Жилищная надбавка: сколько придется доплатить при инвестировании в квартиру в России, ОАЭ и Европе

Для инвесторов, которые рассматривают для себя международный рынок недвижимости важно не только изучить уровень цен, темпы их роста и качественные характеристики объектов, но и особенности законодательства разных стран прежде всего в части обязательств, связанных с приобретением недвижимости: уплата госпошлин, налогов, комиссионных сборов.

Стоимость объекта недвижимости – основная, но не единственная статья затрат при покупке. Если в России сопутствующие расходы относительно невысокие и большинство из них носит рекомендательных характер, то во многих зарубежных странах сумма обязательных расходов в разы выше и может повлиять на принятие окончательного решения об инвестировании. Все расходы условно можно разделить на две группы. Обязательные – это налоги, государственные пошлины и сборы, нотариальное сопровождение, коммунальные услуги. К необязательным можно отнести услуги брокеров по недвижимости, услуги банков по денежным переводам, услуги специализированных компаний по удаленной регистрации, оценка, страхование.

Аналитический департамент fam Properties посчитал дополнительные расходы при покупке квартиры стоимостью 100 000 долларов в России, в ОАЭ (Дубай) и некоторых странах Европы, результаты представлены в таблице 1. Данную сумму можно считать минимальной величиной инвестиций для международного рынка, на 100 тыс. долл. можно купить студию в Дубае, а также в некоторых странах Европы, но не в столичных городах. В верхней части таблицы представлены расходы при покупке квартиры, а в нижней – на содержание. Даже при условии наличия арендатора, который покрывает коммунальные платежи и в отдельных случаях ежегодный налог, у собственника остаются обязательные текущие расходы.

Минимальный уровень дополнительных расходов инвестора при покупке квартиры – в России, по сути из обязательных платежей только госпошлина 2 000 руб. (21 долл.) и в некоторых случаях услуги нотариуса от 5 000 до 25 000 руб. (52 – 263 долл.). Многие дополнительные услуги такие, как аренда банковской ячейка, использование аккредитива или онлайн регистрации, стали популярны в России, но не являются обязательными для совершения сделки. Самой крупной статьей дополнительных трат в России может оказаться комиссия риэлтору. Однако покупатель заплатит ее только в том случае, если он самостоятельно заключил договор на подбор недвижимости или если продавец заложил комиссию в стоимость квартиры.

Максимальный уровень сопутствующих расходов сложился в Западной Европе. При покупке небольшой студии в Германии он может достигать 15% от стоимости объекта. Здесь две самых крупных статьи – комиссия маклеру и налог на передачу права собственности (трансфертный налог). Хотя услуги маклера не являются обязательными по закону, большая часть сделок совершается с их участием. В 2020 году в Германии вступил в действие закон о разделении комиссии брокеру поровну между продавцом и покупателем, однако эта норма не применяется для незастроенных земель, многоквартирных домов, коммерческой недвижимости. Размер комиссии определяется сложившейся на рынке практикой и зависит от региона, в Берлинской земле он достигает 6-7% и берется с покупателя. Размер трансфертного налога варьируется от 3,5 до 6,5% и в Берлине составляет 6% от стоимости объекта недвижимости. Таким образом, уменьшить сопутствующие расходы в Германии можно, выбрав другой регион, например Sachsen или Bayern.

В Великобритании установлена прогрессивная шкала налогообложения сделок с недвижимостью, она зависит не от региона, а от стоимости объекта. При этом, если объект недвижимости дешевле 125 000 фунтов стерлингов, является первым приобретаемым жильем и приобретается резидентом, то его покупка не облагается трансфертным налогом. Даже при сдаче его в аренду можно не платить налог, если годовой доход не превысит 12 000 фунтов стерлингов. С 2021 года минимальный налог для нерезидентов составляет 2%. При более высокой стоимости объекта – от 300 000 долл. (250 000 фунтов ст.) – ставка повышается до 5% для резидентов и до 7% для нерезидентов. А общий уровень сопутствующих расходов составит уже не 7,5%, а около 13% от стоимости недвижимости и еще выше при покупке второго и последующего объектов.

ОАЭ в этом аспекте занимает выгодную промежуточную позицию. Здесь дополнительные расходы при покупке недвижимости заметно выше, чем в России, но при этом ниже, чем в Европе. Ставка трансфертного налога в Дубае составляет 4%, в Абу-Даби 2% и отсутствует в Рас-Эль-Хайме. Согласно сложившейся практике, размер агентского вознаграждения на вторичном рынке составляет 2%, при этом в Дубае агентства недвижимости подлежат лицензированию и участие брокера в сделке может заменить нотариуса.

Такую же позицию Дубай занимает и по уровню текущих расходов на содержание недвижимости. Если не брать во внимание такую статью расходов как содержание инфраструктуры жилого комплекса, то ОАЭ можно было бы назвать страной с минимальными текущими затратами. Ежегодный налог на недвижимость в Дубае отсутствует. НДФЛ в Дубае также отсутствует, при сдаче в аренду стандартной недвижимости собственник не несет дополнительных затрат.

В России ставка ежегодного налога на квартиру составляет от 0,1% от ее кадастровой стоимости, для сравнения с другими странами можно условно считать, что это 100 долл. в год за владение студией стоимость 100 000 долл. В Европе установлены различные ставки ежегодного налога, которые зависят от многих факторов, но по факту сумма налога за небольшую студию составит 300 – 500 долл. в год. При этом в Великобритании обязанность уплаты данного налога возлагается на арендатора, а в зонах leasehold собственнику придется дополнительно платить аренду за землю.

При сдаче квартиры в аренду инвестор в большинстве стран обязан платить налог от полученного дохода. В России, как известно, действует единая ставка подоходного налога 13%, впрочем есть другие варианты оформления аренды через ИП или самозанятость, в таком случае налог будет рассчитываться в зависимости от выбранной системы налогообложения. В Великобритании установлена прогрессивная шкала налогообложения арендного дохода. Прибыль до 12 тыс. фунтов стерлингов (14,4 тыс. долл.) не облагается налогом, при получении прибыли от аренды в размере более 32 тыс. фунтов стерлингов (38,4 тыс. долл.) ставка возрастает до 20% и далее до 45%. В Германии ставка меняется от 14 до 47,5%, а во Франции к ставке налога от аренды, которая варьируется от 5 до 45% прибавляется еще и социальный сбор 15,5%.

Коммунальные платежи в Дубае в среднем находятся на уровне европейских стран, но выше, чем в России. Однако в нашем условном примере считаем, что студия сдается в аренду и коммунальные услуги оплачивает арендатор. Арендатор в Дубае также оплачивает муниципальный сбор в размере 5% от арендной платы, который включается в квитанции по оплате коммунальных услуги.

Единственная статья текущих расходов, которую собственнику придется оплатить в Дубае – это Service charge – плата за содержание территории комплексов. Она характерна для всех теплых стран, в которых жилые комплексы включают бассейн, ландшафт, спортивные и детские площадки. Если в Испании ставка составляет в среднем 0,5-2 евро за 1 кв.м в год, то в Дубае эта сумма в разы больше. Это связано с тем, что комплексы в Дубае включают гораздо больше удобств. Все квартиры по закону обеспечены машиноместами, а также общим бассейном, спортзалом, площадками, ухоженной территорией и дополнительными сервисами.

Становление Дубая как международного бизнес-хаба продолжает привлекать людей из разных стран для работы и проживания. Рост рынка недвижимости Дубая, подкрепленный стабильным экономическим положением, безусловно, делает его привлекательным для инвесторов в рамках выбора международной локации для диверсификации портфеля. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Дубае выше, чем в России, но заметно ниже, чем в странах Западной Европы, а расходы на содержание сопоставимы со среднеевропейскими при наличии большего разнообразия удобств для жильцов.