Почему в 2024 году не стоит досрочно погашать ипотеку?

В 2023 г. после повышения ключевой ставки в банках появились «дорогие» вклады. Теперь обладателям ипотек с низкой ставкой советуют прекратить досрочное погашение и начать инвестировать. Не все понимают, почему это выгодно. Давайте разберемся, так ли это действительно и для кого.

Отказ от досрочного погашения выгоден тем, кто оформил ипотеку:

Под «низким процентом» понимаем ипотеку со ставкой 10%, максимум — 12–13%.

Если недавно взяли кредит по среднерыночной ставке, выгоднее досрочно гасить ипотеку. Это сократит расходы на обслуживание долга, сделает комфортным ежемесячный платеж и избавит от психологического дискомфорта.

Ипотека под низкий процент — выгодное долгосрочное вложение. Затраты на обслуживание каждый год уменьшаются, особенно в последние 2–3 года. Этому способствует рост цен на квартиры и потребительская инфляция.

Как это работает? В России ипотека оформляется на фиксированных условиях, которые не меняются из-за экономических потрясений или ключевой ставки. Если вчера оформили кредит под 10%, а сегодня ключевая ставка выросла до 20%, то условия ипотеки не изменились.

Ежемесячный платеж каждый год «дешевеет» из-за инфляции, а доходы индексируются и растут. Если в первый год ежемесячный платеж занимает 30–40% зарплаты, то через 3–4 года он может уменьшиться до 10–15% даже без карьерных рывков.

Что сейчас? В 2024 г. владельцам ипотек с низким процентом невыгодно досрочное погашение. Лучше вложиться в инструменты с минимальными рисками. Процент перекроет расходы на кредит, появится источник пассивного дохода.

Чтобы стало понятнее, рассмотрим абстрактный пример. Представим, что есть кредит на $100 000 под 8% годовых. Банки предлагают вклады под 20%.

Если потратите свободные средства на долг, сэкономите $8000. Можно положить деньги на депозит и заработать $20 000. Останется $12 000 свободных средств.

Ипотеку невыгодно погашать досрочно, когда доходность финансовых инструментов выше процентной ставки. Но не забывайте о рисках и налогах. Хотя с налогами на вклады нет проблем — за счет льгот доходность снижается не более чем на 0,5–1%, а кто-то вообще ничего не платит.

Если решите открывать вклад, на каждый банк выделяйте до 1,4 млн руб. для уменьшения рисков. Это предел страхового депозита, который возвращают вкладчикам в случае отзыва лицензии у компании.

Банковский вклад многие выбирают из-за минимальных рисков. Чтобы вложить деньги, не нужны специальные знания — достаточно потратить 3–5 минут в приложении на смартфоне.

Есть альтернативы, которые отличаются рискованностью и доходностью. Но для использования необходима хотя бы минимальная теоретическая подготовка. Если грамотно комбинировать инструменты с депозитами, доходность станет выше рыночной.

1. Облигации федерального займа (ОФЗ). Покупая облигации, вы кредитуете правительство. Государство возвращает деньги с процентами. Сейчас средняя доходность по ОФЗ — 12–13%. Ставка ниже, чем по вкладам, но фиксирована на 3–5 лет и не зависит от ключевой ставки.

В отличие от вклада облигации ликвидны. Их можно продать на бирже без потери накопленного дохода. Если закрыть вклад раньше срока, то банк пересчитает доход по ставке 0,01% годовых.

Если ключевая ставка снизится, вырастет номинал ОФЗ. Тогда можно увеличить доходность, продав облигации дороже.

Существуют облигации коммерческих организаций. Принцип такой же, но доходность выше на 4–5 п. п., потому что выше риски.

2. Акции. Ценные бумаги компаний покупают, чтобы:

В отличие от облигаций доходность не гарантирована. Если компания столкнется с кризисом, можно потерять накопленный капитал.

Чтобы получить выгоду, нужно уметь анализировать, оценивать компании и постоянно следить за ситуацией на рынке. Если откажетесь от досрочного погашения ипотеки, выделите на акции до 10–15% накопленных денег.

3. Валюта и золото. Чтобы защитить средства от девальвации рубля и заработать, обменяйте часть средств на «твердые» валюты — доллар, евро, юань и др. Это валюты, которые не подвержены сильным колебаниям по отношению к рублю.

Из-за геополитической ситуации есть проблемы с покупкой и хранением долларов и евро. Заранее просчитайте риски и расходы, которые возникнут на конвертациях.

Золото — драгметалл, который традиционно используют для защиты и приумножения капитала в долгосрочной перспективе. Его купить проще, чем доллар и евро. И даже не нужно свое хранилище — заботы возьмет на себя банк.

4. Материальные активы. Если не доверяете акциям и облигациям, вложите деньги в вещи. Например, купите земельный участок в пригородном районе, где планируется поселок.

К загородному строительству растет интерес, поэтому стоимость актива может вырасти на 100–200% за 2–3 года. Точная доходность зависит от области и наличия подведенных коммуникаций.

Даже если ставка по депозитам или ОФЗ выше, чем по ипотеке, не нужно сразу отказываться от досрочного погашения.

Погашайте в следующих случаях.

И не откладывайте на депозит, если ставка ниже, чем по ипотеке. Доходность не перекроет оплату процентов. Сначала рассмотрите рефинансирование, если у других банков есть более выгодные предложения.

Не гасите ипотеку досрочно, если доходность по депозитам выше ставки по ипотеке. Инвестирование позволит обслуживать долг и получать пассивный доход.