От небоскребов к тропическому рынку. Аналитический взгляд на тропики.

В последние месяцы я занимаюсь интересным кейсом — погружаюсь в исследование тропического девелопмента Таиланда. Это совершенно другой ландшафт, особенно на фоне тех рынков, с которыми я работала ранее, например, в ОАЭ. Здесь другая логика, другие мотивации игроков и — самое главное — иная информационная среда.

За последние два года в профессиональном сообществе резко вырос интерес к Таиланду — особенно к его курортным локациям. Таиланд активно фигурирует в каналах, посвящённых международной недвижимости, инвестициям, релокации. На этом фоне я решила лично вникнуть в логику рынка: что и как здесь строят, кто и почему покупает, какие стратегии закладывают застройщики и насколько этот рынок прозрачен с аналитической точки зрения.

Для погружения я выбрала остров Пхукет — одну из самых востребованных точек притяжения как для инвесторов, так и для тех, кто ищет «второй дом» в тропиках. Пхукет — это своего рода концентрат актуальных девелоперских трендов: от небольших курортных резиденций до масштабных проектов с гарантированной доходностью. Но при всей кажущейся динамике — это рынок с рядом неожиданных особенностей.

Когда я впервые начала анализировать рынок недвижимости ОАЭ, меня удивило, насколько мало открытой информации о ценах, сделках, динамике ввода жилья. Несмотря на то, что в Дубае выстроена неплохая статистическая система, для глубокого анализа данных зачастую не хватает.

Таиланд пошёл ещё дальше — или, скорее, остался ближе к земле. Особенно это чувствуется на примере Пхукета.

Информация о рынке недвижимости не публикуется системно. Нет официальных реестров сделок в привычном смысле. Всё основано на личных связях, доверии и «слуховой разведке». Даже агентства, работающие на острове много лет, часто собирают данные «по крупицам», общаясь напрямую с застройщиками — которые, к слову, далеко не всегда склонны раскрывать реальные цифры по продажам, ценам или объёмам ввода.

Конечно, до того, как это услышать я проверяла свои гипотезы о рынке. И практически все мои гипотезы уложились в данный тезис.

Всё это формирует высокий уровень непрозрачности, что особенно видно на контрасте даже с российским рынком- открытые кадастры, онлайн-площадки с историей цен, аналитика по сегментам и форматам жилья.

Отдельный штрих — ценообразование. Оно здесь гибкое, субъективное и зависит не от метрики рынка, а от «настроения» застройщика. Торг — обычная практика, а скидки в 15–20% могут быть получены просто потому, что вы оказались «удобным» клиентом. Это означает, что данные из объявлений почти никогда не отражают реальную цену сделки. А значит — невозможно построить качественную аналитику без выхода «в поле».

В условиях, когда инвесторы всё чаще смотрят в сторону Азии и особенно Юго-Восточной Азии, понимание реального устройства таких рынков, как Таиланд, становится критически важным. Инвестиционная привлекательность — это не только цифры доходности, но и структура самого рынка: его зрелость, прозрачность, устойчивость и способность генерировать предсказуемую прибыль.

И именно поэтому он требует другого подхода — глубокого, вдумчивого, «человеческого».

Когда мы говорим о международных рынках недвижимости, в первую очередь в воображении всплывают небоскребы, урбанистика, высокая плотность и стеклянные фасады. Но Пхукет — совсем другой мир. Это не просто курорт с белыми пляжами. Это уникальная архитектурно-градостроительная экосистема с продуманной стратегией и растущей инвестиционной привлекательностью.

Главное отличие Пхукета — его архитектурная идентичность. Здесь запрещено строить выше 8 этажей. Это не просто ограничение, а часть философии острова- не нарушать естественный ландшафт, сохранить ощущение простора и визуального комфорта.

Застройщики обязаны сохранять не менее 40% территории под зелёные зоны. Речь не только о декоративных насаждениях, но и о создании настоящих оазисов — с ландшафтным дизайном, пальмовыми аллеями и экосистемами на территории жилых комплексов.

Отдельного внимания заслуживает тропическая планировка. Это не маркетинговый ход, а реальное проектное решение- естественная вентиляция, продуманные воздушные коридоры и тени, создаваемые архитектурой, позволяют поддерживать комфортную температуру без перегрузки кондиционирования. Это особенно важно в условиях высокой влажности, характерной для островного климата.

Важным фактором является мастер-план развития Пхукета до 2027 года. Власти ставят перед собой амбициозную цель — сделать остров глобальным городом, экономика которого не зависит исключительно от туризма.

Один из ключевых акцентов — развитие направления MICE: деловой туризм, международные выставки, конференции. Это означает, что в ближайшие годы на Пхукете появятся новые конгресс-центры, бизнес-отели, транспортные узлы и деловая инфраструктура. Для инвесторов это открывает новые горизонты: от краткосрочной аренды жилья до долгосрочных коммерческих стратегий.

Что действительно впечатляет — это скорость трансформации локаций. То, что ещё 5 лет назад выглядело как скромная деревня с одноэтажными домами, сегодня превращается в современный жилой кластер с медицинскими центрами, школами, торговыми галереями.

Девелоперы активно осваивают ранее "вторичные" районы, превращая их в востребованные жилые зоны. При этом они инвестируют не только в квадратные метры, но и в инфраструктурный контур, обеспечивая будущим жителям комфортный образ жизни.

Инвестиционная привлекательность Таиланда подкрепляется макроэкономической стабильностью. Тайский бат — одна из самых устойчивых валют Юго-Восточной Азии. Он не подвержен резким колебаниям, что особенно важно для иностранных инвесторов, работающих с валютным капиталом.