ИП продает недвижимость. Какие будут налоги?🤔
Приветы!
В рамках цикла «Дела Бюро Сергея Гречишкина» (см. еще https://t.me/buhgalter_ru/252) хочу вам рассказать о недавнем запросе моего хорошего товарища.
Исходные данные: имеем ИП на УСН 6%, у которого в собственности два объекта недвижимости: жилое и нежилое помещения. Срок владения обоими более 5 лет. Все помещения ИП сдавал в аренду, договоры были заключены от имени ИП, в декларации доходы от сдачи в аренду указывались, налоги ИП с этих доходов платил.
Задача: продать оба помещения.
Вопрос: какие налоги при продаже нужно будет заплатить?
Супер вопрос: можно ли уменьшить эти налоги?
Мой ответ базировался на нормативных документах, разъяснениях налоговой и судебной практике. Вопрос не такой простой, как может показаться на первый взгляд.
ИП и физлицо практически не разделимы. Но у ИП есть налог 6%, а у физлица 13% НДФЛ. У физлица есть льгота при продаже недвижимости, а у ИП нет (не рассматриваю сейчас случай, когда ИП на УСН «Доходы минус расходы» или, не дай бог на ОСНО, тут еще запутаннее).
Итак, мое мнение было таковым: при продаже в данном конкретном случае ИП должен заплатить 6% со всего дохода, полученного от продажи жилья и нежилого помещения, поскольку он эти объекты использовал в предпринимательской деятельности (сдавал в аренду от лица ИП). Клиент расстроился, мы же знаем, сколько стоит недвижимость в Москве, но я ему предложил применить меньшую стоимость продажи (см. в конце), что его немного взбодрило.
Ответ на супер вопрос – уменьшить налог можно, продав от имени физического лица. Только здесь будет налоговый разрыв, ведь мы платили налоги от доходов с аренды как ИП, а продаем как физлицо.
И вишенка на торте 🍰– традиционный вопрос моих клиентов: «А что мне будет, если я проверну такую схему и родам как физик?».
Отвечаю: варианта два.
1. Налоговая не признает продажу от имени физлица льготной и насчитает налог со всего дохода 6%.
2. Либо, признает это продажей от физлица, но пересчитает налог за все годы сдачи в аренду по ставке не 6%, а 13%.
Причем, были на практике оба варианта, и какой выберет налоговая – одному богу известно.
Можно исхитриться, например, закрыть ИП и потом продать недвижимость от физлица. И такие случаи уже были, но результатами было то, что я описал в Вар. 2. В принципе, вариант может сработать, но только в случае, когда прошло достаточно времени между закрытием ИП и продажей недвижимости (год и более) и вы не открыли сразу ИП заново. В этом случае можно пободаться с налоговой.
Но в нашем случае, поскольку объекты были приобретены до 01.01.2016 г., то можно продавать их по любой цене, не применяя критерий 70% от кадастровой стоимости. Таким образом, договорившись с покупателем, налоги уменьшить. Тут свои нюансы, но все-таки вариант.
Надеюсь, кому-нибудь будет полезно, ну или, по крайней мере, познавательно.
А пока – adios!
И не забывайте ставить ваши реакции! Мне это важно.👍