AI-оценщики, VR-туры, электронные сделки: какие технологии реально экономят деньги клиентов, а какие просто красивая маркетинговая уловка

Рынок недвижимости сегодня гудит от модных слов: AI, VR, Big Data, «бесшовные» сделки. Каждый застройщик и агентство стремятся выглядеть инновационными, обещая клиентам «технологии будущего». Но для обычного человека, который продает или покупает квартиру, это создает лишь информационный шум. Непонятно, где реальная польза, а где просто пыль в глаза, за которую в конечном счете платит сам клиент.

За годы практики я протестировал десятки таких «инноваций» на себе и своих клиентах. Мой вывод: около 80% новых технологий в недвижимости это чистый маркетинг, который не несет реальной ценности. Но оставшиеся 20% это настоящая революция, которая действительно экономит время, нервы и сотни тысяч рублей. В этой статье я без рекламы и сложных терминов разделю одно от другого. Мы на реальных примерах разберем, какие инструменты ваши верные помощники, а какие бесполезные «игрушки».

Логика проста: полезная технология решает конкретную проблему клиента. Она делает сложный процесс либо дешевле, либо быстрее, либо безопаснее. Сейчас на рынке есть два таких безусловных инструмента.

Электронная регистрация ускоряет сделку и защищает деньги

Это главный прорыв последних лет. Технология решает три фундаментальные проблемы: безопасность денег, бюрократию с посещением МФЦ и необходимость физического присутствия в другом городе. Деньги покупателя находятся на специальном эскроу-счете и переходят к продавцу только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Это исключает мошенничество. По данным ДОМ.РФ, уже в начале 2025 года доля ипотечных сделок с электронной регистрацией превысила 70%. Система работает.

Приведу пример. Клиент из Владивостока покупал квартиру в Санкт-Петербурге. Вся сделка прошла удаленно за три дня. Он подписал документы в местном отделении банка, и через два дня Росреестр зарегистрировал право собственности. Экономия клиента составила около 40 000 рублей на перелет и проживание, плюс он не потратил на сделку драгоценные дни отпуска. Обычная регистрация через МФЦ заняла бы семь-девять дней, а электронная уложилась в два.

Правильно сделанный 3D-тур это мощнейший фильтр, который экономит главный ресурс покупателя, то есть время на бессмысленные поездки. Он позволяет «прогуляться» по квартире и оценить не только планировку, но и реальное состояние ремонта. Важно отличать его от обычных панорамных фото. Хороший тур дает ощущение пространства, показывает вид из окна и даже позволяет виртуально измерить стены.

Вот еще один случай из практики. Мы подбирали квартиру для семьи с маленькими детьми. В рекламе было двенадцать подходящих вариантов. Мы отсеяли восемь из них благодаря детальным 3D-турам. Где-то обнаружили неудобные коридоры, где-то не понравился реальный вид из окна, который на фото выглядел иначе. В итоге мы поехали смотреть только три лучшие квартиры. Семья сэкономила минимум два полных выходных дня, которые они могли бы потратить на пустые просмотры.

Теперь поговорим об инструментах, которые красиво выглядят в рекламе, но на практике приносят мало пользы или даже вредят. Их основная задача это создать «вау-эффект» и оправдать более высокую стоимость услуг или объекта.

AI-оценщики ошибаются на миллионы

В текущем виде онлайн-калькуляторы стоимости это скорее гороскоп, чем финансовый инструмент. Они работают на усредненных данных по району и не учитывают десятки ключевых факторов: качество ремонта, состояние подъезда, юридическую чистоту документов, вид из окна, адекватность соседей. Эксперты рынка сходятся во мнении, что погрешность таких систем может достигать 15-20%.

Недавно мы продавали квартиру. AI-оценщик на популярном сайте показал цену 12 млн рублей. После детального анализа рынка, конкурентов и состояния объекта мы выставили ее за 11,2 млн рублей и продали за месяц. Если бы собственник послушал робота, он потерял бы три-четыре месяца на ожидание «своего» покупателя. Цена ошибки AI составила бы месяцы простоя и упущенную выгоду, ведь за это время он мог бы положить деньги в банк и получить процентный доход.

«Умный дом» от застройщика часто бывает пустышкой

Часто это просто маркетинговая упаковка для нескольких базовых функций. Например, датчик протечки и одна умная розетка преподносятся как премиальная опция и закладываются в стоимость квадратного метра. Реальная ценность такого набора минимальна, но позволяет застройщику выделиться на фоне конкурентов.

Давайте посчитаем. Застройщик заявляет «умный дом» как преимущество и увеличивает стоимость квартиры на 200 000 рублей. Смотрим реальную стоимость этих устройств в рознице: датчик протечки стоит 2000 рублей, умная розетка еще 1500 рублей, а управляющий хаб около 4000 рублей. Итоговая сумма 7500 рублей. Получается, что клиент переплачивает за маркетинг почти в двадцать пять раз.

Картина, которую я описал, актуальна сегодня, в 2025 году. Но технологии не стоят на месте, и некоторые из сегодняшних «игрушек» через несколько лет могут стать рабочими инструментами. Вот три направления, за развитием которых я внимательно слежу.

Как мы видим, технология в недвижимости это не добро и не зло, а лишь инструмент. Ключевое отличие работающей инновации от маркетинговой уловки в том, что первая решает реальную, ощутимую проблему клиента, такую как безопасность, расстояние, время, а вторая лишь создает «вау-эффект». Электронные сделки и качественные 3D-туры это реальность, которая уже сегодня меняет рынок к лучшему. А к AI-оценке пока стоит относиться с большой осторожностью.

Поэтому, когда в следующий раз вам будут рассказывать об «инновационном подходе», задайте агенту или застройщику один простой вопрос: «Какую конкретно мою проблему это решает и как это сэкономит мои деньги или время?». Если вы не получите четкого, измеримого ответа с цифрами, скорее всего, перед вами просто хороший маркетолог, а не полезная технология. Выбирайте не того, кто красиво говорит, а того, кто решает ваши задачи.