Вы тоже ни черта не понимаете что творится с ценами на квартиры в Москве?

19 февраля мой проект умер. Не от плохого кода. Не от отсутствия пользователей. От одного пресс-релиза Сбербанка.

Но эта смерть родила кое-что поинтереснее. Щас расскажу.

Меня зовут Максим, я программист. Не эксперт по недвижимости. Не риелтор с золотой цепью и фразой "этот район очень перспективный". Просто чувак, который любит ковыряться в данных и делать полезные штуки.

Начало 2025-го. Натыкаюсь на тему - переуступка ипотеки. Это когда человек взял кредит под 5-8% в золотые времена и теперь продаёт квартиру вместе с кредитом.

При ставке 20% это как найти бесплатную парковку в центре Москвы в пятницу вечером.

Проблема: искать такие объявления на Циане - особый вид мазохизма. Фильтров нет, а продавцы описывают кто во что горазд: "переуступка", "с обременением", "выгодный кредит", "отдам вместе с ипотекой, тёщей и фикусом".

Люди в теме ждали, что Циан или Авито добавят нормальные фильтры. Площадки обещали их добавить, но время шло, а ничего не появлялось.

Окей, ребята. Если гора не идёт к Магомету - Магомет открывает IDE.

Несколько дней кодинга. Парсер готов. Бот работает. Телеграм-канал создан. Скинул в одно сообщество риэлторов. Люди сами стали подписываться. Пошла сарафанка. Я был удивлен результату.

19 февраля 2025, которое всё изменило

"Сбербанк отменяет переуступку ипотечного долга"

Без предупреждения. Без переходного периода. Просто: было можно - стало нельзя.

Лучшая ирония: я помогал другим ловить момент, а сам всё ждал "идеального варианта". Дождался - Сбербанка.

Нормальная реакция - закрыть ноутбук и пойти смотреть сериалы. Но у меня осталось послевкусие. Неприятное такое.

Мне всегда была интересна тема инвестиций, а недвижимость - неплохой вариант для сохранения капитала. Хотя бы в том плане, что не обнулится за один день. А то знаете, был у меня опыт с зарубежными акциями и ETF. Спойлер: теперь они "заморожены".

Появилось дикое желание разобраться в этом рынке. И я начал копать.

Я подписался на кучу каналов с аналитикой недвижимости. Знаете что я там нашел? Графики типа "средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 3%".

Офигенно полезно, спасибо.

Это как считать среднюю зарплату в компании вместе с CEO. Технически все миллионеры, практически - нищеброды.

В этих сводках в одну кучу мешают студии в Новой Москве у черта на куличках и пентхаусы в Хамовниках. И потом делают умный вывод: "цены растут". Да неужели? А я-то думал.

Хорошо, может есть сервисы с нормальной детальной статистикой? Есть. "Про Дома" от ДОМ.РФ, "Пульс продаж" и прочие. Стоят от 15 до 60 тысяч в месяц. В месяц, Карл!

Понятно, что риэлторам это окупается. Но обычному человеку, который хочет один раз купить квартиру и не переплатить? Ну такое.

Казалось бы что без эксперта (риэлтора) не обойтись. Пусть профи разбирается. Но тут другой прикол: эксперт не будет месяцами сидеть и выжидать идеальный момент. Ему надо закрыть сделку, получить комиссию и взять нового клиента. Ему выгодно, чтобы вы купили побыстрее. А то что через месяц застройщик даст реальную скидку в 10% - ну, не повезло.

Мне скажут: "Недвижимость всегда растёт". Более продвинутые уточнят: "Ликвидная недвижимость всегда растёт".

Окей, со второй фразой я согласен, если считать в рублях и без учета инфляции. Только вот пара нюансов:

Во-первых, не все мы покупаем только ликвидную недвижимость. Часто всё упирается в кошелёк или привязку к району из-за работы, личных предпочтений или обстоятельств. Да и как точно понять, что недвижимость ликвидна? Эксперт сделает вам манибэк, если цены не вырастут или вырастут меньше, чем в соседних ЖК?

Во-вторых, даже в ликвидных ЖК бывают скидки. Не маркетинговые "от накидки", а реальные, проверенные по истории цен. Не верите? Напишите в комментах любой ЖК - скину историю цен и покажу когда были реальные скидки.

Раз нормальных инструментов нет - сделаем сами. Я начал собирать цены с сайтов застройщиков. Каждый день. По каждой квартире.

И знаете, что понял? Цены - это очень сложная штука. Нельзя просто сказать "средняя цена в ЖК такая-то". Потому что цена зависит от многих критериев, я выделил для себя основными следующие:

И вот тут начинается магия.

Возьмем реальный пример - ЖК "Квартал Монс" от Брусники. Смотрим среднюю цену по всему ЖК - можно подумать, что цены выросли.

А теперь смотрим цену квадратного метра однушек без отделки отдельно.

Упс. Она упала. Причем значительно. То есть если бы вы купили такую квартиру полгода назад - вы бы сейчас были в минусе.

Мне могут возразить, что выложили менее ликвидные лоты однушек просто. Но вы можете сами проверить, что цены падали на уже размещенные лоты просто.

Или посмотрим на 4-х комнатные, подорожали на 31.6%, судя по статистике выше и графику.

Но нюанс в деталях, в продаже всего две 4х-комнатные квартиры. Можно подумать что квартир осталось мало и застройщик взвинтил на них цены. Но давайте посмотрим статистику по одной из этих двух квартир.

Отрицательный рост какой-то получается. Забавно, что в декабре цена реально подросла. Только вот найдет ли квартира своего покупателя по такой цене, учитывая сколько времени она уже висит.

И таких нюансов очень много, если не вдаваться в детали, то да, цены везде растут. Однако это не всегда так.

Вдобавок к инструменту для аналитики - я сделал систему, которая отслеживает скидки. Но не просто отслеживает - а проверяет, реальные они или маркетинговый буллшит.

Работает просто:

Вот реальный кейс опубликованный 29 декабря в телеграм канале.

ЖК Аквилон BESIDE 2.0. Посмотрим историю цен по этой квартире:

Цена плавно росла с ноября по декабрь. А потом 29 декабря резко упала на 20% - ниже, чем была еще в ноября. Это реальная скидка. Хоть и короткая на один день (видно что 30 декабря цена вернулась).

А вот другой кейс - "Moments" от FORMA.

Подняли цену на 19%, а через два дня сделали "скидку 16%". Это маркетинг скидка, поэтому она была отмечена оранжевым цветом.

Телеграм-канал t.me/mskmeter - каждый день автоматически публикуются скидки с пометками, реальные они или фейковые.

Сервис mskmeter.ru - можно посмотреть скидки за любой период, отфильтровать по застройщикам или конкретным ЖК. Графики цен с разбивкой по отделке, корпусам, комнатности, срокам сдачи.

Анализ проектных деклараций - там лежит золотая жила информации. Цены реальных сделок, скорость продаж, тренды по корпусам и планировкам. То, о чем застройщики предпочитают молчать.

AI-помощник - хочу сделать штуку, которая анализирует отчеты от разных экспертов и дает общую оценку проекта. Стоит внимания или проходим мимо.

Планирую здесь писать о новых фичах и интересных кейсах. Буду рад критике и предложениям. Если интересного вам застройщика нет в мониторинге - пишите, добавлю.

P.S. Это только начало. Самое интересное я ещё не показал.