Как продать квартиру по ДДУ по уступке права требования в 2025 году
Предположим, вы заключили договор долевого участия в строительстве, а через некоторое время планы поменялись и срочно понадобились деньги. Для таких случаев законом предусмотрен специальный договор, по которому вы можете «передать» свои права новому дольщику. О том, как правильно это сделать, рассказываем в данной статье.
Что такое уступка права требования по ДДУ?
Если вы ещё не получили свидетельство о праве собственности, продать готовый объект вы не можете — юридически вы пока не собственник. Но по ДДУ у вас есть право требования передачи квартиры от застройщика. Именно это право можно передать другому лицу по договору уступки требования или договору цессии. Проще говоря, вы продаёте не саму квартиру, а только право на ее получение в будущем. Со всеми обязательствами и рисками, которые несет участник долевого строительства.
Новый участник сделки, который по итогу получит недвижимость, называется цессионарием, а первоначальный инвестор – цедентом.
Особенности уступки права требования по ДДУ
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает некоторые особенности для подобных сделок.
Уступка права по ДДУ будет законной, если:
▪ ДДУ зарегистрирован в Росреестре;
▪ объект строительства не введен в эксплуатацию, и право собственности на квартиру не зарегистрировано;
▪ застройщик не ограничил уступку прав в ДДУ (если в договоре предусмотрено требование о согласии застройщика, его нужно получить);
▪ стоимость объекта ДДУ полностью оплачена либо уступка производится одновременно с передачей долга;
▪ если квартира куплена в ипотеку, для переуступки потребуется согласие банка, выдавшего кредит;
▪ обе стороны сделки являются дееспособными (не банкроты, не под арестом) и имеют полную информацию о предмете сделки.
Но данная сделка регулируется не только 214-ФЗ, к ней применяются и нормы гражданского законодательства.
Прежний участник передает только тот объем прав по ДДУ, которым владеет. Он не может нести ответственность за дальнейшие действия застройщика. Переуступка прав не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается. Сделка лишь закрепляет смену дольщиков по одному конкретному договору. ДДУ остается прежним.
Этапы покупки квартиры по договору цессии
Процесс продажи квартиры по уступке состоит из следующих этапов:
1. Подготовка пакета документов.
2. Проверка правовой чистоты объекта и сторон.
3. Согласование условий сделки.
4. Подписание договора уступки (цессии).
5. Регистрация договора в Росреестре.
6. Расчеты между сторонами.
7. Уведомление застройщика.
Каждый этап требует внимательности и сопровождения юриста, специализирующегося на работе с ДДУ. Разберем некоторые этапы более подробно.
Проверка объекта недвижимости и застройщика
Новому дольщику перед заключением сделки важно оценить все юридические риски: проверить, не оспаривается ли законность строительства, нет ли препятствий для ввода объекта в эксплуатацию, не является ли застройщик потенциальным банкротом.
Важно убедиться, что объект строительства не обременён залогами, арестами или судебными запретами.
Что и где смотреть:
▪ статус объекта в Росреестре — через выписку ЕГРН;
▪ репутацию застройщика — через сайты ЕРЗ и дом.рф, банкротные реестры и судебную практику;
▪ наличие разрешения на строительство, проектной декларации, соответствие № 214-ФЗ.
Дополнительно рекомендуем изучить, сколько уступок уже было зарегистрировано. Их большое количество может говорить о проблемах с объектом.
Проверка продавца (цедента)
Проверьте имеет ли продавец право на совершение сделки. Например, если продавец физическое лицо, нужно убедится в его дееспособности, получить нотариальное согласие супруги/супруга на сделку, проверить нет ли рисков банкротства физического лица и признаков его неплатежеспособности.
Если продавец юридическое лицо, запросите на проверку корпоративные документы, полномочия подписанта, убедитесь, что сделка не является для продавца крупной сделкой, проверьте риски банкротства.
Согласование договорных условий и подписание договора цессии
В соответствии со ст. 388 ГК РФ договор уступки должен содержать все существенные условия сделки:
▪ реквизиты первоначального ДДУ;
▪ предмет уступки — право требования передачи конкретной квартиры;
▪ стоимость уступки и порядок расчетов (аванс, рассрочка, нотариальное сопровождение);
▪ обязательства сторон, в том числе по передаче документов и уведомлению застройщика;
▪ подписи сторон и дата.
Договор может быть удостоверен нотариально, но это не обязательное требование, если оно прямо не указано в ДДУ или не установлено для сторон другим законом.
Регистрация договора цессии в Росреестре
На основании ст. 389 ГК РФ и № 214-ФЗ уступка права требования по ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации.
Какие документы понадобятся для регистрации:
▪ паспорта участников сделки;
▪ если вместо одной из сторон присутствует представитель, необходима нотариальная доверенность;
▪ заявление от обеих сторон;
▪ договор долевого участия;
▪ договор цессии;
▪ документ от застройщика об уплате всей или части суммы по договору, а также соглашение о переходе долга на нового участника, (при наличии долга);
▪ согласие застройщика на сделку (при необходимости);
▪ нотариально заверенное согласие супруга(и) на данную сделку (для обеих сторон);
▪ согласие банка и кредитный договор, если квартира приобреталась в ипотеку;
▪ документ об уплате госпошлины.
Для проведения регистрации стороны должны совместно обратиться в Росреестр. Подать документы можно лично или через МФЦ. Срок — в среднем 10 дней.
После регистрации цессионарий становится новым участником долевого строительства с теми же правами и обязанностями, что и предыдущий дольщик.
Проведение расчетов сторонами договора
Соглашение о переуступке необходимо сначала зарегистрировать в Росреестре, а уже после этого производить все расчеты с продавцом. Внести денежные средства заранее – риск потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Например, по причине продажи квартиры ранее другому лицу.
Варианты расчетов по договору цессии:
▪ перевод на счет цедента после регистрации уступки;
▪ использование аккредитива — после регистрации сделки деньги переводятся через банк;
▪ оплата через ячейку или нотариуса.
Наиболее безопасный способ — аккредитив. Он представляет собой безналичную форму расчетов в виде условного обязательства банка.
Банк выполняет платеж в адрес продавца после предоставления зарегистрированного договора цессии. Это помогает существенно снизить риски для обеих сторон, т.к. контроль соблюдения условий договора банк берет на себя. Если по каким-либо причинам сделка не состоялась, средства будут возвращены покупателю.
Что важно? Зафиксировать порядок расчетов в договоре цессии максимально конкретно, во избежание недоразумений и судебных споров.
Уведомление застройщика о переуступке
Согласно № 214-ФЗ, застройщик должен быть уведомлен о факте переуступки прав по ДДУ.
Уведомление можно направить:
▪ по почте с описью вложения;
▪ лично с регистрацией входящего номера;
▪ через электронную почту, указанную в договоре.
Некоторые застройщики также просят предоставить зарегистрированный договор уступки или его копию для внесения изменений в базу данных участников.
Возможные риски сделки по переуступке ДДУ
Сделки по уступке безопасны при правильном оформлении, но всё же существуют некоторые риски:
▪ двойная уступка, когда цедент заключил договор с несколькими покупателями;
▪ задолженность перед застройщиком, которую новый дольщик рискует «унаследовать»;
▪ отказ Росреестра в регистрации из-за ошибок в документах;
▪ банкротство застройщика или продавца — риск признания сделки подозрительной.
Поэтому не пренебрегайте юридическим сопровождением на всех этапах для проведения грамотной проверки всех участников и документов.
Переуступка прав по ДДУ — это законный способ продажи строящихся объектов. Но успех сделки во многом зависит от грамотной подготовки, прозрачности условий и строгого соблюдения требований законодательства. Если у вас нет опыта в подобных вопросах, вы можете обратиться за консультацией к нашим юристам.
По вопросам приемки квартиры и взысканию компенсации за недостатки в отделке: