика, а не у перепродавца. Также, как правило, продавец забывает, что в цену застройщика уже включена комиссия риэлтора, которая может составлять 10% и более. Таким образом продавцу нужно в эту цену втиснуть еще и комиссию, причем не меньше, чем дает застройщик. Иначе какой интерес риэлтору заниматься вашей квартирой? В результате, ожидаемая прибыль либо снижается до минимума, либо продавец и вовсе уходит в минус.
Я уже не говорю о том, что за это время, скорее всего, рядом с вашим домом выросли или строятся иные проекты, так что придется очень постараться, чтобы продать именно вашу квартиру.

Ежели говорить об аренде, то тут наиболее часто встречающаяся ошибка - это попытка совместить пользование квартирой и сдачу ее в аренду. Несомненно, эта схема возможна, но доход с аренды такой квартиры стоит воспринимать как бонус, а не как инвестицию. К тому же, владелец такой квартиры обычно хочет ею пользоваться в самый горячий сезон, когда спрос на аренду наиболее высокий. Стоит также помнить, что в курортных городах многих стран краткосрочная аренда либо запрещена (Таиланд, например) либо лицензируется (Турция, Испания). Нарушение правил может привести к крупным штрафам и даже к тюремному сроку (Таиланд).

Еще одна ошибка владельца квартиры, который хочет получать доход с аренды, это расчет на то, что местное агентство, продавшее вам квартиру, будет активно заниматься ее сдачей. В обычном агентстве риэлтор занимается в первую очередь продажей (заработок больше), а уж потом - арендой. Если в агентстве нет отдельного департамента по аренде, то скорее всего ваша квартира будет сдаваться от случая к случаю и ожидаемой прибыли не принесет.

Поэтому имеет смысл перед тем, как инвестировать в недвижимость за рубежом, особенно в курортных городах с ярко выраженной сезонностью, выбрать агентство, которое действительно в состоянии сдавать вашу квартиру (на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, с положительными отзывами и высокой оценкой) либо, если вы хотите купить квартиру для перепродажи, заранее продумать, как вы будете ее перепродавать, по какой цене и стоит ли вообще инвестировать. Еще лучше, когда у застройщика есть управляющая компания, которая берет на себя гарантии дохода с аренды.

У нас в Финляндии есть такое понятие, как "ostokrapula". Дословно это означает "похмелье после покупки" или "сожаление о покупке".

Стоит заранее рассчитать все риски и уж потом вкладывать деньги. Не полагаясь ни в коем случае на эмоции.

Чтобы у вас потом не было "ostokrapula" :)
Эрик Розенфельд

Материал опубликован пользователем. Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Эрик Розенфельд Инвест-эксперт", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 44, "likes": 30, "favorites": 109, "is_advertisement": false, "subsite_label": "finance", "id": 71333, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 12 Jun 2019 22:21:38 +0300" }
{ "id": 71333, "author_id": 310893, "diff_limit": 1000, "urls": {"diff":"\/comments\/71333\/get","add":"\/comments\/71333\/add","edit":"\/comments\/edit","remove":"\/admin\/comments\/remove","pin":"\/admin\/comments\/pin","get4edit":"\/comments\/get4edit","complain":"\/comments\/complain","load_more":"\/comments\/loading\/71333"}, "attach_limit": 2, "max_comment_text_length": 5000, "subsite_id": 199119, "last_count_and_date": null }

44 комментария 44 комм.

Популярные

По порядку

Написать комментарий...
12

Когда речь идет о недвижимости, получение прибыли может происходить двумя основными способами. Либо за счет перепродажи недвижимости с выгодой, либо за счет дохода с аренды.

Человек, инвестирующий в недвижимость не ограничен "либо", а волен поступать так, как это подразумевает рынок в данный момент, если продать невозможно, то привлекает пассивный доход, а если же стагнация - почему бы и не продать?

В остальном, спасибо за воду. Никакой конкретики по вашему рынку.

Ответить
0

Вы скептично настроены:)
Весьма вероятно, что в следующих публикациях "эксперт" будет куда откровенен и даже предоставит реферальные (так или иначе) ссылки.

Ответить
0

Да, это правда (про скепсис). Я больше отговариваю, чем уговариваю. У меня есть для этого достаточно опыта и знаний. Ссылки уже опубликовал (см. ниже). На сайт конгресса в Питере осенью и на сайт homesoverseas.ru где будет скоро наша статья. Нет, там не будет пиариться какой-то проект (если вы на это намекаете). Нет, конгресс и homesoverseas мне ничего не платят за размещение ссылок. Реферальный ссылки пропихивать - это вообще смешно и мелко.

Ответить
0

Что и требовалось доказать(про ссылку)

К слову, у "вас" в Финляндии люди уже с минимальным английским/финским стараются избегать русскоговорящих консультантов.

Ответить
1

Долго ждать даже не пришлось. :)

Ответить
0

Здравствуйте, Сергей. Целью этой статьи не было представить конкретные варианты по инвестициям в недвижимость. Это я делаю для своих клиентов. Я хотел рассказать о рисках и иллюзиях, которые часто (по моему опыту работы с покупателями) приводят к ошибкам. То есть цель была предупредить, а не агитировать.

Ответить
0

Вы меня не совсем поняли. Когда вы говорите об инвестиции в недвижимость, то должны приводить исторические примеры, то есть рассказать о том, что рынок недвижимости растёт, сделки закрываются по указанным ценам и так далее, с ссылками на аналитические материалы, в подкрепление ваших слов. А пока вы говорите только о том, что вам может быть повезёт, а может быть и испытаете похмелье.

Помогал развиваться компании на этом рынке в другой стране на волне хайпа, когда в стране было много денег. Так вот, особо удачных инвестиций в Болгарию я не увидел. Либо продажа с дисконтом, либо оставили себе, так как позволяли финансы. Содержание недвижимости там также недёшево.

Ответить
0

Я Вас понял. Повторюсь, что целью этой статьи не было рассказывать как растет рынок, как закрываются сделки и тому подобное. Тем более предоставлять аналитические материалы. Я писал об ошибках, которые приводят к тому что люди, введенные в заблуждение, теряют деньги. Ошибки очень простые и потому часто встречающиеся. По крайней мере я в своей работе постоянно сталкиваюсь с людьми, ошибочно инвестировавшие свои средства. Поэтому и написал. Хотя может и зря. Кто не хочет слушать - не услышит.

Ответить
5

Знаю одно агентство в Турции, они виллу россиянина сдают. Ну как сдают - в основном семьёй на выходные сами приезжают (сотрудники агентства).

Ответить

Комментарий удален

6

я только что купил квартиру в Турции, Алании. С ремонтом и техникой, 68 кв м, в ЖК, где есть все - хамам, сауна, кинотеатр (приходишь со своей флэшкой и смотришь на большом экране), бассейны зимний и летний, спортзал, детская площадка и т.д., 400 м от моря. По моим подсчетам, доходность от сдачи в аренду приблизительно такая же, как и в Москве, учитывая сезонность 7 мес. На рубли цена 5,5 млн, плюс обставить - 6 млн. Но как это будет на самом деле - отпишу позже)

Ответить
0

Можете посоветовать - немного поподробнее - где искали, как выбирали, какой сайт/в смотрели, кому в итоге доверирились в таком деле?

Ответить
1

я посмотрел в этот обзор https://www.youtube.com/watch?v=5at4cAdzNv0&t=2s
просто приехал к ним и купил. Предоставили бесплатное жилье, уже 2 недели живу и не выгоняют пока).
Рассрочку дали на год, сам указываешь как готов платить.

Ответить
0

О, посмотрел обзор и Купил. Вот они замеры! ))

Ответить
0

как там с интернетом?

Ответить
0

В Махмутларе что в Турции миллион квартир сдаётся, сам снимал 115м2. Хамам, бассейны, капеджи. 15-20тр в не сезон, 30-35 в сезон. Вот и считайте. Турция это июнь - сентябрь, в остальное время - сдашь не сдашь. Так что сомнительно это все

Ответить
1

Что касается Аланьи и конкретно Махмутлара, то там огромное количество т.н. турецких домов, где нет такой инфраструктуры, как в проектах, построенных для иностранцев (Азура Парк и иные проекты Cebici, как пример), но и цены несравнимо меньше. Они тянут средние цены вниз.

Ответить
0

Вадим спасибо, а что по коммунальным платежам будет? Узнавали?

Ответить
1

4-6 тыс рублей, плюс электричество, по 8 руб за квт, ну и вода копейки

Ответить
0

Обслуживать кто будет в итоге? Вы сами там или в агентство?

Ответить
0

обслуживает агентство. Хочешь сдать - сдадут. Вам только деньги будут пересылать.

Ответить
0

Посдаете пару лет ... и начнете продавать, это стандартная схема покупателей в турции, болгарии, египте. Нет там тирасису - это Опыт !

Ответить
0

Жить там идеально на пенсии. Вот под закат и нужно там покупать, продав и поюзав здесь однушка-двушку. И отдыхать нужно в разных местах.

Ответить
0

Расскажите это корпорациям, которые покупали в Москве чуть ли не целые здания под офисы до обвала рубля в 2014.

Ответить
0

Дочитав до «у нас в Финляндии» где доходность с недаижки 2% , и в долгосрочной перспективе только удешевление дилья , пришла к выводу что статья не о чем! Вашими де словами: - А у нас на Тенерифе ( островная Испания) в курортной зоне доходность 13-17% , а при лонгоиде объекта, т е сдачи его 2-3 года ( отзывы, рейтинг в тур системах ) доходность до 22% ! На перепродаже 10% годовых минимум, спроса больше чем предложений т к запрет на строительство , т е в рынке 90% вторички ps и дичь подобную турции, егорту, тайланду - частному инвестору рассматривать вообще не стоит.

Ответить
3

квартира - это прежде всего сохранение денег, как альтернатива банковскому вкладу, и по доходности с ним схожая. Только деньги сохраняются в евро, а не в рублях. Когда покупал квартиру в Москве в 2013, она как стоила тогда, так и стоит сейчас, И как сдавалась за 30 тыщ, так и сдается сейчас. А бакс подскочил в 2 раза с тех пор.

Ответить
0

Мне кажется, что Эрик озвучивает более реалистичные цифры. Не планируете как-нибудь посетить профильное мероприятие и выступить с докладом и презентацией своего предложения? При реальности заявленных вами цифр, думаю, найдётся множество людей, готовых воспользоваться вашими услугами. И где с ними можно ознакомиться более детально?

Ответить
0

Моими услугами ? Я сдаю свою недвижимость на Тенерифе ! Т е перечень моих услуг : 80% - аренда / 29% сопровождение сделок (как консультант-юрист, но не как агент) . Метать бисер ( т е выступать с докладами) не мой профиль и никакой мат.выгоды я от этого не получу , а время потрачу вагон. Специфика разных локаций - разная и фактически имея всю недвижку в условном «золотом треугольнике» Тур.юга Тенерифе - востребованность ~90% , а на тех же «популярных курортах Коста Дорада» от силы 60%

Ответить
0

Спасибо! Эта статья, на самом деле, выжимка из моего выступления на Всероссийском Жилищном Конгрессе в Сочи в этом году. В октябре в СПб пройдет Международный Жилищный Конгресс и я там буду проводить мастер-класс по инвестициям в недвижимость. Цифр будет гораздо больше). Сайт конгресса www.spbcongress.ru. Присоединяйтесь, там будет много интересного (400 спикеров, 4000 участников). Если Вам интересно, с чем я работаю, напишите мне через FB https://www.facebook.com/ERinvestexpert

Ответить
0

Анна, вы просто чудо. Какая связь между Финляндией и темой статьи? Слово "ostokrapula"? Ну прикольное же слово, согласитесь? И емко описывает состояние человека, неправильно инвестировавшего свои деньги. Поэтому тут и приведено. Вы конечно вправе пиарить себя и свои проекты, раз вам так хочется. Напишите отдельную статью с цифрами, статистикой. Убедительную и доказательную.

Ответить
0

Пиарить? Свои проЖЭкты??? Акститесь!
Какие проэкты, я апарты сдаю в аренду, я рантье..

Ответить
1

то есть квартиры сдаются и через сайт агентства и через airbnb? А разве airbnb не запрещает такое? "на сайте агентства должен быть большой выбор квартир, они должны быть в главных поисковых системах, таких как airbnb и booking, "

Ответить
0

Тимофей, это зависит от страны и даже города. Где-то краткосрочная аренда, а следовательно и размещение через airbnb разрешено, а где-то - нет. airbnb и booking - хорошие источники информации об уровне цен. Имейте только в виду, что booking берет 15% комиссии, то есть из декларированных на этом сайте цен нужно вычесть 15%. У airbnb - 3%.

Ответить
1

Инвестиция в недвижимость за пределами района проживания, особенно по информации из ФБ авантюра еще та).
Как минимум надо пожить пообщаться с местными, узнать все подводные камни перед покупкой.
Как я знаю, на Кипре например, официально иностранцу нельзя сдавать жилье, разрешение на покупку дается только для проживания.
На Украине сейчас если сравнить цену на недвижимость и стоимость аренды окупаемость меньше 10 лет получается, но что-то здесь не так.

Ответить
1

Отдельная тема, которая может быть интересна для инвесторов - это покупка сервисных апартаментов или номеров в отелях под гарантии доходности. Об этом мы сейчас как раз готовим статью c редакцией портала homesoverseas.ru. Думаю, на следующей неделе ее опубликуют. Рекомендую к прочтению.

Ответить
0

Все правильно написано, хоть и без примеров. Недвижка это надежно, но доходность - слезы (если только не повезло с подорожанием из-за случайных причин)

Ответить
0

А чем примеры тут помогут? Если Вы будете покупать квартиру в курортном зарубежье, все сами цифры и увидите, если не будете торопиться и изучите вопрос. Просто не ведитесь на оптимистические прогнозы. За последний месяц я натолкнулся на несколько постов в социальных сетях вот в таком стиле:
«Вы получите прибыль от инвестиций 50-70% в недвижимость Пхукета за первых три года»
«Купив квартиру в Батуми, Вы получите стабильный доход и окупите инвестиции в недвижимость за 5 лет»
«Купите квартиры на Северном Кипре за 50% от их стоимости»
Я считаю это неправдой. Возможны, конечно, редкие исключения, но рассчитывать на такую доходность нельзя.

Ответить
0

Для этого и придумали таймер.

Ответить
0

Таймшер

Ответить
0

Эрик, территориально на каких рынках вы работаете?

Ответить
0

Эрик на диване фантазирует!

Ответить
0

Да я бы с удовольствием повалялся на диване и пофантазировал бы.... Но я уже 10 лет занимаюсь именно тематикой инвестиций для получения дохода с аренды и что-то работы только прибавляется. Да, мне приятно, что есть люди, которым я помог не потерять деньги. Я считаю, что это улучшает мою карму. Вот выйду на новый уровень и сразу - на диван. Обещаю)

Ответить
0

Юго-Восточная Азия. Для тех кому нужен ROI более 7-8% в валюте. Для тех, кому важнее устоявшийся рынок, то это Финляндия со своими скромными 2-4% ROI. И еще Эстония. 4-6%. Ведь все зависит от задачи инвестора. Если только доходность - это одни рынки. Если недвижимость для будущего переезда, а пока, временно, для сдачи - это иная история. Важно чтобы сам инвестор знал, чего хочет и это были бы реалистичные желания. Или хотя бы готов был бы прислушаться к моим предложениям и аргументам.

Ответить
0
{ "page_type": "article" }

Прямой эфир

[ { "id": 1, "label": "100%×150_Branding_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox_method": "createAdaptive", "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfl" } } }, { "id": 2, "label": "1200х400", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfn" } } }, { "id": 3, "label": "240х200 _ТГБ_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fizc" } } }, { "id": 4, "label": "240х200_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "flbq" } } }, { "id": 5, "label": "300x500_desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "ezfk" } } }, { "id": 6, "label": "1180х250_Interpool_баннер над комментариями_Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "ffyh" } } }, { "id": 7, "label": "Article Footer 100%_desktop_mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjxb" } } }, { "id": 8, "label": "Fullscreen Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjoh" } } }, { "id": 9, "label": "Fullscreen Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fjog" } } }, { "id": 10, "disable": true, "label": "Native Partner Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyb" } } }, { "id": 11, "disable": true, "label": "Native Partner Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "clmf", "p2": "fmyc" } } }, { "id": 12, "label": "Кнопка в шапке", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "bscsh", "p2": "fdhx" } } }, { "id": 13, "label": "DM InPage Video PartnerCode", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox_method": "createAdaptive", "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "h", "ps": "bugf", "p2": "flvn" } } }, { "id": 14, "label": "Yandex context video banner", "provider": "yandex", "yandex": { "block_id": "VI-223676-0", "render_to": "inpage_VI-223676-0-1104503429", "adfox_url": "//ads.adfox.ru/228129/getCode?pp=h&ps=bugf&p2=fpjw&puid1=&puid2=&puid3=&puid4=&puid8=&puid9=&puid10=&puid21=&puid22=&puid31=&puid32=&puid33=&fmt=1&dl={REFERER}&pr=" } }, { "id": 15, "label": "Плашка на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byudx", "p2": "ftjf" } } }, { "id": 16, "label": "Кнопка в шапке мобайл", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "byzqf", "p2": "ftwx" } } }, { "id": 17, "label": "Stratum Desktop", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvb" } } }, { "id": 18, "label": "Stratum Mobile", "provider": "adfox", "adaptive": [ "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "pp": "g", "ps": "bugf", "p2": "fzvc" } } }, { "id": 19, "label": "Тизер на главной", "provider": "adfox", "adaptive": [ "desktop", "tablet", "phone" ], "auto_reload": true, "adfox": { "ownerId": 228129, "params": { "p1": "cbltd", "p2": "gazs" } } } ]
Команда калифорнийского проекта
оказалась нейронной сетью
Подписаться на push-уведомления
{ "page_type": "default" }