Девелоперы с другой стороны

Летняя рефлексия по исследовательскому поводу.

Я всегда думала, что меня нечем удивить в плане того, как устроен мир девелопмента рынка жилой недвижимости в России — ведь он для меня, как для аналитика, является моей профессиональной сферой. Но оказалось, что его ещё можно исследовать и открывать с самых неожиданных сторон.

В магистратуре по урбанистике я в составе команды студентов занималась исследованием девелоперов в моём городе — Тюмени. Это были еженедельные встречи с представителями крупных девелоперских компаний. Мы брали интервью у людей, занимающих топовые должности: генеральных и коммерческих директоров, руководителей различных отделов. Основные вопросы, которые мы задавали, касались самых разных аспектов: от организационной структуры и принципов управления до территориального планирования, проектных решений и отношения к городской инфраструктуре.

В этот момент я чувствовала себя не сотрудником найма в девелоперской компании, кем была раньше, а именно исследователем. Целью нашего общения было узнать, как устроены такие компании изнутри, что для них значит "развивать территорию" и "строить город", какие ценности они вкладывают при выборе тех или иных локаций и как устроен процесс принятия решения о название жилого комплекса.

Особенно интересно было наблюдать, как наши тщательно подготовленные гайды вопросов каждый раз преломлялись через призму живого диалога. Собеседникам было с нами действительно интересно, особенно когда речь заходила об урбанистике — о территории, инфраструктуре, об устройстве среды. Тогда разговор раскрывался особенно глубоко, становился более откровенным и менее формальным. Нам рассказывали, почему в одном проекте делали закрытый двор, а в другом — наоборот, открывали пространство, или как принимались решения об акцентах на общественные функции внутри жилых кластеров.

Каждую встречу я мысленно настраивала себя на то, чтобы отойти от привычной профессиональной оптики. Я не аналитик, который оценивает рынок, я — исследователь, который впервые пытается понять: как люди, работая в этих компаниях, на самом деле строят будущее. Тот самый момент, когда ты перестаёшь анализировать метры и доходность — и начинаешь видеть людей, у которых есть ценности, взгляды, а иногда и сомнения.

Мы спрашивали:

- Что для вас значит развивать территорию?

-Почему вы выбираете те или иные участки?

-Как вы принимаете проектные решения?

-Как вы видите будущее районов, которые создаёте?

-Как образовалась ваша компании, и как вы себя позиционируете на рынке

Ответы были разными. Кто-то говорил о стратегиях продаж. Кто-то — о возможности оставить след в городе. Кто-то — о балансе между бизнесом и социальным эффектом. Но почти все в какой-то момент говорили про "смысл" — в строительстве, в создании среды, в проектировании будущего.

Моё главное открытие: девелопмент — это не только экономика, это ещё и философия. Своего рода язык, на котором одни говорят про эффективность, а другие — про «место силы» и «живую среду». И в каждом из этих языков можно услышать, как люди чувствуют город.

Многие из собеседников говорили о своей работе как о миссии. Один из респондентов сформулировал очень точно:

«Мы не просто строим дома. Мы вмешиваемся в городскую ткань — и делаем это осознанно».

Эта фраза многое объясняет. Осознанность — ключевое слово. Раньше девелопмент часто был про максимальное использование участка: втиснуть как можно больше квадратных метров, продать, получить прибыль. Сегодня всё больше игроков рынка понимают: долгосрочная стоимость проекта зависит не только от его коммерческих показателей, но и от того, насколько он интегрирован в жизнь города.

Интересно, что философский подход к девелопменту не противоречит экономической логике — он её дополняет. Проекты, которые создают качественную городскую среду, лучше продаются и дольше сохраняют свою стоимость. Покупатели готовы платить больше за квартиру в доме, который органично вписан в квартал, где есть общественные пространства и продуманная инфраструктура.

Это меняет весь подход к планированию. Если раньше девелопер думал в первую очередь о максимизации полезной площади, то теперь в фокусе — создание среды, в которой людям хочется жить. Парковые зоны, пешеходные маршруты, места для встреч — всё это из разряда «приятных дополнений» переходит в категорию базовых требований.

После всех этих встреч я поняла: за фасадами, генпланами, презентациями в PowerPoint и масштабными макетами жилых кварталов всегда стоят люди. Не абстрактные "представители компании", а конкретные личности — со своими убеждениями, биографиями, сомнениями, иногда с очень личной историей связи с городом. И у каждого из них — своё представление о том, что значит "развивать территорию", как должен выглядеть "хороший район" и что вообще такое качественная городская среда.

Для кого-то девелопмент — это прежде всего про эффективность: быстрое освоение участков, логистика, рентабельность и управляемость. Другие же мыслят гораздо шире и глубже — через призму городской жизни, привычек жителей, сценариев повседневности и даже культурного кода территории. Кто-то говорит о важности транспорта и парковок, а кто-то с искренним блеском в глазах рассказывает, как гордится проектом, где удалось сохранить дерево, которое "выросло ещё до нас", и построить вокруг него детскую площадку.

Были и такие, кто признавался: они мечтают создать район, в который можно будет вернуться через 10–15 лет и увидеть, как он живёт — как там гуляют дети, как растут деревья, как загораются окна. И в этот момент их работа становится чем-то гораздо большим, чем просто бизнес. Это уже вклад в ткань города, в его атмосферу, в его будущее.

Сейчас, на основе всех этих интервью и полевых наблюдений, наша команда готовит академическую статью, в которой с научной точки зрения анализируем девелопмент как социокультурную практику. Мы смотрим на него не только как на экономический процесс, но и как на форму взаимодействия с городом — через ценности, смыслы, решения, принятые в конкретный момент времени конкретными людьми.

Что я для себя узнала- никакой рынок, никакая финансовая модель, никакая стратегия "оптимизации" не отменит человеческого фактора в девелопменте. В каждом решении — всегда чья-то логика, чья-то интуиция, чьё-то представление о том, каким должен быть город. А значит, у наших городов всё ещё есть шанс — шанс на осмысленное, ответственное, человеческое развитие.

Тренд на осознанный девелопмент — это не временная мода, а долгосрочная трансформация отрасли. Города растут, но ресурсы ограничены. Каждый новый проект должен работать на улучшение общего качества городской среды, а не просто добавлять новые квадратные метры.

В этом контексте успешными будут те девелоперы, которые сумеют объединить экономическую эффективность с пониманием того, что значит создавать города для людей. Не просто строить дома, а создавать места, где люди хотят жить, работать и проводить время.

Следующий у меня вопрос , как и почему на российском рынке недвижимости , строительная компания стала называться девелоперами, как обычные люди начиная с подрядчиков становятся девелоперской компанией....

ТГ-@Alexandra_Ryaposova