Две логики одного помещения. Почему стрит-ритейл в Москве простаивает?

В стрит-ритейле я регулярно вижу помещения, которые не подходят ни одному арендатору. Не потому что они плохие. Их покупали и готовили в одной логике, а снимать будут в другой. Логика собственника и логика арендатора лежат в параллельных плоскостях и почти не пересекаются.

Как выбирает собственник

Цена за метр, плюс-минус планировка, трафик мимо витрины. Вопрос, кто именно будет сидеть в этом помещении, задают последним, хотя он главный.Арендаторы разные, и требования у них разные.

Простой пример. В стилобат жилого комплекса хотят посадить кофейню. Если у нее есть кухня, нужна мощная технологичная вытяжка. Даже без кухни нужно электричество: на помещение около 150 метров, по моему опыту, от 40 кВт.Собственник дожидается сдачи дома, выставляет помещение как готовое и не успевает подать заявку на увеличение мощности. А выделенная на дом мощность к этому моменту уже распределена между соседями.

На выходе помещение, которое формально адаптировано под общепит, но технически под общепит сдать нельзя. Нефункциональный актив при хорошей локации.

Куда идет рынок

Вторая причина глубже. Среди собственников коммерческих помещений много людей с большим стажем: покупали, продавали, часть работала спекулятивно.И многие из них не следят за тем, что происходит с рынком. Логика простая:взять помещение в стилобате, посадить сетевой продуктовый и жить спокойно.

Но стиль потребления меняется. Хозтовары заказывают на маркетплейсах, продукты привозит доставка за пятнадцать минут. Традиционная торговля уходит медленно, но направление понятно. Помещение, купленное под магазин, через три-пять лет может превратиться в дарк-стор. А у дарк-стора и ставка, и рыночная стоимость помещения, по моим оценкам, примерно вдвое ниже.

В массовом сегменте этот переход растянется дольше. В бизнес-классе доставки больше, а розница дробится на небольшие гастро-лавки. Это нужно просчитывать до покупки, а не после. Но собственники часто не хотят в это вникать: у них и так все хорошо. Так и возникает разрыв в коммуникации.

Что говорят арендаторы

Традиционный общепит в старом центре живет в дефиците помещений, которые проходят по характеристикам. Нужна вытяжка, нужно электричество, нужны соседи, которые не вызывают наряд каждый вечер из-за шума и курящих под окнами.

Но жалуются арендаторы не на это. Они жалуются на агентов, которые не понимают их бизнес. Технические параметры в подбор еще закладывают, а то, как устроено пространство внутри, не читают: планировка, зонирование, соотношение зала и посадки, бэк-офис, кухня, бар. Эргономику пространства не видят, и подбор получается неэффективным. Специалистов, которые это понимают, мало. Подходящих помещений тоже.

С офисами то же самое. Чтобы подобрать офис под бизнес, нужно понимать, как этот бизнес устроен изнутри: кто где сидит, как движутся люди и документы, что должно быть рядом, а что подальше.

Красная нить

Брокер чаще всего впихивает бизнес в помещение. Правильно наоборот: есть бизнес, и под него выстраивают границы помещения. Не стеснять, не упаковывать, а понять потребность и копать в нее глубоко. Тогда помещение работает и на арендатора, и на собственника, и простаивать ему незачем.

Автор: Сергей Чудаков, эксперт по коммерческой недвижимости компании Dream Realty