НДС могут поднять до 22% — как это повлияет на рынок жилья в России и в Новосибирске
Минфин предложил повысить ставку НДС до 22% с 1 января 2026 года. Хотя инициатива ещё не оформлена в виде официального закона, её последствия для недвижимости уже можно оценить рационально.
Что известно на сегодня
Согласно публикации на VC.ru, министерство предложило повысить ставку НДС с 20% до 22% с 1 января 2026 года. Дополнительные поступления, как сообщается, планируется направить в первую очередь на финансирование обороны и безопасности.
В рамках этой инициативы, по данным источника, Минфин подготовил пакет документов, включающий:
- поправки в закон о бюджете на 2025 год,
- проект федерального бюджета на 2026 год,
- законопроект об изменениях в Бюджетный и Налоговый кодексы.
Важно: официального законопроекта в открытых реестрах пока нет, и окончательного решения не принято. Речь идёт о рабочем предложении, которое может быть включено в бюджетный процесс — но не обязательно будет реализовано.
Льготная ставка НДС 10% для социально значимых товаров (продукты, лекарства, детские товары) сохраняется.
Жилая недвижимость: налоговая изоляция по закону
Независимо от того, будет ли НДС повышен, жилые помещения в России остаются вне зоны его действия. Согласно п. 12 ст. 149 Налогового кодекса РФ, реализация жилых помещений освобождена от НДС — как для застройщиков (по ДДУ), так и для физических лиц (вторичный рынок).
Это означает: Прямого влияния на цену квартир не будет — ни в Москве, ни в Новосибирске. Покупатели жилья в ЖК «Академический», «Лето» или на вторичке в Кировском районе не увидят +2% в цене из-за НДС.
Косвенное давление: издержки девелоперов
Хотя сама продажа жилья не облагается НДС, застройщики уплачивают налог по всем входящим затратам: стройматериалы, техника, подрядные работы. При повышении ставки поставщики, вероятно, заложат дополнительные 2 п.п. в цены.
Это может увеличить себестоимость строительства на 0,8–1,5%. Однако в условиях:
- высокой конкуренции на региональных рынках,
- давления со стороны льготной ипотеки и проектного финансирования,
застройщики вряд ли смогут полностью переложить издержки на покупателей. В Новосибирске, где активно конкурируют как локальные («Сибакадемстрой»), так и федеральные девелоперы, ценовая эластичность особенно высока.
Апартаменты и коммерческая недвижимость: реальный риск роста цен
В отличие от жилья, апартаменты и объекты коммерческой недвижимости НДС не освобождены. Их реализация облагается по основной ставке. Следовательно, при повышении НДС до 22%:
- конечная цена для покупателя-физлица может вырасти на до 2%,
- для инвесторов это снизит доходность без компенсации через вычеты.
Для новосибирских инвесторов, рассматривающих апартаменты в центре или формат «жилая коммерция», это — материальный фактор при расчёте ROI.
Вторичный рынок: вне зоны риска
Сделки между физическими лицами не облагаются НДС по определению. Поэтому даже в случае принятия закона цены на вторичное жильё в Новосибирске останутся независимыми от налоговой ставки.
Главный драйвер — всё ещё ипотека
На практике ключевая ставка ЦБ и условия льготных программ («Семейная ипотека», региональные меры для IT-специалистов в Новосибирской области) оказывают гораздо большее влияние на рынок, чем налоговые инициативы.
Выводы
- Инициатива Минфина — серьёзная, но не окончательная. Законопроект ещё не опубликован.
- Жилая недвижимость защищена от прямого влияния НДС — федеральной нормой.
- Косвенный эффект возможен, но ограничен конкуренцией и господдержкой.
- Риски концентрированы в сегменте апартаментов и коммерческой недвижимости.
- Для регионов, включая Новосибирск, локальная конъюнктура важнее федеральных налоговых предложений.
Пока инициатива остаётся на стадии проработки, участникам рынка целесообразно фокусироваться на устойчивости застройщиков, стоимости капитала и динамике спроса — а не на гипотетическом росте цен из-за НДС.