Динамика цен на жильё в Израиле за последнее десятилетие.
Отчёты Центрального бюро статистики (ЦБС) демонстрируют изменения на рынке жилья в Израиле за прошедшие десять лет.
Согласно отчётам, по сравнению с началом десятилетия, темпы роста цен на недвижимость значительно замедлились к его концу - вплоть до снижения стоимости в конце 2018 года (в том числе под влиянием программы государственных лотерей “Цена для новосёла”).
С этого момента, в течение 2019, 2020 и начала 2021 годов наблюдался умеренный рост цен — до 5% в год.
Средний рост цен на жильё в Израиле по годам - данные:
Год Изменение индекса цен на жильё
2024 Рост на 7,3%
2023 Снижение на 0,7%
2022 Рост примерно на 14,7%
2021 Рост примерно на 13,1%
2020 Рост примерно на 4,2%
2019 Рост примерно на 4,3%
2018 Снижение примерно на 0,8%
2017 Снижение примерно на 1,4%
Однако последующие события удивили многих: 2021 год завершился двузначным ростом, а в 2022 году темпы роста стали ещё выше.
В 2023 году рынок начал остывать, и цены пошли вниз, но уже в 2024 году в большинстве регионов зафиксирован новый рост.
По оценкам экспертов, в начале 2025 года ожидалось очередное повышение цен на жильё - из-за подорожания строительных материалов, нехватки палестинских рабочих и сохраняющегося высокого спроса. Однако этого не произошло. Продолжающаяся война в Газе, война с Ираном и, главное, “дорогие” деньги сделали свое дело - цены продолжают медленно снижаться.
Что означает столь резкий рост цен, наблюдавшийся в последние годы? Ответ даёт следующий показатель: если в 2010 году средняя стоимость квартиры в Израиле составляла около 1,081 млн ₪, то к 2021 году — уже 1,58 млн ₪, а к концу 2023 года — примерно 2,33 млн ₪. Таким образом, рост составил свыше миллиона шекелей всего за несколько лет.
Следует, однако, отметить, что абсолютные цифры могут вводить в заблуждение из-за изменений курса валют. Тем не менее даже при анализе по более надёжному показателю - покупательной способности населения относительно заработных плат - тенденция роста цен на жильё сохраняется.
Для наглядности:
- в 2010 году для покупки квартиры требовалось около 128 среднемесячных зарплат,
- в 2018 году — 147,
- в 2021 году — 191,
- а к 2025 году — уже 203 зарплаты.
Почему цены на жильё растут (или, по крайней мере, не снижаются)?
Рост цен на недвижимость и жильё в Израиле обусловлен совокупностью факторов. Среди причин увеличения стоимости квартир в последние годы наиболее значимой, по всей видимости, является непрерывное сокращение предложения жилых объектов и снижение темпов начала строительства.
В небольшой стране, как Израиль, где плотность населения на квадратный метр — одна из самых высоких в западном мире, естественно, что запасы свободных земель уменьшаются с годами. Дополнительно, в последнее время множество строительных проектов было приостановлено или отменено по различным причинам, включая последствия пандемии COVID-19, что негативно повлияло на количество новых строительных запусков (и без того недостаточное по сравнению со спросом).
Насколько велик дефицит жилья в Израиле? Согласно данным, опубликованным Ассоциацией строителей Израиля, на конец 2022 года стране не хватало около 200 000 квартир, и этот показатель сохранялся также в 2023–2024 годах вследствие замедления продаж жилья.
Для сравнения:
- в конце 2021 года дефицит составлял около 190 000 квартир,
- в 2020 году — 184 000,
- в 2019 году — 190 000,
- в 2018 году — 161 000,
- а в 2017 году — 137 000 квартир.
Как видно, дефицит жилья в Израиле продолжает расти, и нет признаков изменения этой тенденции в 2025 году.
Сколько квартир нужно строить ежегодно? Чтобы ликвидировать разрыв между спросом и предложением, эксперты оценивают, что в Израиле необходимо строить около 60 000 квартир в год. На практике же, с учётом последствий пандемии и текущей экономической ситуации, реальная потребность уже существенно выше этого уровня.
Некоторые статистические данные о рынке жилья в Израиле, объясняющие рост цен на квартиры со временем:
Сколько квартир существует в Израиле по состоянию на 2023 год?
Около 2 900 000 квартир / жилых единиц
Сколько квартир строится в Израиле ежегодно?
2017 год: около 47,4 тыс. квартир
2018 год: около 50,3 тыс. квартир
2019 год: около 51,7 тыс. квартир
2020 год: около 48,5 тыс. квартир
2021 год: около 46,7 тыс. квартир
2022 год: около 51,9 тыс. квартир
2023 год: около 48 тыс. квартир
Сколько новых квартир в среднем строится в Израиле ежегодно?
В Израиле ежегодно строится в среднем 40–60 тысяч новых квартир
Какова средняя цена квартиры в Израиле?
Около 2 миллионов шекелей
Сколько квартир в Израиле пустуют (в них никто не живёт)?
Около 200 000 пустующих квартир
Сколько новых квартир продаётся в Израиле по годам:
2018 год: около 22 тыс. квартир
2019 год: около 33 тыс. квартир
2020 год: около 39,5 тыс. квартир
2021 год: около 56 тыс. квартир
2022 год: около 40,4 тыс. квартир
2023 год: около 27,9 тыс. квартир
Средний рост цен на жильё в Израиле по годам - данные:
Год Изменение индекса цен на жильё
2024 Рост на 7,3%
2023 Снижение на 0,7%
2022 Рост примерно на 14,7%
2021 Рост примерно на 13,1%
2020 Рост примерно на 4,2%
2019 Рост примерно на 4,3%
2018 Снижение примерно на 0,8%
2017 Снижение примерно на 1,4%
Пока рано делать окончательные выводы на 2025 год, но можно точно сказать, что цены в нем не вырастут. Я, как риэлтор, работающий “в полях” и следящий за ценами в реальном времени, вижу что цены снижаются, но не намного и этот зависит от сегмента.
Пока можно точно сказать, что царит эра покупателя, а не продавца, как в предыдущие годы. Покупатель может и должен торговаться и реально может получить сейчас более низкую цену. Я лично знаю сделки, в которых продавались квартиры на 10-15% дешевле чем они бы стоили год назад.
С другой стороны есть и предел падению. В центре Израиля цена квартиры в многоэтажном доме на 70% состоит из стоимости земли, а цены на землю пока остаются неизменным поэтому не стоит ожидать падения на 50% или чего-то в этом роде.
Если вы планировали в будущем купить недвижимость в Израиле, то я готов проконсультировать вас и помочь вам совершить сделку на выгодных условиях с учетом реалий сегодняшнего дня.
Борис Горэн, эксперт по израильской недвижимости.
+972-54-5236009
По материалам из https://www.nadlanmaster.co.il/real-estate-prices/