ВНЖ в Португалии через Недвижимость: Стоит Ли Инвестировать?

Португалия в последние годы стала одним из самых популярных направлений для иммиграции, особенно для тех, кто ищет возможность получения вида на жительство (ВНЖ) в Португалии через инвестиции в недвижимость. Программа “Золотая виза” (Golden Visa) или “ARI” (Autorização de Residência para Atividade de Investimento) привлекает инвесторов со всего мира возможностью получить португальский ВНЖ, а впоследствии и гражданство, при условии выполнения определенных требований.

Однако, прежде чем принимать решение об инвестировании в португальскую недвижимость с целью получения ВНЖ, необходимо тщательно взвесить все “за” и “против”, изучить изменения в законодательстве, оценить риски и потенциальные выгоды. В этой статье мы подробно разберем программу “Золотая виза” в Португалии, рассмотрим ее преимущества и недостатки, проанализируем требования к инвестициям в недвижимость, обсудим актуальные изменения в программе и предоставим полезные советы, которые помогут вам принять взвешенное решение.

Программа “Золотая виза” Португалии (ARI – Autorização de Residência para Atividade de Investimento) была запущена в 2012 году с целью привлечения иностранных инвестиций в страну. Программа позволяет инвесторам из стран, не входящих в ЕС, получить вид на жительство в Португалии при условии выполнения определенных инвестиционных требований. Одним из наиболее популярных способов получения “Золотой визы” является инвестирование в недвижимость.

Основные характеристики программы:

Инвестиции в недвижимость: Инвестор должен приобрести недвижимость в Португалии на сумму, установленную программой (в зависимости от типа недвижимости и местоположения).
Минимальный срок пребывания: Инвестор должен проводить в Португалии не менее 7 дней в году (совокупно).
Право на проживание, работу и учебу: Владелец “Золотой визы” имеет право проживать, работать и учиться в Португалии.
Возможность получения гражданства: После 5 лет проживания в Португалии на основании “Золотой визы” инвестор имеет право подать заявление на получение португальского гражданства.
Члены семьи: “Золотая виза” распространяется на членов семьи инвестора (супруга, детей до 18 лет, а также детей старше 18 лет, находящихся на иждивении).

Преимущества:

Возможность проживания в Португалии: Получение ВНЖ позволяет легально проживать в Португалии, стране с высоким уровнем жизни, приятным климатом и богатой культурой.
Свобода передвижения по Шенгенской зоне: ВНЖ дает право на безвизовое перемещение по странам Шенгенской зоны в течение 90 дней в каждые 180 дней.
Возможность получения гражданства: После 5 лет проживания в Португалии на основании ВНЖ можно подать заявление на получение португальского гражданства.
Инвестиция в недвижимость: Инвестиции в недвижимость могут приносить доход от сдачи в аренду и увеличиваться в стоимости со временем.
Распространение на членов семьи: ВНЖ распространяется на членов семьи инвестора.
Минимальные требования по пребыванию: Небольшие требования по минимальному сроку пребывания в Португалии (7 дней в году) делают программу привлекательной для тех, кто не планирует постоянно проживать в стране.

Недостатки:

Высокая стоимость инвестиций: Минимальная сумма инвестиций в недвижимость может быть значительной.
Риски инвестирования в недвижимость: Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, такими как снижение стоимости, трудности с арендой и т.д.
Налоги и сборы: Необходимо учитывать налоги и сборы, связанные с владением недвижимостью в Португалии.
Ограничения по географическому расположению: После изменений в законодательстве 2022 года, инвестиции в недвижимость в крупных городах, таких как Лиссабон и Порту, больше не дают право на получение “Золотой визы” (за исключением определенных случаев, например, инвестиций в недвижимость в малонаселенных районах или в рамках программы реновации).
Изменения в законодательстве: Законодательство, регулирующее программу “Золотая виза”, может изменяться, что может повлиять на условия и требования программы.

В настоящее время (2024 год) для получения “Золотой визы” через инвестиции в недвижимость необходимо соответствовать следующим требованиям:

Приобретение недвижимости в малонаселенных районах: Инвестиции в жилую недвижимость возможны только в определенных малонаселенных районах Португалии (внутренние регионы, Азорские острова и Мадейра).
Приобретение коммерческой недвижимости: Инвестиции в коммерческую недвижимость (например, отели, офисы, магазины) возможны в любом регионе Португалии.
Минимальная сумма инвестиций:500 000 евро: Приобретение недвижимости в малонаселенных районах или коммерческой недвижимости в любом регионе.350 000 евро: Приобретение недвижимости старше 30 лет под реновацию в районах городской регенерации, утвержденных SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras - Служба по делам иностранцев и границ).

В 2022 и 2023 годах в программу “Золотая виза” были внесены существенные изменения:

Ограничение на инвестиции в недвижимость в крупных городах: Инвестиции в жилую недвижимость в Лиссабоне, Порту и других крупных прибрежных городах больше не дают право на получение “Золотой визы”.
Фокус на малонаселенные районы и реновацию: Программа направлена на стимулирование инвестиций в малонаселенные районы Португалии и в проекты реновации старых зданий.
Изменение требований к другим видам инвестиций: Изменились требования и к другим видам инвестиций, таким как инвестиции в капитальные фонды и в научные исследования.

В настоящее время (2024 год) инвестиции в жилую недвижимость для получения “Золотой визы” возможны только в следующих регионах:

Внутренние регионы Португалии: Это малонаселенные районы, расположенные вдали от побережья, такие как регионы Алентежу, Центр и Север.
Азорские острова: Архипелаг, расположенный в Атлантическом океане.
Мадейра: Остров, расположенный в Атлантическом океане.

Инвестиции в коммерческую недвижимость возможны в любом регионе Португалии.

Для инвестиций по программе “Золотая виза” подходят следующие типы недвижимости:

Жилая недвижимость: Квартиры, дома, виллы (только в малонаселенных районах).
Коммерческая недвижимость: Отели, офисы, магазины, склады, производственные помещения (в любом регионе).
Недвижимость под реновацию: Здания старше 30 лет, требующие реновации (в районах городской регенерации, утвержденных SEF).

Выберите объект инвестирования: Выберите недвижимость, соответствующую требованиям программы “Золотая виза”.
Получите налоговый номер (NIF): Получите португальский налоговый номер (Número de Identificação Fiscal).
Откройте банковский счет в Португалии: Откройте банковский счет в португальском банке.
Осуществите инвестицию: Приобретите недвижимость и оплатите все необходимые налоги и сборы.
Соберите необходимые документы: Соберите все необходимые документы для подачи заявки на “Золотую визу”.
Подайте заявку онлайн: Подайте заявку на “Золотую визу” онлайн на сайте SEF (Serviço de Estrangeiros e Fronteiras).
Пройдите собеседование: Пройдите собеседование в SEF.
Получите “Золотую визу”: После одобрения заявки получите “Золотую визу”.
Продлевайте “Золотую визу”: Продлевайте “Золотую визу” каждые два года, выполняя требования программы (минимальный срок пребывания в Португалии, сохранение инвестиций).

Список необходимых документов может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, но обычно включает в себя:

Заявление на получение “Золотой визы”.
Паспорт (и копии).
Фотографии (2 шт.).
Подтверждение законного въезда в Португалию.
Подтверждение отсутствия судимости.
Подтверждение налогового номера (NIF).
Документы, подтверждающие инвестиции в недвижимость:Договор купли-продажи недвижимости (CPCV).Выписка из реестра недвижимости (Certidão de Teor).Подтверждение оплаты недвижимости.
Подтверждение наличия средств на проживание.
Медицинская страховка.
Документы, подтверждающие родственные связи (для членов семьи).

Стоимость оформления “Золотой визы” включает в себя:

Инвестиции в недвижимость: 350 000 евро или 500 000 евро (в зависимости от типа недвижимости и местоположения).
Государственные сборы за подачу заявки: Около 533,60 евро на человека.
Государственные сборы за выдачу “Золотой визы”: Около 5 336,40 евро на человека.
Государственные сборы за продление “Золотой визы”: Около 2 668,20 евро на человека.
Юридические услуги: Оплата услуг юриста, который будет представлять ваши интересы в процессе подачи заявки.
Налоги и сборы, связанные с приобретением недвижимости: Налог на передачу собственности (IMT), гербовый сбор (Imposto de Selo).

При владении недвижимостью в Португалии необходимо учитывать следующие налоги:

Налог на передачу собственности (IMT): Уплачивается при приобретении недвижимости.
Муниципальный налог на недвижимость (IMI): Ежегодный налог на владение недвижимостью.
Налог на доход от сдачи в аренду: Уплачивается с дохода, полученного от сдачи недвижимости в аренду.

Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками:

Снижение стоимости недвижимости: Стоимость недвижимости может снизиться из-за экономических факторов, изменения в законодательстве или других причин.
Трудности с арендой: Не всегда удается сдать недвижимость в аренду на выгодных условиях.
Проблемы с недвижимостью: Могут возникнуть проблемы с недвижимостью, требующие дополнительных затрат (ремонт, обслуживание).
Изменения в программе “Золотая виза”: Правила программы “Золотая виза” могут изменяться, что может повлиять на условия и требования программы.

Помимо “Золотой визы”, существуют другие способы получения ВНЖ в Португалии:

Виза D7 (пассивный доход): Для лиц, имеющих достаточный пассивный доход (например, пенсию, доход от аренды, дивиденды).
Виза D2 (предпринимательская деятельность): Для предпринимателей, планирующих открыть бизнес в Португалии.
Виза D3 (высококвалифицированные специалисты): Для высококвалифицированных специалистов, получивших приглашение на работу в Португалии.
Виза для студентов: Для студентов, обучающихся в португальских учебных заведениях.

Португалия предлагает множество преимуществ для проживания:

Мягкий климат: Теплое лето и мягкая зима.
Красивая природа: Живописные пляжи, горы и леса.
Богатая культура и история: Множество исторических памятников и культурных достопримечательностей.
Высокое качество жизни: Безопасность, доступное здравоохранение и образование.
Низкая стоимость жизни: Относительно низкая стоимость жизни по сравнению с другими странами Западной Европы.
Гостеприимные люди: Португальцы славятся своим дружелюбием и гостеприимством.

Будущее программы “Золотая виза” в Португалии остается неопределенным. Программа периодически подвергается критике, и возможно дальнейшее изменение правил и требований. Поэтому, прежде чем принимать решение об инвестировании, необходимо тщательно изучить актуальную информацию и проконсультироваться с юристами.

Опыт работы с программой “Золотая виза”: Выбирайте консультанта, имеющего многолетний опыт работы с программой “Золотая виза”.
Репутация и отзывы: Проверьте репутацию консультанта, прочитав отзывы других клиентов.
Прозрачность: Убедитесь, что консультант предоставляет прозрачную информацию о стоимости услуг и процессе подачи заявки.
Знание португальского законодательства: Убедитесь, что консультант хорошо знаком с португальским законодательством.
Владение языками: Желательно, чтобы консультант владел вашим родным языком и португальским языком.

Решение об инвестировании в португальскую недвижимость для получения ВНЖ должно быть принято на основе тщательного анализа всех “за” и “против”, а также с учетом ваших личных целей и финансовых возможностей.

Помните:

Программа “Золотая виза” была изменена, и инвестиции в жилую недвижимость в крупных городах больше не дают права на получение ВНЖ.
Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, и стоимость недвижимости может снизиться.
Необходимо учитывать налоги и сборы, связанные с владением недвижимостью в Португалии.

Если вы готовы инвестировать в недвижимость в малонаселенных районах или в коммерческую недвижимость, соответствующую требованиям программы, и если вы ищете возможность проживания в Португалии, получения гражданства и свободы передвижения по Шенгенской зоне, то программа “Золотая виза” может быть для вас интересным вариантом. Однако, прежде чем принимать решение, обязательно проконсультируйтесь с опытным юристом, специализирующимся на иммиграционном праве и инвестициях в недвижимость в Португалии. Тщательное планирование и профессиональная поддержка помогут вам избежать рисков и успешно реализовать ваши цели.

#внжпортугалии #внжевропа #внжзаинвестиции