Всё рушится? Но не для всех.
«Всем трудно, но не одинаково» — таков главный посыл с форума недвижимости «Движение» в Сочи. Не всё так однозначно в строительной отрасли, как может показаться.
Это продемонстрировал форум «Движение» в Сочи, где лидеры рынка обсудили актуальные вызовы. Оказалось, что трудности есть, но у каждого они — свои.
Делимся ключевыми инсайтами и мнениями экспертов. Разбираем, что болит у отрасли, в нашем новом выпуске.
Резюмируем тезисы форума:
1. Сложилась ситуация, при которой банковский сектор играет доминирующую роль в строительной отрасли, аккумулируя значительную часть доходов.
Эта прибыль обеспечивается за счёт нескольких каналов: ипотечного кредитования, кредитования застройщиков на жёстких условиях, а также государственной поддержки.
Подобное положение дел создаёт проблемы и вызовы для достижения целей национального проекта «Доступное и комфортное жильё», о чём мы уже подробно говорили ранее.
2. За три года стоимость строительства удвоилась, но дело не только в дорогих материалах.
Как объясняет эксперт и руководитель холдинга Legenda Intelligent Development Василий Селиванов, сейчас лишь около трети всех затрат застройщика идёт на саму стройку. Всё остальное — это дорогие банковские кредиты, цена на землю и рабочую силу, а также обязательства по возведению школ, садов и поликлиник для новых районов, плюс расходы на рекламу.
3. Рынок замер после отмены «ипотечных костылей», а цены улетели в космос. Работать в такой ситуации кажется невозможным.
Но кризис кризису рознь. Одни игроки, поддавшись азарту, набрали кредитов и кинулись осваивать новые земли — теперь расплачиваются. Другие же изначально выбрали путь «тише едешь — дальше будешь»: работали с платëжеспособной аудиторией в премиальных сегментах и не распылялись по регионам.
Их спасает «финансовая подушка», которая позволяет давать клиентам рассрочку, и умный маркетинг, помогающий убеждать банки в надёжности проектов и вовремя наполнять эскроу-счета.
На слайдах видна неравномерность распределения проблем по регионам. Если плановый срок реализации товарных остатков в 2–3 года — это норма, то всё, что выше, — уже критично.
Возникает вопрос: что делать неэффективным девелоперам из проблемных регионов?
Тем более что, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина с форума «Движение», «новых программ поддержки девелоперов не будет».
Для наших читателей у нас хорошие новости: рынок недвижимости Петербурга стабилен. Ленинградская область, где у застройщиков действительно есть излишки жилья, успешно с ними справляется за счёт активных продаж, которые стимулируются доступными ценами.
Я выделяю три ключевых сценария развития событий на рынке недвижимости:
1. Центральным является значительное снижение ключевой ставки Банком России в июле и сентябре.
Данная мера окажет двоякий эффект: облегчит кредитную нагрузку на застройщиков и снизит привлекательность банковских депозитов для населения. В условиях, когда ставка по вкладам становится сопоставимой с уровнем инфляции, теряется смысл в долгосрочном размещении средств.
Стоит отметить, что объëм депозитов физических лиц в РФ достигает 60 трлн рублей. Для понимания масштаба: это превышает расходную часть федерального бюджета — 47 трлн рублей и многократно — бюджеты таких городов, как Москва — 5,7 трлн рублей и Санкт-Петербург — 1,5 трлн рублей.
При этом даже ежегодного инвестиционного дохода с этих средств было бы достаточно для единовременного выкупа всего объëма новостроек на рынке.
Когда спрос резко растёт, а предложение, то есть новые квартиры, сокращается — цены неизбежно растут. Строить сейчас стали на 20 % меньше, а к концу года будут строить вдвое меньше.
Остаётся непонятным, что будет с бедными регионами, откуда люди увозят свои деньги, чтобы купить жильё в Москве или Петербурге.
Внимание! Осенью рынок недвижимости может ждать шок!
Два других реальных сценария:
2. Банки заберут долги и станут застройщиками, как это уже делает Сбер, чтобы потом продавать квартиры дорого.
3. Государство национализирует проблемные стройки и достроит их, но сильно упростив и удешевив.
Пока же — ЛЕТО! Идеальное время для покупки! Пока все отдыхают, застройщики предлагают настоящие скидки, а не маркетинговые уловки. Успейте купить выгодно, пока осенью цены не взлетели!
Наш закрытый Телеграм-клуб о недвижимости и городской среде Петербурга поможет вам найти лучший лот и быть на шаг впереди. Подписывайтесь!
С уважением, Леонид Белик. Независимый эксперт по недвижимости, город Санкт-Петербург.