ТОП 5 рекомендаций для редевелоперов

Рекомендация первая

Понятийный аппарат. В отличие от строительства, девелопмента и реновации отрасль редевелопмента относительно новая. На первом этапе стоит разобраться в терминологии и понять, а точно ли тот проект, который вы планируете реализовать подходить по всем критериям под редевелопмент.

Из определения следует, что редевелопмент — это эффективное перепрофилирование под новое направление невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Как правило, под этим подразумевается частичное или полное изменение целевого назначения сооружения или земельного участка, которое начинается с разработки концепции, экономического анализа и заканчивается активными строительными работами.

Если концепция вашего проекта подразумевает смену функционального назначения объекта, то значит мы говорим про одно.

Рекомендация вторая

Контекст. Тут есть два пути – вписаться в контекст существующей среды, продолжить, дополнить, усовершенствовать её или начать формировать свою. Оба подхода имеют право на жизнь. Всё зависит от масштабов. Если вы беретесь за редевелопмент небольшого пустующего пространства, которое располагается вблизи городских кафе и на пути мощного трафика, то будет логично стать продолжением гастрономического кластера, который уже сформировался в данной локации. Но если вы заходите в промзону, где в прямом соседстве нет ничего, кроме старых гаражных кооператив и спального района, то вы можете создать новую точку притяжения и поменять контекст среды, привнести новую жизнь в эту территорию.

Рекомендация третья

Развивая сохраняй. Разумеется, проще всего зайти на объект, максимально убрать всё старое, добавить новое, сменить вывеску, посадить нового арендатора и назвать это редевелопментом. Но ценность работы с уже имеющими пространствами в том, чтобы делать это максимально бережно. Не стоит быть патологическим ретроградом. Для обновления нужно применение новых технологий, современных отделочных материалов, не стоит от этого отказываться. Если сам объект сохранил интересные элементы из своего исторического прошлого, необычную кирпичную кладку, прочные перекрытия, лепнину, мозаику, это всё может лечь в концепцию вашего проекта редевелопмента.

Рекомендация четвертая

Спеши медленно. Не стоит ожидать быстрой окупаемости проекта. Специфика редевелопмента в том, что старые добрые схемы со спекулятивной продажей тут не работают. Когда мы говорим о переформатировании бизнеса, мы должны понимать, что это происходит через переформатирование сознания. И тут речь не только о сознании собственника. Людям нужно время на то, чтобы привыкнуть, что на месте заброшки или старого гастронома сейчас например новое креативное пространство.

Если срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости еще совсем недавно был в районе 3-7 лет, то для коммерческой недвижимости после редевелопмента он будет варьироваться от 7 до 15 лет.

Рекомендация пятая

Для людей. Отчасти эта рекомендация продолжение второй. Но с разницей в том, что при редевелопменте объекта мы оцениваем не только то как он вписывается в контекст среды или то как он будет формировать вокруг себя новые смыслы, но и то для кого он это будет делать. Можно разработать блестящий архитектурный проект, продумать дизайн-код, но не учесть целевую аудиторию. От начала и до конца работы над проектом нужно представлять перед собой образ того человека для которого это делается. Какой он? Сколько ему лет? Как он окажется в этой локации? Является ли эта территория для него привычной или он будет приезжать сюда специально? На чем он приедет? Будет ли он на велосипеде, автомобиле, с коляской или в инвалидном кресле. Всё ли предусмотрено для того чтобы этому человеку было тут удобно.

Какими пунктами вы дополнили этот ТОП рекомендаций?